Поделиться
Александр Борисович, одной из самых эффективных программ названа "Дальневосточная ипотека". Как она повлияла на рынок жилья?
Александр Левинталь: С начала действия программы - с 2019 года - жилищные условия улучшили более 26,6 тысячи семей. Напомню, что максимальная ставка по "Дальневосточной ипотеке" - два процента, а средняя - 0,13.
Ипотека с низкой ставкой, с одной стороны, подстегнула спрос и разогнала цены на жилье, с другой - простимулировала запуск новых проектов строительства жилья. В 2020 году в ДФО объемы строящегося жилья приросли на девять процентов, тогда как в среднем по России снизились на 13. За девять месяцев 2021-го ввод составил 1,7 миллиона квадратных метров - на 28 процентов больше, чем за тот же период прошлого года.
В чем необходимость введения такого механизма, как аукционы "за долю"?
Александр Левинталь: Процесс строительства начинается с покупки земли. И это большие затраты для застройщика. Госкомпания ДОМ.РФ - агент в Российской Федерации по вовлечению в оборот неиспользуемых или неэффективно используемых земель, в том числе принадлежащих минобороны. Для передачи таких участков под строительство мы внедрили аукционы "за долю": земля предоставляется в аренду на аукционе, где победителем становится тот, кто передаст в распоряжение ДОМ.РФ максимальную долю квартир в будущем доме. Получается, что на начальной стадии не отвлекаются денежные средства застройщика.
Первый такой аукцион прошел в сентябре 2020 года во Владивостоке. Лотом стал участок площадью 2,7 гектара на берегу бухты Патрокл. Начальная цена торгов - девять процентов доли в будущем жилье. Аукцион закончился с результатом 12,7 процента. Победила компания из Краснодара, и строительство она уже развернула.
Апробированный в Приморье механизм активно применяется не только на Дальнем Востоке, но и в других регионах России.
Мы рассчитываем, к 2024 году вовлечь в оборот для жилищного строительства более 18 тысяч гектаров, в том числе благодаря аукционам "за долю". А полученные в результате квартиры могут использоваться для предоставления очередникам, льготным категориям граждан, для переселения жителей из аварийных домов, в программах арендного жилья.
Какими особенностями отличаются арендные программы?
Александр Левинталь: Как показали наши исследования, 40 процентов граждан в России не могут купить квартиру даже при нулевой ипотеке. Повысить доступность жилья на Дальнем Востоке призваны арендные проекты. Здесь первопроходцем был Воронеж: четверть квартир в пилотном доме сдаются для льготников по ставке в 20 процентов рыночной благодаря субсидированию со стороны региона и ДОМ.РФ.
Арендные проекты есть как корпоративные, так и социальные и коммерческие. В первом случае строительство ведет компания - наш контрагент. К примеру, "Сибур" обеспечит жильем работников создающегося газохимического комплекса в Амурской области, "Роснефть" - сотрудников судостроительного завода "Звезда" в Приморье. Есть несколько вариантов в Хабаровском крае. Компании "Сухой" в Комсомольске-на-Амуре остро нужны кадры, но нет жилья - выручит арендный проект. В Советской Гавани и порту Ванино будем взаимодействовать с угольным предприятием. Прорабатываем возможности создания арендного жилья на Удоканском месторождении в Забайкальском крае и Баимском - на Чукотке.
Механизм такой: либо ДОМ.РФ строит дом за свои деньги, либо выкупает его у застройщика, но через десять лет компания или жильцы должны выкупить квартиры у нас, причем по цене на момент строительства.
В декабре будет готов проект здания для аренды в Хабаровске. На Петербургском международном экономическом форуме мы подписали соглашение о социальной аренде с Сахалинской областью.
Развитие рынка аренды подстегнет строительство большого количества жилья и снизит стоимость квадратного метра.
А как на себестоимости "квадрата" сказывается введение инфраструктурных облигаций?
Александр Левинталь: Это крайне важный инструмент, который предлагается для обеспечения высоких темпов строительства.
До 30 процентов стоимости жилья приходится на инфраструктуру, а на Дальнем Востоке - до 50. Застройщик не может взять на себя полностью создание коммунальных и инженерных сетей, дорог, а также социального блока - школ, детсадов, больниц, то есть всего, что необходимо для комфортной жизни.
Новый механизм финансирования строительства инфраструктуры с помощью облигаций позволит увеличить приток капитала в жилищное строительство. Уже подписаны соглашения с несколькими крупнейшими банками и готовятся новые. Прошло дебютное размещение инфраструктурных облигаций на десять миллиардов рублей. Ставка по ним - восемь процентов, что привлекательно на фоне действующих условий по банковским депозитам.
Привлеченные с рынка средства в виде займов будут направляться на строительство инфраструктуры. Займы долгосрочные - до 30 лет, и льготные - под 3-4 процента. Минимальная сумма займа - 300 миллионов рублей. Причем есть возможность у предпринимателя взять такой заем под гарантии региона (при условии, что закредитованность субъекта менее 75 процентов).
На Дальнем Востоке эта схема рассматривается для восьми проектов на Сахалине, Колыме, Камчатке, в Приморье, Хабаровском крае и Якутии. Так, в Республике Саха это квартал "Воинская часть" в Якутске и квартал "Р" в Нерюнгри с общей площадью жилья 360 тысяч квадратных метров. Для создания необходимой инфраструктуры планируется привлечь более трех миллиардов рублей с помощью механизма облигаций. Реализация всех восьми проектов позволит ввести более 2,5 миллиона "квадратов" жилья.
Есть и второй путь, объединивший преимущества инфраструктурных облигаций и концессий, который дает возможность уйти от гарантий субъекта.
Кроме того, прорабатывается механизм "Дальневосточной концессии", в ее рамках часть нагрузки берет на себя инвестор, при этом затраты на капитальное строительство будут компенсироваться за счет субсидий из федеральной казны. "Дальневосточная концессия" позволяет снизить нагрузку на бюджет субъекта и повысить финансовую устойчивость проекта, тем самым активнее привлекать банковский капитал.