Эксперты предложили изменить схему капремонта жилья в России

Низкое качество капремонта жилья стало большой проблемой, которая продолжает обостряться. Согласно данным Росстата и Минстроя РФ, объем жилого фонда, изношенного на 66-70 процентов и выше, не только не сокращается, но даже увеличивается, не созданы единый порядок формирования региональных программ и система технического учета жилищного фонда, отмечается в отчете Счетной палаты. При подобной организации капремонта состояние домов улучшаться не будет, сколько бы миллиардов ни выделялось на эти цели из бюджета. Сегодня в каждом субъекте РФ действует закон о капитальном ремонте и утверждена его программа - как правило, на 25 лет. В разных регионах программы реализовывались по-разному, и вскоре окончательно стало ясно, что они далеко не всегда адекватны реальной ситуации. Пример тому - проблема, с которой столкнулся председатель одного из ТСЖ Санкт-Петербурга Геннадий Галицкий. По его словам, в 2019 году собственники жилья за свой счет отремонтировали фасад и попросили районную администрацию отложить запланированный фасадный капремонт, а вместо него провести другие работы, более необходимые на данный момент. Власти согласились. Но в 2020 году, к удивлению жильцов, к ним явилась компания, специализирующаяся на фасадах.

- В отсутствие данных о техническом состоянии жилфонда программы капремонта создавались по непонятному принципу, - рассказала руководитель регионального центра общественного контроля НП "ЖКХ Контроль" в Санкт-Петербурге Алла Бредец. - Ремонт фасадов многих домов постройки XIX века просто не был запланирован, хотя они не ремонтировались более ста лет. Но зато в программу по замене внутридомовых инженерных систем попали дома, где системы отопления или водоснабжения менялись в 2007-2008 годах. Иными словами, программы составлялись в кабинетах, без выходов по конкретным адресам. Существуют дома-памятники, где были проведены ремонты фасадов стоимостью в десятки миллионов рублей, а изношенные до предела кровли как протекали, так и протекают. Фасады скоро обретают "доремонтный" вид. Каждый день с какого-нибудь дома обваливается штукатурка, у нас есть жертвы.

Подобный "сизифов труд" приводит к тому, что в каждом из регионов ежегодно на ветер выбрасываются десятки и сотни миллионов рублей. Ситуацию усугубляет рост цен на стройматериалы. В 2021 году Санкт-Петербург столкнулся с неисполнением плана по ремонту кровель, поскольку на десятки процентов подорожало кровельное железо. Подрядчики, выигравшие конкурсы, "осваивали" суммы своих контрактов, а затем просто уходили с объектов, не окончив работы и не желая нести убытки. Не исключено, что ситуация повторится и в 2022 году, поскольку подготовленные для конкурсов сметы уже неактуальны.

Еще один вопрос в том, что техническое обследование тоже стоит немалых денег. Среднюю сумму здесь вывести невозможно, поскольку дома очень разнообразны - особенно в Санкт-Петербурге. Чтобы обследовать обыкновенную панельную хрущевку, требуется более 100 тысяч рублей. Если же говорить о 28-этажных "человейниках", в каждом из которых проживает более тысячи собственников, то обследование такого дома обойдется в миллионы рублей. Где взять эти средства? Сознательные собственники чаще готовы пожертвовать ради техобследования ремонтом подъездов или благоустройством придомовой территории. Но подавляющее большинство квартировладельцев не имеет абсолютно никакого представления о техническом обследовании дома, и их сложно убедить в необходимости тратить на эту непонятную процедуру крупную сумму, за счет которой можно покрасить несколько подъездов. А проводить собрания собственников жилья в "небоскребах" - задача, которая выглядит абсолютно нерешаемой.

По мнению Аллы Бредец, наиболее реальный вариант - выделять средства на обследование жилфонда из федерального или регионального бюджета, плюс несколько процентов затрат должны оплачивать жильцы. Эти деньги должны поступать одной или нескольким компаниям, выбранным по конкурсу, которые проводят обследование, определяют реальную степень износа многоквартирных жилых домов и составляют проекты по утвержденной форме, позволяющие понять, какие работы и в какой очередности необходимо провести в обследованных домах. Затем на основе этих проектов региональные фонды капремонта корректируют краткосрочные планы. Это позволит значительно повысить качество капремонта и сэкономить огромные суммы на переделках, в которых уже не будет необходимости. Но нужны и системные меры.

- На мой взгляд, концепцию управления жильем необходимо корректировать, поскольку переложение полной ответственности за жилые дома на собственников себя не оправдало, - убеждена Алла Бредец. - Реальных механизмов, позволяющих собственникам эффективно управлять жильем, до сих пор не появилось. Да, ответственных владельцев жилья можно и нужно воспитывать, но такое "воспитание" займет еще многие десятилетия, которых жилфонд просто не переживет. Это не означает, что нужно вернуть все, как было в СССР. Но необходимо разработать действенные механизмы финансирования и госструктуры, установить четкие критерии ответственности: работа чиновников должна улучшать состояние жилфонда, а не ухудшать его.

Юрий Дунин, председатель правления Союза жилищно-коммунальных предприятий Мурманской области:

- Качественный капремонт дома без его технического освидетельствования чаще всего невозможен. Сначала в регионе эту работу поручили бюро технической инвентаризации - БТИ. Но инвентаризация подразумевает оценку по документам, каков срок службы тех или иных систем и конструкций дома и каков их расчетный уровень износа. Реальное состояние дома при этом не оценивалось. Потом БТИ передали в структуру Роскадастра. В итоге получилось, что органа, который отвечал бы за грамотное техническое обследование домов, сегодня не существует. Обязанность обследовать дома фактически возложена на муниципалитеты, но система организаций и компетентных специалистов, которые решали бы эту задачу, так и не была создана.

Комментарий от партнера "РГ" - газеты "Марийская правда" (Йошкар-Ола, Республика Марий Эл):

- Нынешняя система капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) действует уже десять лет. За этот срок она принесла большую пользу, но в то же время показала, что нуждается в реформировании.

Прежде всего это касается графиков поведения работ в МКД. Дело в том, что они зачастую не привязаны к фактическому состоянию жилья. Например, в ранние этапы программы включают не очевидных кандидатов на капремонт, а те дома, которые еще могут "потерпеть". Кроме того, нередко устанавливают график для совершенно ветхих многоэтажек - из тех, кому уже никакой ремонт не поможет, их надо сносить, а жильцов расселять.

И еще: порой проводится совсем не тот вид капремонта, в котором больше всего нуждается дом. К примеру, у него протекает крыша или осыпается фасад, но на них внимания не обращают, а приступают к замене инженерных систем.

Решение этой проблемы предложил Общественный совет при Минстрое России. Суть в том, чтобы перед капремонтом ввести в обязательном порядке технический учет жилищного фонда и его техническое обследование. Тогда позиция дома в графике будет реально соответствовать степени его износа.

(Комментарий предоставлен газетой "Марийская правда" )

Евгений Соколов, заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Марий Эл:

- В республике утверждена адресная программа "Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" на 2014 - 2046 годы". Она ежегодно актуализируется не позднее 1 октября. Это позволяет исключать из неё многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными, а также включать вновь построенные и введенные в эксплуатацию.

Предельные сроки проведения работ по капремонту можно сократить. Это возможно, если на счетах регионального оператора будет достаточно средств, формируемых за счет взносов на капремонт, которые уплачивают собственники квартир.

Решения о переносе сроков капремонта принимает комиссия, которую создает орган местного самоуправления. При этом не допускается перенос сроков капремонта того или иного МКД на более ранние сроки за счет изменения сроков капремонта других МКД на более поздние.

При формировании адресного перечня многоквартирных домов для включения в краткосрочный план капремонта учитывается ряд факторов. В первую очередь в него включаются МКД, для которых плановый предельный срок проведения капремонта определен республиканской программой капитального ремонта. Далее: если на счетах регионального оператора находится достаточно средств, включаются МКД, решение о капремонте которых приняла муниципальная комиссия. При этом работы по замене лифтов проводятся в приоритетном порядке.

Ирина Петрова, журналист газеты "Тагильский рабочий" (Нижний Тагил, Свердловская область):

- Согласна, что нужно техническое обследование, чтобы определить приоритеты. Понимаю, что для старого фонда Санкт-Петербурга это особенно актуально. Но не думаю, что нужно обследовать все дома в России и собирать на это отдельно средства. Можно включить такую работу в стоимость капремонта перед тем, как его проводить, добавив бюджетных субсидий. Главное, чтобы были задействованы действительно опытные эксперты, которые дадут конкретные рекомендации о методиках и материалах для ремонтов.

В первый год работы программы в Нижнем Тагиле тоже возникало немало проблем из-за поспешно составленных проектов и смет, из-за непрофессионализма некоторых подрядчиков. Но скоро все отладилось, и есть контроль со стороны муниципальной власти. К тому же, у нас проекты делает та же компания, которая выполняет ремонты - не на бумаге, специалисты реально заходят на объекты. Как правило, привлекают УК или ТСЖ, которые чаще всего знают проблемные места, особенности конструкций и сетей.

За семь лет в городе провели качественный ремонт большинства старых двух-пятиэтажек, построенных после войны. Несмотря на возраст, они крепкие, а в свердловском фонде капремонта с самого начала взяли курс на комплексные работы - меняют кровлю, коммунальные сети, капитально ремонтируют фасады и подвалы. Жители довольны и понимают, что в долгу у тех участников фонда, которым приходится платить взносы на отдаленное будущее. Правда, в девятиэтажках, в том числе со спецсчетами, несколько лет меняют лифты по программе капремонта с допфинансированием из бюджета.

Собственники домов поновее (постройки после 1970 года), но уже изрядно изношенных, вынуждены были открыть спецсчета - не ждать же 15 -20 лет в виртуальной очереди! Большей частью постепенно меняют сети и протекающие кровли. Иногда УК или ТСЖ делают предварительные обследования по своей инициативе, но это не в системе. Объекты капремонта по спецсчету принимает и УК, и фонд, но риск, что затраты окажутся не особенно эффективными, остается. К тому же со стороны властей отношение к перешедшим на спецсчета жителям недоброе.

(Комментарий предоставлен партнером "РГ" - газетой "Молодой Ленинец" (Пенза, Пензенская область)

Наталья Моисеева, директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области:

- В большинстве случаев программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов формировались без данных о техническом состоянии основных конструктивных элементов дома. Сроки выполнения работ по капитальному ремонту в основном определялись исходя из года ввода в эксплуатацию МКД. При реализации программы на территории Пензенской области в первые годы возникла острая необходимость в корректировке сроков выполнения работ по домам, в которых ремонт был необходим исходя из фактического состояния крыши, фасада, фундамента, внутридомовых сетей.

В результате на региональном уровне был разработан порядок переноса срока выполнения работ по капитальному ремонту на более ранний. Собственники предоставляют в уполномоченный орган заключение эксперта о техническом состоянии конструктивного элемента дома и решение о переносе срока выполнения работ по капитальному ремонту на более ранний. Положительное решение о переносе срока выполнения работ по капитальному ремонту принимается в случае недопустимого технического состояния.

К примеру, в 2021 году 89 многоквартирных домов были отремонтированы в более ранние сроки. При этом ,есть множество случаев, когда собственники своевременно производили текущий ремонт, и необходимость капитального ремонта в сроки, установленные в программе, отсутствует. Для таких домов необходимо на федеральном уровне разработать механизм корректировки сроков выполнения работ исходя из фактического технического состояния дома. В настоящее время перенести сроки выполнения работ на более поздние возможно только при наличии решения общего собрания дома. Это время, огромная работа с собственниками, а в больших домах собрать общее собрание просто не реально.

При проектировании работ в рамках краткосрочного трехлетнего плана реализации программы, как правило, выполняется техническое обследование основных конструктивных элементов. Возможность корректировки сроков выполнения работ по капитальному ремонту исходя из фактического технического состояния по результатам обследования даст более эффективное планирование расходов фондов капитального ремонта и повысит финансовую устойчивость региональных программ.

(Комментарий предоставлен партнером "РГ" - газетой "Нижегородские новости" (Нижний Новгород, Нижегородская область)

Руководитель регионального центра ЖКХ-Контроль Александр Рыжов:

- Проблема, которую поставили эксперты в Общественном совете Минстроя России, актуальна. Все региональные программы капитальных ремонтов, которые изначально формировались, потребовали изменений. Очевидно, что систему капитального ремонта нужно совершенствовать. В Нижегородской области те же вопросы, что обозначили эксперты Общественного совета при Минстрое России, поставили депутаты регионального Законодательного собрания. Они предложили разработать программу, которая бы позволяла проводить вне очереди капитальный ремонт в многоквартирных домах, которые срочно его требуют. Депутаты предложили регоператору и профильным ведомствам дать предложения по решению данной проблемы.