19.05.2022 04:04
    Рубрика:

    Куда частным инвесторам вложить свои деньги

    По данным Росстата, в первом квартале уровень реальных располагаемых денежных доходов россиян снизился на 1,2 процента к аналогичному периоду 2021-го. Один из факторов, повлиявший на отрицательную динамику, - уровень годовой инфляции 17,5 процента. Иностранные компании продолжают риторику "ухода" с рынка и прекращают инвестиции, в том числе в недвижимость и инфраструктурные проекты. В противовес этому у российских экспортеров сырья и энергоресурсов сформировался достаточно большой объем кэша, а рубль продолжает укрепляться.

    Сегодня многие потенциальные инвесторы встали перед выбором: куда вложить средства? Мы проанализировали эффективность основных инструментов.

    Валюта? С учетом ограничений и непредсказуемого поведения курса инвестиции в нее нельзя назвать надежными. Депозиты банков после резкого взлета ключевой ставки ЦБ в два раза 28 февраля выросли до 24 процентов для частных лиц, но продержались на таком уровне недолго. Уже после 8 апреля, когда ЦБ снизил ставку до 17 процентов, вклады с доходностью выше 19 процентов стали недоступны. А сроки действия такой ставки, как правило, по договорам не превышали трех месяцев. Ну а 29 апреля ключевую ставку снизили до 14 процентов.

    Криптовалюта? Это рисковые инвестиции с высокой потенциальной доходностью. Скорее, рынок профессионального инвестора, который готов рисковать капиталом с вероятностью полной потери. Криптовалютные торги в РФ не запрещены, но рынок пока не урегулирован. Тем не менее закон о легализации криптовалют планируют обсудить в Госдуме в мае.

    Квартиры? Жилая недвижимость сегодня стоит рекордно дорого. На ценообразование влияет очень много факторов. Стоимость квадрата выросла с весны 2021 года в среднем на 16-18 процентов, а инструменты, способствующие покупке, стали менее доступны. Спрос на жилье резко упал с конца марта, когда прекратили действовать одобрения по ипотеке, полученные до 24 февраля. Новые льготные программы возможны, но, учитывая темпы ввода жилья за последние 10 лет и отток экономически эффективного населения, предложение будет превышать спрос, пока проекты с высокой стадией готовности не поглотятся рынком.

    Спрос на аренду жилья тоже снизился, а предложение выросло в 1,5 раза, что привело к существенным дисконтам. При этом потенциал сегмента ограничен: пока действовала льготная ипотека 2020-2021 годов, около 40 процентов однокомнатных и двухкомнатных квартир приобретались с целью дальнейшей сдачи. Они выйдут на рынок уже во 2-3 кварталах нынешнего года. При доходности в 5-6 процентов (а здесь она в 1,5-2 раза ниже, чем у коммерческих помещений), окупаемость вложений в жилье составит около 18 лет.

    Коммерческая недвижимость? Рынок офисов уже полтора года находится в стабильном состоянии. Доходность объектов в среднем составляет 9-11 процентов, в отдельных случаях 16, но этот сегмент больше подвержен влиянию общеэкономических трендов и напрямую зависит от деловой активности.

    Рынок стрит-ретейла можно охарактеризовать как наиболее устойчивый к кризису. Если к выбору подойти ответственно, то доходность таких помещений будет не менее 12 процентов в год, а окупаемость - не более 11 лет: в сравнении с другими вариантами хороший показатель. Но, чтобы инвестировать в этот сегмент, нужно проанализировать множество факторов, которые в течение всего срока эксплуатации объекта могут влиять на показатели доходности: расположение, потенциал застройки окружения, планы расширения дорог. Очень важно выбирать правильную конфигурацию помещений и точно понимать, для кого они подходят.

    Торговая недвижимость? Рынок торговых центров не может восстановиться с весны 2020 года, когда были введены ограничения на работу в связи с пандемией. Сегодня он испытывает новый удар: покупательская способность заметно снизилась, а операторы терпят убытки из-за разрушенных логистических и производственных цепочек, сокращают торговые точки и увеличивают конечные цены на товары для компенсации внеплановых издержек. Будущее крупных торговых центров туманно, ведь если все заявившие о приостановке деятельности бренды действительно закроют свой бизнес в России, замещение будет длиться не один год.

    Склады? Здесь спрос останется высоким благодаря активно развивающимся продуктовым сетям и рынку e-commerce, который привлекает все больше потребителей. Но и какого-то невероятного роста доходности ожидать не стоит. Спрос, предложение и стоимость аренды - все показатели стабильны.

    Итак, частные инвесторы могут выбрать наиболее подходящую для себя стратегию исходя из того, что на первый план для большинства сегодня выходит задача сохранить накопления и защитить их от риска обесценивания.