Как на реновации в Ростове сказался недостаток бюджетных средств

В Ростовской области определены критерии для включения многоквартирных домов (МКД) в программу реновации. Главная особенность ее реализации в донской столице заключается в том, что из-за нехватки средств администрации намерены использовать территории, на которых раньше никто не жил.

Реновация, или комплексное развитие территорий, - это модернизация и преображение городских пространств. Иначе говоря, снос старых домов и строительство на их месте новых. Теоретически реновация может проходить и путем реконструкции, однако на практике без сноса не обходится. При этом под реновацию попадают целые районы, а не отдельные здания. Комплексное развитие территории жилой застройки возможно там, где стоят многоквартирные дома, не признанные аварийными, но подлежащие сносу. Физический износ основных конструктивных элементов - крыши, стен, фундамента - должен составлять не менее 70 процентов.

Во-первых, согласно разработанным правилам, под реновацию попадают дома, возведенные в период индустриального домостроения с 1957 по 1968 год, то есть так называемые хрущевки. Во-вторых, это многоэтажки, капитальный ремонт которых не укладывается в установленные лимиты регионального Фонда капремонта. Такие дома проще расселить и снести, чем привести в порядок. Наконец, это МКД, технические системы в которых признаны ограниченно работоспособными. То есть, отсутствуют одна (или более) централизованные системы: холодное водоснабжение, канализация, энергоснабжение.

Принять решение о комплексном развитии конкретной территории могут в правительстве региона либо в администрации муниципалитета. Но сначала нужно пройти ряд экспертиз и процедур. Еще в прошлом году администрация Ростова выбрала несколько локаций, которые могут быть включены в программу. Там находятся дома в два, три и пять этажей послевоенной постройки и "хрущевки", возведенные до 1974 года. Это жилье не признано аварийным, но "потенциально является ветхим".

На выбранной для реновации территории будут изыматься для государственных или муниципальных нужд земельные участки и расположенные на них не признанные аварийными блочные жилые дома, а также индивидуальные постройки и садовые дома.

Если собственники квартир в многоквартирном доме, внесенном в схему комплексного развития территории жилой застройки, примут на общем собрании решение об исключении своего дома из программы, то он может избежать реновации. Но важное условие: такое решение должно быть принято до утверждения документации по планировке территории. За участие в реновации должны проголосовать 75 процентов собственников помещений в доме. Ростовские власти учли первый опыт других регионов, когда проголосовать за должны были все 100 процентов жильцов. Это изрядно тормозило процесс, поскольку даже один несогласный собственник мог свести на нет все усилия по обновлению.

Но возникает вопрос: а кто готов сносить целые кварталы хрущевок? Реновация требует значительных затрат. По идее, было бы рационально сразу снести десятки старых домов, а на их месте построить новые высотки, модернизировать коммунальную и социальную инфраструктуру, разбить парки. Но для этого нужны очень большие деньги, которых в городском бюджете нет.

Поэтому проще осваивать территории, уже давно не используемые по назначению. Это, например, старые производственно-складские зоны и заброшенные заводы. Тем более, в таких локациях уже имеются коммунальные сети и транспортная инфраструктура.

Пока в Ростове есть лишь один пример проекта реновации. На территории старого аэропорта, где вместо административных зданий и взлетной полосы планируется возвести новые жилые кварталы с многоэтажками и объектами социальной инфраструктуры.

Заместитель директора ФГБУ "Дирекция "Школа-2025" Василий Емельянов отметил, что предложения администрации Ростова-на-Дону о привлечении средств федерального бюджета на строительство социальных объектов на территории старого аэропорта заслуживают внимания и будут рассмотрены.

При реновации очень выгодно участие муниципалитетов в государственных программах и получение средств из федерального бюджета на реализацию инфраструктурных проектов. В частности, федеральные деньги могут быть выделены на реновацию объекта культурного наследия. Рассматриваются также различные варианты получения средств на принципах государственно-частного партнерства. Но пока таких примеров нет.