Эксперты спрогнозировали снижение спроса на жилье в 2022 году

В Екатеринбурге предложение новостроек в наступившем году останется высоким. На вторичном рынке начнется рост, поскольку сейчас наблюдается дефицит ассортимента. Потребительский спрос окажется чуть ниже 2021 года, а квадратный метр продолжит дорожать, хоть и не такими темпами, как раньше.

Такой прогноз прозвучал от экспертов Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Минувший год для жилищного сектора стал годом контрастов. С одной стороны, никогда еще на Среднем Урале столько не строили - на разных стадиях находится возведение 3,4 миллиона квадратных метров. С другой стороны, в структуре предложения преобладают малогабаритные квартиры (площадью до 48 квадратов), а цены растут. За последний год они поднялись на 20 процентов, за два пандемийных - на 37 и превысили 100-120 тысяч рублей за квадратный метр.

С учетом того что 66 процентов договоров долевки в 2021-м заключалось с привлечением ипотеки (пик спроса был зафиксирован в июне - 75 процентов), при этом средний бюджет сделки не превышал пяти миллионов рублей, свободных денег у населения не так уж и много. Поэтому потребители вынуждены брать однушки, компактные евродвушки, а по сути, однокомнатные с большой кухней-столовой. Но в студии семье из 3-4 человек не поместиться, так что спрос постепенно сместился на вторичное жилье, которое дорожало не так резко - плюс 16 процентов за год (до 92 тысяч рублей за метр). К тому же оно далеко не старое: примерно 40 процентов квартир моложе 20 лет.

Впрочем, аналитики полагают, что в Екатеринбурге ценовзлет был еще не таким резким, как, к примеру, в Сочи, где сегодня средняя стоимость квадрата достигла полумиллиона рублей.

- Рост цен всех пугает, но тем самым девелоперы компенсируют потери других периодов и инфляцию. В 2011-2014 годах стоимость жилья была стабильна, в 2015-2016-м она даже снижалась. Сейчас повышается с учетом индекса потребительских цен и общеинфляционного фона, - поясняет Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

Оценивая перспективы следующего года, он предлагает застройщикам внимательно наблюдать за потребительским поведением. Последний год они активно "убегали" от инфляции, желая сохранить свои накопления. У кого средств не хватало, брали кредиты.

- Когда рынок основан не на реальных возможностях, а на возможности брать займы, маятник спроса может быстро качнуться в другую сторону, - предупреждает аналитик.

Пандемия сделала свое дело: каждый член семьи хочет хотя бы минимум приватного пространства

В Челябинске рынок не столь перегрет: сюда переезжают не так активно, как в Москву, Санкт-Петербург или соседний Екатеринбург. В основном на Южном Урале преобладает внутриобластная миграция, констатируют в РГУД. Но цены в областном центре тоже выросли заметно: на первичку - на 25 процентов за год, на вторичку - на 15-17. А с учетом того, что база была гораздо ниже, чем в Екатеринбурге (до 2021 года квадратный метр в новостройке продавали в среднем по 50 тысяч рублей), по потребительскому кошельку это ударило не так сильно.

- Покупатели отдают преимущество жилью с отделкой. Если раньше Челябинск был преимущественно панельным городом, соответственно средняя этажность составляла 10+, то с появлением монолитных проектов мы видим уже 16-18 этажей. Меняются и архитектурно-планировочные решения. Еще один тренд года: концепция жилого комплекса главнее, чем локация, - говорит Валентин Корытный, полномочный представитель РГУД в Челябинске и Челябинской области.

По его наблюдениям, студии и однокомнатные пользуются спросом на окраинах, где рядом есть речка и лес. Такие квартиры чаще всего покупают люди предпенсионного и пенсионного возраста. В развивающихся районах более популярны двух- и трехкомнатные - пандемия сделала свое дело, каждый член семьи хочет хотя бы минимум приватного пространства.

- В следующем году на рынок города выведут 5-7 новых проектов в разных районах, в том числе там, где до сих пор сохраняется дефицит современного жилья. В январе-феврале люди будут созревать до принятия решения. Изменение ипотечной ставки повлияет, конечно, но это не значит, что перестанут покупать, просто нужно время на привыкание к новым ценам, - прогнозирует Корытный. - Спрос будет высоким на новые, уникальные для Челябинска проекты, а также на относительно "молодую" вторичку - не старше 12 лет.

Между тем

Небесспорное мнение высказал на круглом столе в "Коммерсант-Урал" полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. По его словам, главная причина ценового скачка не льготная ипотека, а другие факторы: инфляция и переход на эскроу. "Все горюют, но никто не задумывается, что недвижимость - это актив населения, который закладывается, передается по наследству и т.п. Когда падают цены на жилье в стране, это прямая дорога к кризису", - подчеркнул он.