В Зауралье развернули борьбу с недобросовестными арендаторами земли
Косит, но не сеет
Советский сельсовет Куртамышского района уже три года судится с местным фермером, безуспешно пытаясь взыскать задолженность за аренду почти 1,4 тысячи муниципальных гектаров. Долг вместе с пени составляет более 300 тысяч рублей. Как рассказала глава сельсовета Галина Доможирова, не получив денег, муниципалитет подал иск о расторжении договора аренды. Но, похоже, история будет долгой: хозяйство находится в процедуре банкротства.
По данным районного отдела экономики, всего за этим горе-фермером числится около пяти тысяч гектаров в четырех сельсоветах. Ни в одном он толком землю не обрабатывает. В Камаганском сельсовете тоже пытались изъять у него участки через суд, но арендатор убедил служителей Фемиды, что на земле можно заниматься не только растениеводством, но и использовать ее под пастбища и сенокосы. А он сотню гектаров из тысячи арендуемых все-таки засевает, на остальной площади заготавливает сено, пасет скот.
Куртамышский район - один из немногих в Зауралье, где почти все невостребованные земельные доли оформлены в муниципальную собственность поселений, поставлены на учет, выделены в натуре и отмежеваны. Более половины из 50 с лишним тысяч участков переданы в аренду предпринимателям. Растениеводством здесь занимаются 96 крестьянско-фермерских хозяйств, семь крупных сельхозпредприятий. Некоторые хотят расширяться, есть и еще желающие работать на земле, но нет свободных участков.
- Обидно, что у кого-то земля простаивает, в то же время успешные предприниматели вынуждены арендовать поля в соседних районах, - говорит руководитель отдела экономики администрации Куртамышского района Наталия Гневашева.
Некоторые инвесторы предлагали фермеру даже оплатить его долг за аренду, лишь бы он отдал им свои участки. Тот не согласился. Кстати, помимо Куртамышского он арендует участки еще в трех районах. Логика понятна: земля - это актив, который всегда можно заложить под кредит в банке или продать. В Белозерском районе у одного фермера вся земля в залоге - такая же заросшая.
Свату или брату
В управлении Россельхознадзора по Челябинской и Курганской областям признают: принудительно изъять неиспользуемые по назначению участки не так-то просто. После выдачи первого предписания ежегодно проверяется его исполнение. Если нарушение так и не устранено, через три года материалы передадут в региональный департамент имущественных и земельных отношений, который уже подаст иск в суд - только он может принять решение об изъятии участка.
Вся процедура прописана в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который собственники и арендаторы внимательно изучили и нашли в нем лазейки. Если прошло 2,5 года и вот-вот нагрянет проверка, быстренько переписывают участок на брата или свата - а с нового собственника какой спрос? И хотя властям и контролерам ясно, что это уход от ответственности, но закон такого не запрещает.
В итоге за три последних года на изъятие подано 10 материалов, но лишь по четырем приняты положительные решения (изъято 528 гектаров). Как пояснил заместитель начальника отдела государственного земельного надзора управления Россельхознадзора Максим Шаповалов, отказы в основном связаны именно с передачей участка новому арендатору. Речь идет в основном о физлицах, потому что на проверки юрлиц с начала пандемии наложен мораторий.
Территория риска
По закону "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ" 248-ФЗ, вступившему в силу 1 июля, новому правообладателю на освоение земли дается год - в этот период его нельзя ни проверить, ни привлечь к ответственности. Есть и такой вариант: арендатор исполнил выданное инспектором предписание, после чего участок не подлежит плановой проверке 3-5 лет.
Новый закон вообще кардинально изменил как взаимодействие бизнеса с надзорными органами, так и саму систему государственного и муниципального контроля. Приоритетом в работе проверяющих теперь стала профилактика. Чтобы снизить административное давление на бизнес, взаимодействие с юрлицами и ИП все больше приобретает дистанционную форму, а во время проверок применяется риск-ориентированный подход. Его суть такова: исходя из местоположения участка ему присваивается категория риска, от которой зависит периодичность плановых проверок. Чем дальше участок "от цивилизации", тем жизнь арендатора легче: наделы со средним риском проверяются раз в три года, с умеренным - в пять, а с низким плановые контрольные мероприятия вообще не проводятся.
- В Курганской области 90 процентов земельных участков относятся к низкой категории риска: они не граничат с населенными пунктами, землями промышленности, по ним не проходят трубопроводы или газопроводы, - поясняет Максим Шаповалов.
Кстати, Роcсельхознадзор уже несколько лет применяет риск-ориентированный подход, а вот муниципальный земельный контроль - только с нынешнего года. До вступления в силу нового закона его сотрудники могли проверить любой заросший участок, материалы направляли в региональное управление. Теперь это недопустимо. По данным надзорного ведомства, в 2020 году муниципальные контролеры провели 46 проверок, в этом году - 33, а дальше их может вообще не быть. Дело в том, что до 1 октября муниципалитетам нужно было согласовать график таких мероприятий с прокуратурой, а до того разработать положение о муниципальном земельном контроле и присвоить каждому участку категорию риска. Но только 14 из 24 районов Зауралья успели подготовить такие документы.
Поводом для внеплановой проверки может стать жалоба жителей или органов местного самоуправления. Но и такие мероприятия необходимо согласовывать с прокуратурой, а это не всегда удается.
Неиспользование посевных площадей по назначению беспокоит и областные власти. Как отмечают члены аграрного комитета облдумы, недобросовестный бизнес ловко научился обходить закон: у некоторых землевладельцев нет в штате ни одного механизатора, зато три юриста, которые только и делают, что ходят по судам. Депутаты намерены обсудить сложившуюся ситуацию в ноябре.
По мнению директора регионального департамента АПК Рустама Камалетдинова, муниципалитеты чаще всего проигрывают суды из-за слабой юридической поддержки. Он предложил создать областное госучреждение со штатом высокопрофессиональных юристов, которым муниципалитет в рамках договора передаст полномочия по работе с проблемными участками.