Новости

15.10.2021 05:51
Рубрика: Власть

Правоведы предложили решение проблемы с охранными зонами в городе

28 российских регионов полностью приняли нормативную базу по комплексному развитию территорий (КРТ), в 40 работы завершаются. Но новый инструмент может столкнуться с непредвиденным препятствием в виде зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Первые попытки навести порядок в этом правовом институте начались еще в 2018-м, когда был принят № 342-ФЗ, который ввел исчерпывающий перечень особых зон, закрепил единый порядок их установления, а также обязал вносить сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако на практике реализовать это оказалось довольно сложно, в итоге из 28 видов зон правила утвердили только для четырех. По остальным - что называется, полная вариативность. Поэтому начали периодически стали возникать локальные споры между застройщиками и теми, кто накладывает ограничения на территорию.

В частности, с этим столкнулся логопарк, который строится в Екатеринбурге на пересечении ЕКАД и Кольцовского тракта: воинская часть очертила почти четырехкилометровую ЗОУИТ возле своего склада. Теперь, по логике, военные должны согласовывать документы, необходимые для получения разрешений на строительство терминалов. Деревню Универсиады, к счастью, охранная зона не задела, а там сроки ввода вообще поджимают.

Споткнулся о ЗОУИТ и еще один застройщик, который снес в Екатеринбурге здание института ПРОМЭКТ на улице Декабристов. На этом месте он собирался возвести жилкомплекс из 25-этажек, но в итоге остановится на 16 этажах. Дело в том, что высотки попадают в ЗОУИТ "Российской телерадиосети". Сведений о ней в реестре не было, поскольку законодатель четко не определил, как поступать с уникальными охранными зонами. У РТРС она находится не на земле, а в воздухе, начиная с высоты 8 метров.

По словам директора филиала РТРС в Свердловской области Сергея Павлова, принимая решение о комплексном развитии территории, инвестор должен прогнозировать затраты и прибыль. Чтобы никто не нес прямые убытки, ЗОУИТ нужно видеть еще на стадии проектирования. К сожалению, в России нет карты электромагнитых полей, поэтому, просто заменив 1-2 этажные дома в старых районах на высотки и не проведя никаких дополнительных расчетов, можно ухудшить условия жизни новоселов. К примеру, дом окажется в непосредственной близости от мощного радиопередающего объекта, и его электромагнитное поле наложится на поля от вышек сотовой связи, сильно превысив допустимые нормы.

У судов нет однозначной позиции по поводу ЗОУИТ: в частности, по логопарку свердловский арбитраж вынес одно решение в пользу застройщика, по двум другим искам - в пользу военных. Больше всего недоумения вызывает тот факт, что охранная зона для склада, который находится в черте города, была установлена не по периметру забора и позже, чем началось освоение участков вокруг. В "неудобном" положении фактически оказались и жители давно существующего поселка Малый Исток: им теперь новый дом не построить и старый не реконструировать без согласования с частью.

К сожалению, такая неразбериха творится не только в Екатеринбурге. Поэтому год назад президент на Госсовете поручил Россреестру разработать законопроект, который наконец урегулирует все вопросы с ЗОУИТ. Документ подготовили к апрелю 2021 года, но он получил отрицательное заключение Минэкономразвития. В национальном объединении строителей тоже высказали ряд критических замечаний. В силу важности вопроса Росреестр вынес обсуждение на международный строительный форум 100+ TechnoBuild.

- Законодатель, вводя ЗОУИТ, предполагал, что это будет исключение. На практике получилось правило. Наличие 28 видов зон приводит к эффекту слоеного пирога. Примерно 25 процентов площади Екатеринбурга - сплошная охранная зона, в отношении одного участка может быть установлено пять и более ЗОУИТ. Из-за отсутствия сведений о большинстве в ЕГРН деятельность регионального минстроя напоминает деятельность оперуполномоченного: ищут дополнительные источники информации. На наш взгляд, это препятствует социально-экономическому развитию территорий и реализации нацпроектов, - прокомментировал Игорь Цыганаш, руководитель Управления Росреестра по Свердловской области.

Среди плюсов законопроекта эксперты отмечают сокращение количества ЗОУИТ с 28 до 17. В частности, из списка вылетают охранные зоны инженерной инфраструктуры. Вместо них закрепляется общая обязанность осуществлять хозяйственную деятельность без причинения вреда трубопроводам, железнодорожным путям, метро и т. п. Кроме того, законопроект закрепляет "принцип вредного соседства": правообладатель объекта вправе отказаться от ограничений, направленных на его же защиту от источника вредного воздействия. Допустим, можно сузить санитарно-защитную зону предприятия и возвести на этом участке жилье. Также рекомендуется не создавать ЗОУИТ для объектов, для строительства которых не требуется разрешение. Девелоперы сомневаются, что эти нормы заработают: авторы нормативного акта не указали прямо, от ограничений в каких именно зонах можно отказаться. И не поменяли правила проведения экспертизы проектной документации. Сейчас положительного заключения не получить, если участок попадает в санитарно-защитную зону.

Главные споры разгорелись вокруг предельного размера ЗОУИТ.

- Универсального рецепта нет. Почему 100 метров, а не 70, не 20? Технологии строительства поменялись. Это сложный вопрос, когда нужно найти золотую середину, чтобы устроило всех, и учесть интересы самой территории в целом, - считает начальник управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Росреестра Василий Корякин.

Проректор по научной работе УрГЮУ Андрей Винницкий предложил достаточно простой, но радикальный способ решения проблемы. Ввести принцип публичной достоверности единого источника данных "верхнего уровня" о ЗОУИТ, нормативно закрепить принцип публично-правового эстоппеля (запрета на противоречивое поведение - прим. ред.), внедрить оценку регулирующего воздействия актов об установлении ЗОУИТ и их продлении.

- Если будут просчитываться реальные экономические последствия ввода таких зон с возмещением убытков тем, чьи права ограничиваются, это станет серьезным фильтром, чтобы не реализовывать необдуманные, чрезмерные решения, - уверен ученый.

Авторитетно

Владимир Якушев, полпред президента в УрФО:

- Законопроект отложили совершенно правильно. Если он вступит в силу, в Москве можно будет вести стройку только на пяти процентах территории, все остальное попадет под ограничения. Но это проблема касается не одной Москвы, городов УрФО тоже. Настоящая боль - приаэродромные территории: там уже построено жилье, есть строящиеся проекты, земельные участки выделены, разрешения на строительство оформлены - что с этим всем делать? Закон точно требует корректировки, чтобы мы не остановили строительство в стране.

Справка "РГ"

28583 зон с особыми условиями использования на территории Свердловской области внесены в ЕГРН. Больше всего среди них охранных зон объектов электроэнергетики (17665), охранных зон пунктов государственной геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей (3801), 1482 зоны подтопления, а также 908 водоохранных и 860 прибрежных защитных полос. Выяснить, попадает ли ваш земельный участок в границы ЗОУИТ, можно на публичной кадастровой карте.

В регионах Власть Право Юрконсультация Власть Работа власти Регионы Правительство Росреестр Филиалы РГ Урал и Западная Сибирь УрФО Свердловская область Все о кадастре