Эксперты спрогнозировали рост цен в новостройках Крыма в 2022 году
За второе полугодие 2021 года жилье комфорт-класса в новостройках Крыма подорожало на 23 процента. В декабре "однушки" в Симферополе стоили от 4,2 миллиона рублей, в Севастополе и Ялте - от 8 миллионов. Средняя цена студии на полуострове за полгода выросла на 50 процентов, с 4 до 6 миллионов рублей, рассказала на региональной конференции, посвященной рынку новостроек Крыма, гендиректор компании "IDEM - консультанты по недвижимости" Екатерина Гресс.
При этом предложений на рынке сравнительно немного. На продажу выставлены новые квартиры в 45 жилых комплексах, включающих 79 корпусов. Больше всего жилья строится в Симферополе и Большой Ялте, а меньше всего в Севастополе (по данным на конец декабря 2021 года, в городе с населением более 500 тысяч человек было менее 150 лотов от девелоперов). При этом в Симферополе самая низкая цена на жилье комфорт-класса - от 102 тысяч рублей за квадратный метр, в Ялте и Севастополе - около 145 тысяч рублей за квадрат.
По мнению аналитиков, ограничения и запреты на новое строительство серьезно подогревают цены на курортах. Так произошло в Сочи, где за 2021 год цены подскочили в 2,3 раза. По словам руководителя департамента маркетинга и анализа "Авангард консалтинг" Дениса Серикова, после объявленного властями моратория на строительство многоквартирных жилых домов, средняя цена студий и однокомнатных квартир выросла с 219 до 500 тысяч рублей за квадратный метр.
В Севастополе цены выросли по той же причине, полагает Екатерина Гресс.
- Севастополь к концу года приблизился по цене квартир в новостройках к Ялте из-за малого количества предложений, - отметила Гресс. - Возник ажиотажный спрос, застройщики на этом фоне чуть ли не ежедневно повышали цены. В результате за полгода произошел серьезный рост.
Второй существенный фактор - льготная ипотека. Рынок недвижимости РФ будет реагировать на рост ключевой ставки весь 2022 год, считает глава комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
- Весь 2021 год мы жили в условиях, когда реальная покупательная способность, основанная на доходах населения, отошла на второй план, - отметил Хорьков. - На рынок больше влияла доступность ипотеки и восприятие потенциальными покупателями кредитных ставок, которые были ниже инфляции. Люди предпочитали тратить накопления и занимать деньги, а не откладывать на будущее.
По его словам, если рынок недвижимости лишится стимулирования и перейдет на полностью рыночные условия, то неизбежна стагнация, произойдет снижение если не цен, то объемов продаж. И это будет еще заметней на курортах, где недвижимость часто покупают для вложения инвестиций.
- На рынки Крыма и Краснодарского края, которые находятся в привлекательных климатических условиях, всегда влиял процесс миграции и инвестиционный подтекст, - говорит Михаил Хорьков. - В 2021 году инвестиции в недвижимость во многом были связаны с ростом инфляции. Если удастся стабилизировать инфляцию, то риски будут переоцениваться, и мы увидим инвестиционный спад на курортных рынках. В 2022 году активность рынка будет постепенно снижаться, темпы роста цен замедляться.
На рост цен в Крыму и Краснодарском крае также заметное влияние оказала пандемия и возможность удаленной работы.
- Из-за ограничений на выезд за границу люди стали больше путешествовать по своей стране. Возник спрос на недвижимость в южных регионах, что и подтолкнуло цены, - добавила Екатерина Гресс.
Крымские девелоперы отмечают, что на стоимости квадратного метра также сказался и рост цен на стройматериалы. Арматура в 2021 году подорожала в два раза, а в среднем себестоимость строительства выросла на 25-30 процентов, сообщил "РГ" директор по строительству группы компаний "Монолит" Дмитрий Гонтарь.
- К снижению цен на жилье нет предпосылок, так как стройматериалы не подешевеют, - сказал Гонтарь. - Я полагаю, что в 2022 году цена на жилье вырастет на 10-15 процентов от уровня инфляции. Ориентировочно рост цены квадратного метра составит около 25-30 процентов. Отрицательным фактором станет падение спроса из-за отмены ипотечных программ, но цены при этом продолжат расти. Будет спрос на квартиры меньшей площади.
Аналитики также считают, что в 2022 году не стоит ожидать снижения цен в Крыму. Первый месяц года показал, что даже на фоне снижения количества продаж цены продолжают расти.
- Падения цен на недвижимость в Крыму не ожидается, но будет пересмотрен рынок, - говорит Екатерина Гресс. - С учетом небольшого количества новых проектов возникнет стагнация, продаж станет меньше. Цены вышли на определенное плато, и рынок психологически должен привыкнуть к ним. При этом девелоперы будут выходить на рынок с более качественными предложениями, чтобы получить конкурентные преимущества.
Севастополь вошел в пятерку российских городов, где по итогам 2021 года больше всего вырос средний размер платежа по ипотечному кредиту за квартиру, купленную на вторичном рынке. По данным консалтинговой группы SRG, сильнее всего - почти вдвое - ипотечные платежи выросли в Новороссийске - на 82,4%. В Краснодаре - на 76,4%, в Грозном - на 63,8%, в Севастополе - на 42,6%, в Астрахани - на 41,6%. В то же время, по данным ЦБ, Чечня и Севастополь - лидеры 2021 года по самым высоким ипотечным ставкам - 8,21 и 8,12% соответственно.
В лидирующем на полуострове по числу выданных ипотечных кредитов банке РНКБ пояснили, что средний платеж по ипотечному кредиту зависит от многих факторов, но определяющий среди них - стоимость квартиры. При этом в среднем за 2021 год стоимость одного квадратного метра жилья увеличилась на 20-30 тысяч рублей. В то же время средняя ставка по выданным ипотечным кредитам за 2021 год возросла на полуострове на 0,5 процентных пункта.
В РНКБ 30 процентов ипотечных кредитов выдаются на приобретение жилья на первичном рынке, 70 - на вторичном рынке. Средняя сумма взятого в Крыму и Севастополе ипотечного кредита выросла за год с 2,9 до 3,1 миллиона рублей. В 2022 году банк планирует выдать ипотечные кредиты на общую сумму до 30 миллиардов рублей. Только за три недели января банк выдал 1,3 миллиарда. При этом в январе банк получил около 4000 заявок на ипотечные кредиты - это на 15 процентов больше, чем в декабре 2021 года и на 35 процентов больше, чем в январе 2021-го.