Рынок недвижимости научился работать без госипотеки
Сквозь бури, дождь и грозы
Строительные компании Петербурга подводят итоги трех кварталов. Исполнительный директор, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова отмечает, что в городе с января по август нынешнего года введено жилья 2,25 миллиона квадратных метров. Для сравнения: за весь 2020 год было введено 3,3 миллиона квадратных метров, что всего на несколько процентов меньше показателей 2019 года.
И можно ожидать, что в текущем году будет наблюдаться незначительное снижение сдаваемых объемов - до трех миллионов квадратных метров. "Если показатели по объему выдачи ипотеки или по цене квадратного метра оказались весьма зависимы от пандемии, то объемы строительства пока остались относительно независимы. Рынок очень быстро адаптировался", - считает эксперт.
Так, ожидаемое некритичное снижение объемов ввода прогнозировалось еще до пандемии. Сказываются реформа долевого строительства, ужесточение требований по социальной нагрузке на стройкомпании и инфляция, выливающаяся в повышение цен на все стройматериалы.
Между тем, продолжает Елена Бодрова, с точки зрения спроса июль стал переломным месяцем, поскольку были пересмотрены в невыгодную для заемщиков сторону условия льготной "Госипотеки-2020". В то же время стоимость метра в новостройке за полугодие к полугодию выросла на 29 процентов. И на сегодня метр в Санкт-Петербурге в районе 180 тысяч рублей.
"По разным стройкомпаниям в июле продажи упали на 20-30 процентов. И это проседание сохранилось и в августе, и в сентябре, - говорит представитель РГУД. - Впрочем, госипотека окончательно не схлопнулась. Многие петербуржцы после июля стали покупать квартиры в инвестцелях в городах, где это позволяет верхняя планка ипотечной госпрограммы, в три миллиона рублей. Например, в Пскове и Новгороде".
При этом, добавляет руководитель отдела развития Первого ипотечного агентства Екатерина Папенкова, эпохальным знаком наших дней можно считать отмирание классической схемы инвестирования, когда квартира приобреталась на стадии котлована, а то и забора. А продавалась после принятия дома комиссией.
"Ранее такие сделки сулили доходность 10-20 процентов годовых. Сейчас с этой точки зрения старты продаж не столь инвестиционно привлекательны. Доходность может оказаться даже менее пяти процентов", - подсказывает специалист.
Но под занавес, то есть в 2020 году, отмечался всплеск частного инвестирования. Например, семьи с маткапиталом вносили его в качестве первоначального взноса и покупали маленькие ликвидные студии.
Отказ от таких сделок сокращает долю первички в пользу вторички. По большому счету нет предпосылок, что доля первички на ипотечном рынке снова пойдет в рост.
Нить прошлого порву
"Прошлый год дал такую динамику цен, что покупателями реализовывались все возможные сценарии приобретения жилья в инвестиционных целях. В том числе и с привлечением ипотечных средств. Благо льготная ипотека выдавалась по низкой ставке и люди понимали, что вложиться будет выгодно и правильно", - комментирует начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
Да и снижение спроса после пересмотра и практически отмены для петербуржцев льготной ипотеки в июле было абсолютно ожидаемо. Но уже август посылал сигналы, что падение спроса окажется кратковременным. И с сентября начался традиционный сезонный рост. "У нас в "Огнях залива" объем бронирования на текущий момент в 2,5 раза выше, чем июльские показатели", - подчеркивает специалист.
Между тем часть потенциальных покупателей откладывают покупки в надежде, что цены откатятся назад. И действительно, непосредственно перед Новым годом банки традиционно станут предлагать льготные решения, что приведет к некоторому снижению ипотечных ставок. А все застройщики легко и непринужденно пользуются акционными инструментами, привлекая внимание к малоликвидным - большой площади или не самых удачных планировок - квартирам.
Так что рынок в последних числах декабря действительно станет к покупателю лояльнее. Но на очень короткий период.
"Как эксперт, могу отметить, что не только Россия, а и весь мир вошел в период высокой инфляции. В силу бурного постпандемийного восстановления суверенных экономик, - поясняет Светлана Денисова. - За время многочисленных локдаунов в разных странах были напечатаны и розданы населению в качестве мер поддержки тонны новых денег. Все эти деньги растекаются по различным потребительским рынкам. В том числе и приходят на рынок недвижимости. Но приходят, постепенно обесцениваясь".
По ее словам, достаточно посмотреть на текущий рост цен на энергоносители, чтобы понять: дешеветь новостройки никак не смогут. Тем более теперь на застройщков возложена гораздо более серьезная нагрузка по обеспечению инфраструктуры вокруг новостроек, чем прежде. И эта нагрузка закреплена законодательно.
"Мы не можем построить ни одного метра без возведения сопутствующей социальной инфраструктуры: школы, дошкольные учреждения, поликлиники... вплоть до отделений полиции и пожарных частей.
И, разумеется, эти расходы включаются в стоимость жилья. И получается, что покупатель за "социалку" платит дважды, второй раз - приобретая саму квартиру, а первый - отчисляя налоги", - обращает внимание представитель "БФА-Девелопмент".
Поэтому ожидать снижения цен на недвижимость бессмысленно. Тем временем в рамках борьбы с инфляцией Центробанк РФ поступательно повышает ключевую ставку. И, похоже, эта тенденция сохранится до конца года. То есть все это время инфляция будет ощутимой.
Всем моим бедам назло
Уже хорошо, что на цены новостроек не станет давить искусственный дефицит продаваемых объектов.
"Ежемесячно мы в городах присутствия банка аккредитуем порядка 20-30 новых жилых комплексов. Соответственно, стагнации рынка жилого строительства не ожидается", - успокаивает руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО "Банк "Санкт-Петербург" Мария Гретченко.
Так что, по ее мнению, прежде всего рост стоимости жилья объясняется удорожанием стройматериалов. Но, безусловно, свою роль сыграла и госипотека, подтолкнувшая многих граждан поспешить с приобретением квартиры.
За девять месяцев минувшего года банк выдал восемь тысяч ипотечных кредитов на 23,5 миллиарда рублей. В нынешнем году показатель ориентировочно составит 7,3 тысячи кредитов на 27 миллиардов рублей. Потому что средний чек вырос с трех миллионов рублей до 3,8 миллиона рублей. И на размер чека повлиял не только общий рост цен, а то, что госипотека разрешала первый внос в 15 процентов и петербуржцы брали квартиры на верхней границе своих финансовых возможностей.
Как отмечает эксперт, после сокращения лимита по госипотеке кредитование сделок на первичном рынке сократилось на 15-20 процентов. А объемы приобретаемой в кредит вторички сильно не изменились. Но сегодня уже вперед пошла "семейная ипотека", где возможность рефинансирования превратилась чуть ли не в главную составляющую. Программа сейчас заметно набирает обороты, и к концу года вполне можно ожидать, что продукт займет порядка 30 процентов в выдачах первички.
При этом по итогам текущего года банк "Санкт-Петербург" планирует перевыполнить прошлогодний результат по числу кредитов или как минимум его повторить.
"Из тенденций можно отметить рост популярности акционных предложений от застройщиков. Субсидируемые застройщиками ставки стали обычным рабочим инструментом, который достаточно популярен у определенных категорий клиентов. Например, для тех, кто не планирует досрочное погашение ипотеки", - говорит специалист.
Таким образом, Мария Гретченко согласна с другими участниками круглого стола, что спрос постепенно адаптируется к новым реалиям.
Демонстрирует все большую популярность рефинансирование. "Мы стали замечать тенденцию увеличения доли ..семейной ипотеки... Напомню, с лета по данному продукту поменялись условия: теперь такой кредит доступен семьям с одним ребенком, родившимся не ранее 2018 года, - говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светлана Четина. - В ПСБ ставка по этой программе начинается от 4,39 процента. Это очень выгодное предложение с точки зрения рефинансирования действующей ипотеки".
Причем возможен вариант и для супружеских пар, которые ждут появления ребенка. И в этой ситуации уже можно не тянуть с приобретением новой квартиры на фоне наблюдаемого роста цен. Как только малыш родится, благодаря рефинансированию можно существенно снизить ежемесячные платежи. И если раньше оно разрешалось только спустя шесть месяцев выплат, то сейчас банк ставит клиентам и партнерам условие, чтобы действующий кредит имел месячный срок.
Из монотонных будней я тихо уплыву
"Ну и конечно, на рынке фиксируется перенос спроса с первичного рынка на вторичный. В ПСБ доля сделок по вторичке начиная с июля этого года выросла с пяти процентов до 20 процентов. Во многом за счет продаж инвесторами квартир сразу после госприемки многоквартирного дома и оформления прав собственности", - добавляет руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Дмитрий Девлеткильдеев. - Также в какой-то мере вторичка предпочтительнее у региональных покупателей".
По-прежнему востребована военная ипотека. "Мы первые, кто реализовал возможность электронной регистрации военной ипотеки - в рамках договора с Росвоенипотекой. Благодаря чему скорость проведения сделки значительно увеличится", - докладывает Дмитрий Девлеткильдеев.
Дополнительно эксперт обратил внимание еще на одну тенденцию. Для снижения ежемесячной нагрузки на клиента банки увеличивают максимальные сроки кредитования. "ПСБ, например, увеличил его с 25 до 30 лет", - отмечает он.