Новости

14.10.2021 15:14

Как не прогореть при приобретении недвижимости в инвестиционных целях

Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Мы наблюдали, как обесценивались вклады в банках, снижался курс рубля по отношению к доллару. Но купленная квартира - незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось. Особенно если она застрахована.

Чаще всего в недвижимость инвестируют люди старшего поколения, которые застали дефолт, когда все сбережения, хранимые в банках, пропали. Это люди, которые пережили несколько кризисов, не готовые к повышенным рискам при инвестициях в акции, но желающие сохранить и приумножить свои сбережения.

Почему растет интерес к таким инвестициям? Цены на недвижимость сильно выросли за последние 10 лет. Например, в Москве только за прошлый год динамика составила 24 процента. И те инвесторы, которые вложились ранее, уже получили доход на свои инвестиции. Но если сравнить стоимость недвижимости в рублях и долларах, мы видим, что рост цен невысок. В долларах цена на квартиры осталась практически такой же. Но низкие ставки по ипотеке, сравнительно небольшой первоначальный взнос на приобретаемую недвижимость подогрели интерес людей к этому виду инвестирования. Сейчас можно приобрести актив за счет ипотечных средств и выплачивать его стоимость банку из дохода за сдачу квартиры.

Кроме того, появилась возможность инвестировать в недвижимость не только в России, но и за рубежом. Застройщики в Таиланде, Грузии, Турции и на Кипре предлагают услуги по управлению недвижимостью после сдачи ее в эксплуатацию. Они за небольшой процент самостоятельно сдают квартиры туристам, а собственник получает доход - около шести-семи процентов годовых. Конечно, это не самая высокая доходность, но она выплачивается в иностранной валюте, что гораздо привлекательнее для потенциального инвестора.

Отличительная черта вложений сбережений в недвижимость в том, что владение ею всегда в долгосрочной перспективе приносит пассивный доход. Поэтому инвестиции можно делать при любой ситуации на рынке. Да и в целом колебание роста цен на рынке недвижимости не такое большое, как, например, на рынке акций. Срок владения недвижимостью у людей, которые покупают ее с целью инвестирования, - около трех лет. За этот временной промежуток цена, скорее всего, сгладится. А если жилье построено в регионе с высоким спросом, куда идет приток населения, то даже при слабом рынке цена на такую недвижимость не упадет. За счет постоянного притока новых горожан и ограниченного предложения стоимость будет продолжать расти.

Велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не оценив при этом кредитную нагрузку

Поэтому чаще всего для инвестиций выбирают недвижимость в притоковых регионах: Краснодарском крае, Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге. Там, куда люди едут со всей страны.

Коммерческая недвижимость до недавних пор была самой выгодной на рынке. Но пандемия коронавируса и здесь внесла коррективы - многие компании отказались от офисов и ушли в онлайн. Другие перевели часть персонала на удаленку.

А вот на рынке жилой недвижимости все стабильно. Самый же высокий спрос сейчас в двух сегментах. Первый - квартиры экономкласса: студии или одно-, двухкомнатные с простым ремонтом. Они требуются молодым семьям с детьми или студентам. Второй - премиум-класс: четырех- или пятикомнатные люкс-квартиры в хороших районах города. В этих двух сегментах рынка спрос даже опережает предложение.

Минимальная стоимость квартиры в России в регионах начинается от полутора миллионов рублей. В городах-миллионниках первоначальные вложения составят семь - десять миллионов рублей. Можно привлекать кредитные средства, приобретать недвижимость и рассчитываться с банками из дохода от сдачи жилплощади. Но этот вариант работает только с готовыми объектами. Если берете недвижимость на этапе котлована, то, пока дом строится, нужно будет самостоятельно гасить долговые обязательства. Главное, что нужно усвоить, - выбирать жилые площади в районах с высокой транспортной доступностью в притоковых регионах страны.

Как не прогореть? Важно придерживаться трех правил: выбирать надежных застройщиков; покупать ликвидные объекты и не ждать высокого дохода. Если с первым и вторым пунктом помогут специалисты по недвижимости, то третий нужно проконтролировать самостоятельно. Инвестиции ассоциируются с быстрым доходом. Поэтому велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не оценив при этом кредитную нагрузку. Часто люди берут по три-четыре квартиры, не справляются с выплатами и продают купленную недвижимость, чтобы рассчитаться с банками. При этом не только не получают дохода, но и уходят в минус.

Можно ли разобраться во всех особенностях такого инвестирования самостоятельно? Да, но уйдет драгоценное время, которое уже могло принести некоторый доход. Если хотите не только сохранить сбережения, но и приумножить их, обратитесь к специалистам. Они помогут разобраться, подходит ли вам по соотношению риска и доходности инвестирование в недвижимость. Вы определите бюджет, поймете, будут это свои средства или заемные. И главное - специалисты подберут стратегию инвестирования исходя из того, сколько денег требуется на этом заработать.

Инвестиции в недвижимость не вариант для тех, кто ищет доходность более 20 процентов годовых. Даже если учитывать сильный рост цен на квартиры в последнее время, на длительном промежутке это не даст такой прибыли, как, например, ценные бумаги. Но этот рынок интересен тем, что инвестор владеет стабильным и материальным активом.

В регионах Филиалы РГ Центральная Россия ЦФО Воронежская область Воронеж