Замедлится ли рост цен на квартиры в Новосибирске
- Это действительно происходит в Новосибирске, не в Москве? Я не ослышалась? - спросила корреспондента "РГ" женщина, сидевшая рядом на "Январском саммите недвижимости".
Его участниками стало более двухсот специалистов и экспертов, обсудивших различные аспекты развития местного рынка.
- В 2019-2021 годы рынок недвижимости бил рекорд за рекордом по стоимости жилья. Мы ждем, чем это закончится, как поменяется тренд - будет ли стагнация, охлаждение. Каждый из нас готовится к переменам, - задал тон дискуссии директор компании "Метр" Эдуард Ляхов.
- В прошлом году я ошибся со своими прогнозами, когда говорил о том, что в конце 2021 года рост цен на новостройки должен замедлиться. Этого не случилось, - признал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
По его данным, в сентябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске составляла 74,2 тысячи рублей, в январе 2021-го - 79,3 тысячи, а в декабре - уже 99,7 тысячи рублей. Наиболее заметный рост произошел в Центральном округе - с 99 тысяч в сентябре 2020 года до 133 тысяч в декабре 2021-го.
Руководитель сибирского портала новостроек и недвижимости Sibdom.ru, аттестованный аналитик рынка недвижимости Александр Шляхин сообщил, что с декабря 2019 года по декабрь 2021-го средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Новосибирска разогналась с 72,4 тысячи до 108,7 тысячи рублей. На вторичном рынке за этот период цена выросла с 71,9 тысячи до 99,8 тысячи рублей.
То есть за два года квадратный метр в новых квартирах подорожал на 45,7 процента, на "вторичке" - на 35,3 процента. Если по итогам 2020-го стоимость "квадрата" в новостройках увеличилась на 14,6 процента, то за прошлый год - на 31,1 процента. Также стремительно стоимость жилья шла вверх в Иркутске и Красноярске - на 43,4 и 47,6 процента соответственно.
Мониторинг всех строительных компаний Новосибирска, проведенный аналитической онлайн-платформой "ДеКарт", показал, что в январе этого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках вышла на отметку 105,2 тысячи рублей.
- Рост цены в 2021 году составил более 28 процентов. За всю историю ведения мониторинга рынка нового жилья в Новосибирске таких темпов не было и, видимо, не будет, - подчеркнул совладелец строительной корпорации "Елка" Максим Марков.
Участники саммита утверждали, что есть пример, когда цена квартиры изменилась всего за несколько часов - застройщик поднял ее сразу на шестьсот тысяч рублей. И это стало неожиданностью и для покупателей, и для риелторов.
- Раньше во время сделки купли-продажи мы могли поставить бронь на покупку квартиры на неделю, и за это время ничего не происходило. Сейчас утром квартира может стоить 8,3 миллиона рублей, а к обеду - 8,6 миллиона, - подтвердил директор центра недвижимости "Все новые дома Новосибирска" (AllNewHomes) Олег Губарьков. - Рынок очень динамичный, и уже завтра все может быть по-другому.
- Драйверы роста цен на недвижимость в 2020-2021 годах таковы: ослабление курса рубля, рекордное падение доходности банковских депозитов - до 4,32 процента, страх потерять свои накопления, инфляционные ожидания, рост стоимости стройматериалов, продовольственных продуктов и автомобилей, геополитическая обстановка, а также программа льготной ипотеки на новостройки и снижение первоначального взноса по ней до пятнадцати процентов, - перечислил основные причины руководитель Sibdom.ru Александр Шляхин.
Также на рынок недвижимости оказывают влияние расширение программы материнского капитала и его индексация, выплаты компенсаций обманутым дольщикам, экономия средств на зарубежном отдыхе, увеличение количества наследственных квартир в обороте, переход на эскроу-счета и общее снижение объемов строительства, рост доли проектов класса "комфорт" и бизнес-класса. Аналитики предполагают, что происходящее сейчас повышение банковских ставок по депозиту уведет часть денег с рынка недвижимости. По оценке экспертов, в 2022 году хранить деньги на банковских вкладах вновь становится выгодно.
- Все прогнозы говорят о том, что цена на жилье будет расти медленнее - не так, как 2021 году. Но никто не утверждает, что она будет повышаться быстрее процентов по депозиту. Цены на жилье не упадут, - уверен аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Он обратил внимание на то, что по итогам 2021 года Новосибирск вернулся к объемам ввода жилья на уровне 2016 года - 1,57 миллиона квадратных метров. Больше было только в 2015-м - 1,73 миллиона "квадратов".
- 2017-й и 2018-й стали годами ярко выраженного рынка покупателя, который выбирал, где и что лучше приобрести. Тогда общий ввод жилья снизился - сдавали чуть более миллиона квадратных метров, наступила небольшая стагнация. В 2021 году, несмотря на высокий объем продаж (зарегистрировано 32,1 тысячи договоров участия в долевом строительстве), спрос отстал от предложений, число которых, наоборот, растет. Если учитывать, что за 2019-2021 годы продано пятнадцать-двадцать тысяч инвестиционных квартир, которые окажутся на рынке после ввода домов в эксплуатацию, то в 2022-м спрос сильно просядет, - продолжил Сергей Николаев.
- В городе стали появляться интересные объекты и проекты. Однако отмечается все меньше предложений от застройщиков, и наши клиенты-инвесторы не знают точно, в какие проекты им вкладывать деньги в период стагнации, - утверждает директор центра недвижимости "Все новые дома Новосибирска" Олег Губарьков.
- В последний год мы наблюдаем увеличение предложений по переуступкам инвесторов, - обозначил еще один тренд начавшегося года руководитель службы новостроек агентства недвижимости "Этажи" Дмитрий Жуков. - В течение двух лет рынок недвижимости переходил от "рынка продавца" к "рынку покупателя". Сейчас покупатель будет голосовать своими деньгами, выбирая тот или иной объект.
Эксперт также уверен, что в ближайшие годы дефицита предложений от застройщиков не возникнет, учитывая число полученных ими разрешений на строительство нового жилья.
- Как мы видим, много квартир приобретено с целью вложения денег. Их покупали на уровне котлована, и сейчас объекты начинают "выходить" на рынок. Думаю, предложения по переуступке зачастую становятся выгоднее, чем от застройщиков. Рынок переуступок большой, и он продолжает расти, - отметил генеральный директор агрегатора "НМаркет ПРО. Сибирь" Евгений Трибунский.
В январе этого года в Новосибирске наметился спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, на двухуровневые с террасами, тогда как в предыдущие годы большим спросом пользовались однокомнатные и квартиры-студии.
- В этом году с рынком недвижимости в Новосибирске ничего не произойдет. Хотя он и перегрет. Общий объем рынка новостроек оценивается в 100-110 миллиардов рублей, и таким он в 2022-м и останется. Но, учитывая промышленную инфляцию в 27 процентов, строить будут меньше, число новых предложений на рынке сократится, - уверен аналитик Максим Марков.
По его прогнозам, массовый сегмент сосредоточится на окраине города, возводить жилье будут по программе комплексного развития территорий. Предполагается, что средневзвешенная цена такого жилья пойдет на снижение, а застройщикам придется вводить акции и скидки. Премиальный сегмент будет локализован в центре, рядом с метро. И здесь цена падать не собирается.