Как снизить налоги на жилье, выросшие вслед за ценами на недвижимость

Подорожание недвижимости за последний год ведет к росту налогов. На сколько больше придется платить, рассказали эксперты.
Одно из потенциальных последствий пересмотра кадастровой стоимости жилья - приостановка роста цен на него. Фото: Сергей Михеев Одно из потенциальных последствий пересмотра кадастровой стоимости жилья - приостановка роста цен на него. Фото: Сергей Михеев
Одно из потенциальных последствий пересмотра кадастровой стоимости жилья - приостановка роста цен на него. Фото: Сергей Михеев

Почему вырастут платежи. За последние полтора года цены на жилье резко выросли. За 2020 год, по данным Росстата, вторичное жилье в среднем по России подорожало на 9,5%. Сильнее всего - в Северной Осетии (на 23%), Москве (21,8), Иркутской (21,3%), Амурской областях (21,2%), Ямало-Ненецком АО (20,8%) и Республике Алтай (20,5%). В нынешнем году рост продолжился - с начала года вторичные квартиры в 70 крупных городах подорожали, по данным портала "Мир квартир", еще на 18,9%.

Повышение рыночных цен ведет к росту кадастровой стоимости жилья и, соответственно, увеличению имущественного налога.

Когда нужно будет платить больше. Пересмотр кадастровой стоимости происходит раз в несколько лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - раз в два года, поясняет председатель комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой оценки "Союз СОО" Кирилл Кулаков. В остальных регионах, как правило, раз в три года. В Москве, к примеру, очередная кадастровая оценка была проведена в этом году, учитывались цены по состоянию на 1 января 2021 года (то есть подорожание с начала года пока роли не играет). По предварительным результатам кадастровая стоимость жилья в Москве выросла по сравнению с предыдущей (по итогам 2018 года) на 21,4%.

Налог на имущество нужно оплатить до 1 декабря следующего года. То есть в 2021-м мы платим за 2020-й, а налог с учетом новой кадастровой стоимости, пересмотренной в нынешнем году, будем платить только в конце 2022 года, уточняет Кулаков.

Сильно ли вырастут суммы. Узнать кадастровую стоимость жилья можно в личном кабинете на сайте налоговой службы либо на сайте Росреестра. Ставка налога на жилье разная в разных регионах. В подавляющем большинстве регионов это 0,1%, говорит Кулаков. В Москве на квартиры стоимостью до 10 млн рублей ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости, а при стоимости жилья от 10 до 20 млн - 0,15%.

Закон не позволяет увеличивать сумму налога больше чем на 10% в год

Однако рост цен на 20% не означает, что и налоги вырастут на 20%, отмечает Кулаков. "Независимо от роста кадастровой стоимости закон не позволяет увеличивать сумму налога больше чем на 10% в год", - подчеркивает он. Допустим, квартира в областном центре России при предыдущей оценке стоила 3 млн рублей. Налог, соответственно, составлял 3000 рублей. После проведения новой кадастровой оценки квартира стала стоить 3,6 млн. Но налог в 2022 году составит не 3600 рублей, а только 3300. А вот в 2023 году владельцы жилья заплатят уже 3600. То есть оценка влияет на размер налога, но он повышается постепенно.

Как оспорить новые суммы. "Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья после кадастровой оценки, он может ее оспорить. По итогам прошлого года половина судебных исков с оспариванием кадастровой стоимости была от владельцев квартир. Почти в 90% случаев суд поддержал позицию заявителя. В среднем стоимость в результате судебного разбирательства снизилась на 50%", - отмечает Кулаков.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо направить заявление об оспаривании в специальную комиссию, если она создана в регионе, или в суд, сообщает Росреестр. К заявлению, выписке из Единого госреестра недвижимости и документу о правах на жилье нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

В 2020 году комиссии рассмотрели более 20 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (в основном, правда, о стоимости земельных участков), в 61% случаев заявления были удовлетворены, среднее снижение кадастровой стоимости составило 28,2%. Не так давно вступил в силу закон, по которому при пересмотре кадастровой стоимости используется принцип "любое исправление - в пользу правообладателя". Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

Стоит ли спорить. Кадастровая стоимость определяется в массовом порядке, и она, как правило, выше рыночной, отмечает руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Ряховский. Однако процедура оспаривания стоимости зачастую стоит дороже, чем итоговая экономия на уменьшении налога. Поэтому кадастровую стоимость недорогой недвижимости - например, гаражей или дачных домиков - оспаривать оказывается невыгодно, хотя налоговая ставка для такого имущества даже выше.

За апартаменты платят больше. Для владельцев апартаментов налог может вырасти на большие суммы. Стоимость этой недвижимости примерно на уровне квартир, а налог в среднем втрое выше, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. В 2020 году был "хайп" по инвестициям в апартаменты из-за высказываний о предстоящем их приравнивании к жилью, из-за роста спроса цена на апартаменты во многих новостройках выросла на 50%. "Возможно, пересмотр кадастровой стоимости приостановит рост цен, - считает эксперт, - так как покупатели вспомнят про расходы на налоги и будут считать их перед покупкой".

Сейчас читают