Как новостройки встретят Новый год

Портал www.ttfinance.ru и издание "Российская газета" провели круглый стол "Ипотека и недвижимость: предварительные итоги года". Участники мероприятия сошлись во мнении, что уходящий год можно признать достаточно успешным для рынка жилищного строительства. В следующем году спикеры прогнозируют такие же высокие показатели. Однако в дальнейшем риски для участников рынка возрастут, поскольку на сегодняшний день девелоперы стараются удовлетворить спрос завтрашнего дня.

Ценовое давление

Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, координатор "Деловой России" по СЗФО, член комиссии Госсовета РФ по направлению "Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда" Дмитрий Панов в своем выступлении выделил два достаточно важных аспекта развития отрасли жилищного строительства.

Первое - это тенденция к сокращению ипотечного спроса в стране. "Последние месяцы в сравнении с аналогичными периодами прошлого года можно говорить о снижении числа ипотечных сделок на 10 процентов. В самой же структуре спроса доля субсидируемой государством ипотеки просела на 40 процентов. Во многом потому, что прежние условия льготной ипотеки позволяли получить кредит до шести миллионов рублей (до 12 миллионов рублей в отдельных регионах), а сейчас верхняя планка снижена до трех миллионов рублей", - отметил эксперт.

Одновременно, по его оценке, рынок фиксирует серьезное повышение стоимости строительных материалов. В частности, востребованные на стройках металлические элементы по отдельным позициям выросли в цене до 300 процентов. И хорошо, что этот рисунок не спешат полностью повторять готовые изделия с применением металлов. "Мы на днях проводили встречу с производителями отопительных радиаторов, и у них рост цен пока составил всего 20 процентов", - рассказывает Дмитрий Панов.

"Еще следует отметить, - добавляет эксперт, - что на горизонте полугодия девелоперские компании стали приобретать участки под застройку по ценам, которые прежде считались неподъемными. То есть в полтора-два раза дороже. Если до разгона льготной ипотеки адекватным считалось приобретение земли под строительство комфорт-класса за 20-30 тысяч рублей за квадратный метр полезной площади, то сегодняшние цены балансируют в диапазоне 40-60 тысяч рублей".

Иными словами, стройка дорожает "по всем фронтам", и будущим приобретателям, к сожалению, вряд ли стоит надеяться на снижение цены квадратного метра.

Дмитрий Панов - депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. Фото: Сергей Николаев/РГ

"Между тем, несмотря на наблюдаемые проблемы, темпы строительства жилья в городе остаются высокими. Что получило позитивную оценку на последних встречах профессиональных сообществ как регионального, так и федерального статуса. И в любом случае планы, сформулированные Минстроем, будут выполнены", - заверяет исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.

Олег Бритов - исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций. Фото: Сергей Николаев/РГ

Крепкие орешки

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова отметила, что явные успехи жилищного строительства в уходящем году базируются на продемонстрированной клиентами платежеспособности. Ведь сами по себе цифры рекордов по вводу жилья без соответствующих цифр по объемам продаж лишаются смысла.

Поэтому эксперт предложила обратить внимание на эту составляющую рынка "первички". И, если оценивать ситуацию уже с этого ракурса, становится понятно, насколько строительный рынок тесно связан с макроэкономическими реалиями. При этом реалиями в силу короновирусного кризиса достаточно проблемными.

"Так, в 2020 году превалировала проблематика, связанная с практически остановкой ряда отраслей в первый локдаун. И последующим "лечением" стимулирующими мерами, - напоминает специалист. - А далее, во многом благодаря субсидированию ставок, последовал бурный рост цен".

Светлана Денисова - начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент". Фото: Сергей Николаев/РГ

И теперь чуть ли не главной проблемой стала инфляция. Это не внутрироссийский вызов, а общемировой, но очень болезненно, в частности, сказывающийся на жилищном рынке нашей страны. "Таким образом, взлетевший спрос на квадратные метры у населения не означал и не означает общего благополучного настроения покупателей, - делает вывод эксперт. - Это, скорее, вынужденные покупки с целью защитить свои накопления именно потому, что все ожидают дальнейшего удорожания жилых объектов".

И такая "стимуляция" спроса, к сожалению, работает против оптимистических ожиданий на будущее. В следующем году рынок обещает повторить достижения года нынешнего, но в более отдаленной перспективе рекорды могут сойти на нет.

"Сегодня, с одной стороны, мы видим, что ситуация наконец позволила жилищной отрасли восстановить рентабельность своего бизнеса, компенсировав ценовое отставание предыдущих лет.

Покупателям вряд ли стоит надеяться на снижение цены квадратного метра

Ведь несколько лет окончательные цены на жилье практически не росли, а нагрузка на застройщиков планомерно повышалась. Вплоть до переноса на стройкомпании ответственности за возведение сопутствующей инфраструктуры.

"Сейчас мы находимся в точке, где строить прогнозы на будущее достаточно затруднительно, - рассуждает Светлана Денисова. - Впрочем, есть и оптимистические моменты. Так, благодаря полугодию "правильной" ипотеки с господдержкой застройщики вышли на вполне приемлемые и даже высокие показатели. В частности, проект "Огни залива" нашей компании - а это крупнейший сбербанковский заемщик по СЗФО - развивается с опережением бизнес-плана.

Большие гонки

Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светлана Четина в свою очередь отметила, что осенью наблюдалось некоторое замедление темпов выдачи ипотечных кредитов. "Тем не менее по итогам 11 месяцев мы фиксируем прирост портфеля, - объясняет специалист. - Эта тенденция связана с расширением условий по программе "Семейная ипотека". Ее доля в региональных продажах с июня по октябрь выросла с девяти до 20 процентов. Ставка в размере 4,39 процента годовых позволяет уменьшить ежемесячный платеж и таким образом снизить финансовую нагрузку на бюджет молодой семьи".

Светлана Четина - начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского ПАО "Промсвязьбанк". Фото: Сергей Николаев/РГ

В ноябре ПСБ стал победителем среди российских банков в номинации "Лучшие условия ипотеки на первичном рынке" по версии Frank Mortgage Award 2021. На конец ноября ипотечный кредит в ПСБ по "Госпрограмме 2020" на покупку жилья в новостройке можно было получить по ставке от 5,85 процента. "Банк постоянно совершенствует ипотечные продукты и адаптирует их под требования рынка. В частности, в рамках программы "Ипотека по двум документам" клиенты могут подать заявку на ипотечный кредит, имея на руках паспорт и СНИЛС. Время на заполнение анкеты теперь можно сократить, используя QR-код. Одобрение такой сделки, как правило, не занимает более часа", - подчеркивает руководитель ипотечного центра. "И, конечно, в нашей деятельности особую роль играет военная ипотека, - добавляет Светлана Четина. - В настоящее время ее доля составляет 20 процентов от портфеля Санкт-Петербургского филиала ПСБ".

Праздничное настроение

Со своей стороны, руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Дмитрий Девлеткильдеев добавляет, что на рынке фиксируется перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный. Так, в Санкт-Петербургском филиале ПСБ доля сделок по приобретению вторичного жилья за последние шесть месяцев выросла с пяти до 20 процентов.

Дмитрий Девлеткильдеев - руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ. Фото: ТТ Финанс

Следует отметить, что банки для снижения ежемесячной нагрузки по платежам увеличивают сроки кредитования. "Наш банк, например, увеличил предельный срок с 25 до 30 лет", - отмечает эксперт.

Также, по словам Дмитрия Девлеткильдеева, поддержку спроса девелоперы стимулируют традиционными предновогодними распродажами.

"Намеченные на конец года застройщиками различные акции обещают поднять объемы продаж. Уже сейчас по программам, субсидируемым самими строителями, у нас происходит порядка 30 процентов выдач ипотечных кредитов. Партнер подбирает оптимальную ставку для своих клиентов, компенсируя банку разницу", - поясняет эксперт.

При этом, отмечает управляющий директор группы ипотечного кредитования ПАО "Банк "Санкт-Петербург" Ирина Петрова, средняя сумма ипотечного займа в нашем городе выросла по всем 15 лидирующим банкам. "Если в год мы входили со средней суммой 3,7 миллиона рублей, то по итогам 10 месяцев сумма выросла до 4,65 миллиона рублей. То есть прирост достиг 25 процентов, - рассуждает с цифрами в руках представитель банка "Санкт-Петербург". - В нашем банке прирост оказался также на этом уровне. Объем выдач примерно совпадает с цифрами 2020 года. Но с учетом средней суммы становится понятно, что количество сделок в текущем году снизилось. Причем в первую очередь за счет структуры выдач, поскольку у банка "Санкт-Петербург" в приоритете всегда была .первичка. И завершение активной стадии госипотеки сделало свое дело".

Ирина Петрова - управляющий директор группы ипотечного кредитования ПАО "Банк "Санкт-Петербург". Фото: ТТ Финанс

Впрочем, в рамках общего тренда роста популярности "вторички" банк каждый месяц понемногу наращивает долю соответствующих ипотечных продуктов. Если в 2020 году в октябре ипотека на первичном рынке занимала в выдачах больше 70 процентов, то в этом - приблизительно 67 процентов.

Также специалист назвала тенденцией сворачивание банками программ рефинансирования ипотеки. В силу роста ключевой ставки таковые практически сошли на нет.

При этом семейная ипотека, пусть и не заменяет госипотеку, в выдачах заметно лидирует. "В частности, в нашем банке на .первичке она стала лидирующим продуктом, - рассказывает Ирина Петрова. - Так, по итогам ноября семейная ипотека заняла 45 процентов, стандартный продукт на новостройки - 35 процентов, и остальные 20 процентов пришлись на прочие госпрограммы". И последние месяцы подсказывают, что для семейной ипотеки это еще не предел. Благо участники рынка изыскивают резервы, и ставка, пусть понемногу, но снижается. Например, в банке "Санкт-Петербург" по данному продукту она снизилась до сегодняшней 4,79 процента.

"В общем, банки и застройщики прикладывают максимум усилий, чтобы не повышать ипотечные ставки сразу вслед за ростом ключевой ставки", - говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие" Татьяна Хоботова.

Татьяна Хоботова - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие". Фото: ТТ Финанс

И в целом данная политика отражается в цифрах выдач. "Так, - отмечает Татьяна Хоботова, - в Петербурге за 10 месяцев выдано ипотечных кредитов больше, чем в целом за минувший год. И ориентировочно по итогам года общие выдачи в городе составят рекордные 350-370 миллиардов рублей".

Относительно же роста среднего объема кредита эксперт уточнила, что обсуждаемый скачок наблюдается, если говорить об ипотечных кредитах в общем. Если же рассматривать продукты по нишам и присмотреться к стандартным продуктам в сегменте новостроек, то еще в октябре средний размер займа превысил пять миллионов рублей. "Это, увы, говорит о том, что стоимость жилья растет быстрее, чем ставки по ипотеке", - резюмировала представитель банка "Открытие".