Сейчас банки ужесточают требования к застройщикам при получении проектного финансирования, отметил Глушков на заседании Комиссии по ценообразованию Общественного совета при Минстрое. По новым проектам банки предлагают им кредиты с базовой ставкой около 26% (ранее она колебалась около 10-12%). Кроме того, крупнейшие банки увеличивают требования к наличию собственных средств у застройщика. Ранее компании необходимо было иметь капитал в 10-15% от стоимости строительства, сейчас это уже порядка 30%, сказал Глушков.

Найти оборотные средства строителям могло бы помочь поэтапное раскрытие счетов эскроу. В принятом недавно антикризисном законе предусмотрена возможность для правительства в этом году устанавливать особенности и основания перечисления застройщику средств со счетов эскроу.

Центральный банк предлагает сделать датой раскрытия счета эскроу день получения застройщиком заключения о соответствии ГАСН (Государственного архитектурно-строительного надзора), ссылаясь на то, что в Москве между заключением ГАСН и уведомлением о вводе объекта в эксплуатацию проходит 3-4 месяца, рассказал Глушков. Однако эта мера малоэффективна, считает он: возможно, в Москве сроки такие, но в других городах между заключением ГАСН и заключением о вводе проходит максимум 4-5 дней.

С ДОМ.РФ обсуждался другой, более эффективный вариант поэтапного раскрытия, отметил президент НОСТРОЙ: при готовности объекта на 70% на счетах эскроу остается 50% средств, необходимых для обеспечения строительства, а накопленное сверх этой суммы застройщик получает досрочно. "Такая конструкция, думаю, будет максимально интересна", - подчеркнул Глушков.

После перехода отрасли на проектное финансирование в 2019 году застройщик может получить деньги дольщиков только после завершения строительства жилого дома (при этом некоторые дома еще достраиваются по старым правилам, без счетов эскроу). Если стройка стала проблемной, средства, хранящиеся до этого момента на счете эскроу, возвращаются покупателю. Этот порядок был введен для защиты покупателей квартир и ликвидации проблемы обманутых дольщиков.

В последние годы строительные компании постоянно поднимают вопрос о более раннем раскрытии счетов эскроу. Это позволило бы им брать меньшие кредиты у банков и экономить на процентах. До сих пор позиция правительства была жесткой - раннее раскрытие счетов экскроу всерьез не обсуждалось. Однако нынешний кризис внес свои коррективы.

Сейчас стоит задача обеспечить работу строительной отрасли, которая оказалась в очень сложном состоянии, считает Глушков. Если оставить ныне действующий порядок, и после банкротства застройщика деньги со счетов эскроу полностью вернутся дольщикам, это все равно уже не те суммы, которые вложил покупатель жилья. "Рост цены квадратного метра за прошлый год составил порядка 25% в целом по РФ. В этом году в рамках прогнозной инфляции это будет еще столько же. Если мы говорим, что заботимся о дольщиках, то и забота о дольщиках должна осуществляться в том, что дольщик получает свой объект недвижимости, а получает не денежные средства, которые вложил два года назад, и на эти денежные средства он не может уже ничего купить - ни машины, ни квартиры. Задача не сохранить денежные средства, а обеспечить своевременную работу строительного комплекса и выполнение всех обязательств", - говорит Глушков.

В случае банкротства застройщика дольщик получит только ту сумму, которую вложил в строительство, начисление процентов на эти средства не предусматривается, подтверждают эксперты. В случае остановки строительства дольщику возвращают заплаченную сумму по договору, это является не процентным вкладом, а имущественным требованием, говорит руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Ряховский. "Выгодой дольщика является получение готового жилья, стоимость которого за время строительства возрастает. Отсутствие процентов компенсируется гарантией сохранения вложенных в строительство денежных средств. Застройщик осуществляет строительство на собственные и заемные средства. В случае банкротства средства дольщиков не участвуют в банкротстве, а возвращаются им в полном размере. Застройщик отвечает недостроенным имуществом перед банком. Это недостроенные имущество и попадает в конкурсную массу. Недострой может выкупить другой застройщик, с которым также можно заключить договор долевого участия", - поясняет эксперт.

Если застройщик не построит дом и будет признан банкротом, то его сможет достраивать другая компания за счет средств, которые находятся на счетах эскроу, отмечает владелец агентства недвижимости Light Side Всеволод Джавад-Заде. Счета эскроу были введены, чтобы не было оффшоризации денежных средств населения. Застройщик должен кредитоваться в банке. И преследование его, если он окажется мошенником, будет от банков, добавляет эксперт.