Эксперты дали советы, как быстрее и выгоднее сдать жилье в аренду

О том, как быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, рассказали "РГ" специалисты.

Подготовка

Первый вопрос, который встает перед владельцем жилья - нужно ли ремонтировать арендную квартиру? Считается, что траты на то, чтобы привести жилплощадь для сдачи в приличный вид, не должны превышать 2-3 арендные ставки за нее, говорит Оксана Полякова, замдиректора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость". Хотя многое зависит от целей арендодателя, его финансовых возможностей и ценовой категории жилплощади.

Например, если квартира - "бабушкин вариант" в старом доме в дешевом районе, а лишних средств и времени на отделку нет, кроме того, нет строгих требований к арендаторам (владельцу все равно, кто там будет жить - гастарбайтеры, множество рабочих или студентов), то проще сдать жилье, как есть, с дисконтом от 5% до 15% в зависимости от степени износа. И не волноваться о сохранности имущества, говорит Полякова.

Если хочется найти надежных, платежеспособных и аккуратных квартирантов, на ремонт лучше потратиться. Но дорогостоящие работы не окупятся, потому что квартира эконом-класса на окраине все равно не перейдет в высокую ценовую категорию. Ремонт может быть недорогим, главное, чтобы было чисто, светло и все по возможности новое. Избегайте излишеств и эксцентричности в декоре. Сделайте генеральную уборку, избавьтесь от устаревших вещей, купите недорогую новую мебель взамен дряхлой, украсьте комнаты современным текстилем – шторы, подушки на диван, салфетки. По возможности, приберитесь на лестничной площадке. Особое внимание стоит уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники - это способно "съесть" самую значительную часть бюджета на ремонт.

Другой вариант - квартира находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, но расположена в престижном районе и доме. В этом случае есть смысл вложить деньги в отделку и даже, возможно, взять кредит на ремонт, поскольку жилплощадь может перейти из сегмента "эконом" сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли.

Интерьер должен быть актуальным, сейчас это - обилие свободного пространства и функциональная мебель, отмечает гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко. Массивные душевые кабины больше не считаются символами роскоши, двухуровневые потолки с разноцветной подсветкой визуально уменьшают помещение и давно вышли из моды. Лучше сдавать квартиру совсем пустой, чем с непродуманным интерьером и устаревшей громоздкой "стенкой". Арендаторам нужен комфорт, большинство предпочитает минимальную обстановку, но со вкусом. Нежелание обновить интерьер и избавиться от старых вещей удешевляет квартиру.

Провальным может оказаться решение сдать квартиру под ремонт, отмечает Савченко. Ремонт требует контроля - иначе он окажется некачественным, отделочные материалы будут выбраны самые дешевые, а сроки - затянуты. При этом весь период работ владелец будет получать минимальную арендную плату.

Объявление

Делая фотографии для объявления о сдаче квартиры в аренду, уберите из кадра лишние вещи, должны быть видны планировка и мебель, советует Полякова. Отдельно нужно сфотографировать санузел, кухню, балкон или лоджию. Если хороший вид из окна и чистый подъезд, сфотографируйте и их. Пригодятся общие планы дома и двора. В объявлении нужно кратко и четко указать технические характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества (например, свежий ремонт, новая стиральная машина, метро в шаговой доступности и т.д.). Важно не искажать информацию.

Показ

На показе квартиры не нужно чересчур много разговаривать - часто собственники стараются прямо с порога выяснить все о потенциальных квартирантах и представить себя в наилучшем свете. Не стоит быть слишком придирчивыми, воздержитесь от рассказа о недостатках предыдущих жильцов - иначе вы можете остаться без новых. Не умалчивайте о плюсах объекта. Крайности излишни, поэтому совсем отмалчиваться тоже ни к чему - обращайте внимание посетителей на те или иные достоинства квартиры. Можете заранее написать шпаргалку - список положительных сторон жилья, советует Полякова.

Не будьте навязчивы, дайте арендатору осмотреться и самостоятельно принять решение; не требуйте моментального ответа. Кто-то готов сразу подписать договор найма, а кому-то нужно время, чтобы подумать.

Не отпугните арендаторов запретами, советует Савченко: "Тут не ходить, это не трогать, сюда не смотреть" - иногда ограничения бывают просто абсурдными. Драгоценные или ценные для собственника вещи лучше просто вывезти из сдаваемой квартиры.

Переговоры о цене по возможности делегируйте риелтору - лучше, когда этим вопросом занимается профессионал и третья сторона, в этом случае вы не рискуете еще "на берегу" испортить отношения с будущим квартирантом, отмечает Полякова.

Собственники зачастую назначают цену очень субъективно, говорит Савченко: "такую ставку назначил агент", "так мы ее оценивали, когда сдавали несколько лет назад". Есть закон рынка: если звонков по объекту нет, корректируйте цену. Снижать нужно постепенно до тех пор, пока не появятся клиенты. Если появились потенциальные клиенты, торгуйтесь и будьте уступчивы - можно предоставить скидку, например, с условием предоплаты за полгода. Не стоит и выбирать агентство недвижимости по принципу "кто дороже оценит объект, с тем и будем работать". Риелторы могут польстить хозяину высокой оценкой жилья, но сдать его по цене выше рыночной не получится. Арендаторы самостоятельно мониторят рынок, цены им известны и деньги они считают, отмечает Савченко. Нет смысла и задействовать максимальное количество агентств для сдачи объекта. Арендатор все равно выберет объявление с самой низкой ценой.

Опасно при выборе квартиранта руководствоваться исключительно его платежеспособностью, добавляет эксперт. Если квартиру предлагают снять по цене выше рыночной, это не просто так: здесь могут устроить подпольное казино или еще что-то противозаконное.

После сдачи

Не настаивайте на частых визитах в квартиру, советует Савченко. Если хозяин заявляет, что планирует проверять квартиру каждый месяц, это может отпугнуть клиентов. Будьте деликатными, согласовывайте каждый визит за несколько дней и пусть эти проверки не будут частыми - примерно раз в квартал.

Другая крайность - невнимательность к арендатору. Будьте отзывчивы и вежливы, своевременно устраняйте возникающие неполадки. Халатность неприемлема, нужно помнить, что вы оказываете платную услугу. У арендатора должен быть актуальный номер телефона хозяина на случай экстренной ситуации и запасной номер, куда можно дозвониться, если первый номер вне зоны доступа.