Как эффективно управлять многоквартирным домом
Анатолий Иванович, почему управляющие организации должны отчитываться именно в феврале, а не, например, в июле, когда меняются тарифы ресурсоснабжающих организаций?
Анатолий Петров: Все просто, первый квартал - время подводить итоги прошлого года и утверждать планы на ближайшие 12 месяцев. Управляющая организация ежегодно до 1 апреля представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ на портале ГИС ЖКХ, вывешивает в подъездах домов. После этого необходимо провести собрание жильцов, чтобы определиться с планами на предстоящий год, отчитаться за каждую потраченную копейку. Только так у людей появится доверие к управляющей организации. Если работы в доме не выполняются, собрание никто не проводит, надо немедленно начинать поиск другой управляющей организации.
Если все хорошо и отчет принят, председатель совета с представителем управляющей организации должны обойти весь дом и составить так называемый "акт сезонного осмотра общего имущества". Туда вносят информацию о состоянии всех элементов, подсчитывают, сколько будет стоить ремонт. Если сумма получилась очень большая, нужно решить, что можно отложить до следующего года. Снова посчитали - разделили на 12 месяцев и установили размер квартплаты на этот год. Она меняется, потому что цены растут.
Если все это делается, у вас хорошая управляющая организация, с ней можно работать.
Что делать, если собственники квартир не согласны с расценками управляющей организации?
Анатолий Петров: Я бы посоветовал обеим сторонам искать компромисс. Но если не получается, жильцы категорически не согласны с ценами и качеством обслуживания, председателю совета дома нужно зайти на сайт Государственной жилищной инспекции и ознакомиться с рейтингом всех организаций, у которых есть лицензия на оказание услуг по управлению многоквартирными домами. На кого жалоб меньше, того и выбирайте. Можно создать товарищество совладельцев жилья, но, если опыта на данном поприще нет, этот путь значительно сложнее, чем выбор управляющей организации.
- "ЖКХ контроль" может помочь с выбором?
Анатолий Петров: Наша главная задача - помогать собственникам. Совет дома может прийти к нам, разберем все возможные варианты.
Управляющие организации утверждают, что, если собственники жилья от них откажутся, другую жильцам назначат независимо от их желания.
Анатолий Петров: Это не совсем правда. Управляющую организацию назначат, если дом останется без управления, то есть жильцы не смогут сами выбрать новую. Тогда городская администрация обязана назначить своим волевым решением временную организацию и приступить к процедуре торгов по выбору управляющей организации в соответствии с постановлением правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации". Но до окончания всех процедур у собственников есть возможность самостоятельно определиться с выбором.
Бюллетени голосования собирает УК. Соответственно, результаты только она и видит. Могут ли жильцы самостоятельно провести голосование и сдать бюллетени председателю совета дома?
Анатолий Петров: Управляющая организация не является инициатором выбора или смены способа управления домом. Инициаторами и основными участниками являются собственники квартир. Необходимо определиться с инициатором собрания, уведомить остальных собственников, провести собрание, избрать секретаря и председателя. Эти два человека - ответственные за итоги голосования, они собирают бюллетени, подсчитывают голоса и оформляют протокол общего собрания. Без участия инициативных собственников УК не может провести ни одного собрания. По итогам голосования оформляется протокол, который затем должен быть передан в жилищную инспекцию. У нее свои требования к оформлению и срокам подачи. Поэтому еще раз хочу сказать: приходите, мы поможем юридически правильно все оформить.
А кто может воздействовать на недобросовестную управляющую организацию?
Анатолий Петров: Такие полномочия есть только у Государственной жилищной инспекции. Бывает, что люди пишут жалобу в жилинспекцию, но не могут сформулировать суть претензий. В таких случаях мы помогаем определить суть проблемы и подсказать путь ее решения. Если жалоба объективная, жилинспекция должна составить предписание управляющей организации, установить сроки устранения недостатков. Если проблему не устранят, выпишут штраф - 250 тысяч рублей.
Не получится ли так, что этот штраф станет обременением для жильцов этого дома?
Анатолий Петров: Управляющая организация не может гасить штрафы из средств, которые поступают от жильцов в качестве платы за оказанные услуги. Гасить штрафы она может только из своей прибыли. Обратное только усугубит ее положение. Она получит новые штрафы и в конечном счете лишится лицензии.
Что лучше: заключать прямые договоры с ресурсными организациями или оплачивать услуги через управляющую компанию?
Анатолий Петров: В России люди традиционно платят за все по одной платежке в управляющую организацию. В Крыму сложилась другая традиция, у нас обычно заключают прямые договоры. Были прецеденты: в Симферополе на улице Мате Залки организация собирала все платежи с жителей, но накопила долги, и дома были какое-то время отключены от электроэнергии. Заключать прямые договоры вполне оправданно, это законно и более надежно.
Уборка подъездов - обязательная услуга?
Анатолий Петров: Да. Зачастую управляющие организации ссылаются на то, что жильцы решили, что им дешевле убирать самим. Жильцы вправе так решить, но при этом с управляющей организации никто не снимает ответственность за санитарное состояние дома. Любой дом должен соответствовать двум обязательным критериям - безопасность и чистота. Если в подъезде грязно, это повод наказать управляющую организацию.
Можно ли сносить стену между комнатой и балконом и выносить батарею на балкон?
Анатолий Петров: Категорически нельзя. Такая перепланировка никогда не будет узаконена. Как следствие, будет разбалансировано отопление не только в этой квартире, но и в соседних. Управляющая организация должна будет привлечь жилищную инспекцию в качестве арбитра и все дело закончится в суде. С перепланировкой нужно быть очень аккуратным. Если даже не вы сами, а соседи ломают стены, и вы об этом знаете, вы обязаны сообщить в управляющую компанию. А она обязана спросить собственника, на каком основании он это делает, есть ли у него утвержденный проект перепланировки.
Связаться с автономной некоммерческой организацией "ЖКХ Контроль Республики Крым" можно по телефонам: +7 (978) 969-00-07; +7 (3652) 51-34-34.
Email: qkh.crimea@yandex.ru
Сайт: жкх-контроль-крым.рф Адрес: Симферополь, ул.Киевская,1А.