Критерии, от которых зависит стоимость жилья, можно поделить на несколько групп, отмечает эксперт.

Что вокруг дома?

- Престиж района. Критерий, особенно актуальный для крупных городов. Учитывается "репутация" района. К примеру, Запад и Юго-Запад Москвы традиционно считаются районами, где в советское время селилась научная интеллигенция. Если не считать центра города, эти места - одни из самых дорогих в Москве. По данным "Авито Недвижимости", средняя стоимость объекта на вторичном рынке на западе Москвы по итогам 2021 года превысила 21 млн рублей, а в ВАО - была менее 9,6 млн. Средняя стоимость выставленной на продажу квартиры в центре столицы составляла почти 50 млн рублей.

Бывают районы, которые считаются менее благополучными. Как правило, цены на жилье в них более доступные по сравнению с равноудаленными районами с похожей инфраструктурой. Скрыть "неблагоприятную" атмосферу в районе при продаже вряд ли получится - эти проблемы, как правило, подробно освещаются в городских СМИ и группах района в соцсетях.

- Экологическая обстановка. Становится все более важным фактором, особенно в городах с крупными предприятиями. В местах, которые известны неблагоприятной экологией, редко встречаются квартиры со стоимостью выше средней по рынку. И, напротив, большое количество зеленых, прогулочных зон и водоемов увеличивает стоимость жилья.

Вид из окна на озеро или парк может немного поднять рыночную цену квартиры по сравнению с похожими квартирами в этом же доме, но с окнами на другую сторону. А в элитном сегменте Москвы, по данным Knight Frank, вид на воду может добавить к цене квартиры в элитном сегменте 30-50%.

- Транспортная доступность и инфраструктура. Ключевые параметры, влияющие на стоимость квартиры. Однако в разных ценовых категориях жилья значимость их может сильно различаться. К примеру, для жилья бизнес-класса наличие рядом метро будет преимуществом, но не главным фактором. А вот отсутствие парковки и удобных транспортных развязок окажется критичным фактором для покупателей в этом сегменте.

Для оценки стоимости квартиры полезно изучить градостроительные документы в интересующем районе. Возможно, скоро рядом появится новая станция метро, автобусный маршрут или паркинг. Это повышает стоимость квартиры. И чем ближе открытие объекта, тем, как правило, дороже квартира.

В среднем квартира в пешей доступности от метро может быть на 10-20% дороже аналогичных. Если же рядом планируется строительство большого жилого комплекса, это, напротив, может ухудшить транспортную ситуацию: жителей станет больше, вырастет нагрузка на транспортную инфраструктуру, увеличатся пробки.

Наконец, универсальные составляющие удачного расположения квартиры - "обжитый" район и бытовая инфраструктура в шаговой доступности. Отсутствие магазинов, аптек, детских садов, школ, спортивных объектов и кафе около дома снижает рыночную цену объекта. Также потенциальные покупатели могут запросить скидку из-за шума, неухоженных улиц и дворов, а также промышленных объектов и стройки поблизости. Однако даже шум, отсутствие рядом аптеки и прочие неудобства вряд ли позволят потенциальному покупателю выторговать у продавца больше пары процентов от стоимости объектов.

Что внутри?

- Площадь квартиры. Естественно, чем просторнее квартира, тем она дороже при прочих равных. Учитывайте, однако, что чем меньше квартира, тем дороже обходится каждый квадратный метр в ней. То есть квартира вдвое больше не будет стоить вдвое дороже. Например, квадратный метр в студии в среднем по стране, по данным "Авито Недвижимости", в первом квартале стоил 165 тысяч рублей, а в трехкомнатной квартире - 106 тысяч рублей.

- Состояние квартиры. Считается, что свежий ремонт не прибавляет квартире цены, так как покупатели хотят переделать жилье под себя. Тем не менее, состояние проводки, коммуникаций, наличие хорошей сантехники или, к примеру, кухонной мебели, могут повлиять на итоговую стоимость. То же самое можно сказать о таких составляющих, как двери или полы из ценных пород дерева, новые качественные окна, система "умный дом" и другие детали, которые будут полезны будущему владельцу. Затраты на них можно включать в стоимость жилья.

Кроме того, сейчас, когда отделочные материалы, особенно импортные, дорожают, а некоторые застройщики приостанавливают вывод на рынок квартир с отделкой, качественный ремонт во вторичке может стать значительным преимуществом.

- Возраст дома. Влияет на цену квартиры, даже если она в хорошем состоянии. Так, по оценкам риелторов, каждые 10-20 лет делают квартиру дешевле на 10% (естественно, до определенных пределов). Могут быть исключения из правила - к примеру, "сталинки" считаются элитными и часто стоят дороже нового жилья.

- Этаж. В элитном сегменте, по оценке Knight Frank, разница в цене между вторым и последним этажами может превышать 30%. В массовом сегменте разница ниже, поскольку чем дороже жилье, тем важнее для покупателей его видовые характеристики. Кроме того, на последних этажах бюджетных объектов есть риск протечки крыши, что тоже может насторожить потенциальных покупателей.

По другим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на первом этаже во вторичном сегменте ниже на 14%, чем на остальных.

Помимо "высоты" квартиры для покупателя важен и лифт - если он старый или его нет вообще, квартира может стоить дешевле, чем аналогичные варианты с лифтом.

- Материалы и технология строительства. Насколько в квартире будет тепло и тихо, во многом зависит от того, из чего построен дом. Считается, что в кирпичных строениях тепло- и звукоизоляция лучше, а срок их эксплуатации - дольше. Однако современные "панельки" стали намного более технологичными по сравнению со старыми "хрущевками". Многие современные дома строят из трехслойных панелей, между которыми проложен утеплитель, поэтому они сохраняют тепло почти так же, как дома из кирпича. Тем не менее, кирпич ценится на рынке выше, а себестоимость строительства панельных домов на 20-40% ниже, чем кирпичных, а значит, и на вторичном рынке такое жилье будет продаваться дешевле.

- Балкон или лоджия. Они ценились покупателями всегда: и как место для хранения, и как возможность визуально расширить пространство комнат или, например, обустроить рабочее место на свежем воздухе на лето.

В новостройках квадратные метры балконов и лоджий оцениваются в два-три раза дешевле, чем "квадраты" внутри квартиры.

Во вторичном сегменте их влияние на цену квартиры зависит от размера и состояния лоджии. Однако наличие этой "опции" однозначно увеличивает стоимость по сравнению с таким же жильем без балкона.

- Соседи. "Проблемные" соседи могут снизить рыночную стоимость квартиры. Безусловно, просто неприветливые люди или любители громкой музыки на цену квартиры не повлияют. Речь идет о "запущенных" ситуациях - когда соседи регулярно доставляют неудобства другим жильцам и потенциальные покупатели могут это заметить при просмотре квартиры. Например, если в соседней квартире живет большое число арендаторов или же в ней разводят собак бойцовских пород, а то и сами соседи ведут себя агрессивно. Степень неудобства, а, значит, и размер скидки в этом случае определяется индивидуально в зависимости от ситуации, но все же вряд ли дисконт будет больше 1-2% от стоимости жилья.

Три стоимости жилья

Следует отличать рыночную, кадастровую и договорную стоимость жилья, добавляет Хахулин. Рыночная стоимость жилья - это реальная цена, которую готовы заплатить за объект покупатели. Она зависит от спроса и предложения и множества факторов, о которых рассказано выше.

Рыночную стоимость не стоит путать с договорной, хотя часто они совпадают. Договорная стоимость - это та цена, которая прописывается в договоре в момент заключения сделки. При этом сумма сделки может быть ниже или выше рыночной. К примеру, продавец готов сделать существенную скидку из-за срочности сделки или при продаже квартиры родственнику. Либо, напротив, покупатель, который был плохо знаком с рынком недвижимости, платит убедительному риелтору цену выше средней. Но такие ситуации встречаются все реже, отмечают в "Авито Недвижимости": почти все покупатели предварительно изучают цены на онлайн-платформах с большими базами объявлений.

Отличие рыночной стоимости от кадастровой более существенно. Кадастровая стоимость - официальная оценка, которую проводит государство. Она используется, в первую очередь, для расчета налогов на имущество и других платежей. По закону кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной, однако разница в 20% (в обе стороны) среди риелторов считается допустимой.