Рынок недвижимости СЗФО начал стагнировать

Лидеры СЗФО по росту цен на квартиры в 2022 году - Ленинградская, Калининградская и Мурманская области. В самом западном регионе страны и вовсе сложилась парадоксальная ситуация: "квадрат" в новостройках подешевел в апреле, однако спрос при этом был практически нулевым. Если в начале года средний ценник на новую жилплощадь взлетел до 148,4 тысячи рублей, превысив исторический максимум, то в прошлом месяце он снизился до 124 тысяч. На "вторичке", напротив, стоимость квадратного метра выросла - с 111 тысяч рублей в январе до 132 тысяч в апреле.

Падение цен на квартиры в новых домах эксперты объясняют тем, что за прошлые годы строительного бума в регионе накопились достаточно большие объемы жилья, которые сегодня необходимо в срочном порядке реализовывать. Калининградские риелторы, в свою очередь, осознали, что продать "квадраты" втридорога уже не получится, особенно на фоне экономического кризиса, удорожания стройматериалов, мебели и бытовой техники. Минимальный спрос вынуждает собственников новостроек идти навстречу перспективным покупателям. Чтобы хоть как-то распродать остатки, они снижают цены. Но даже при новых расценках количество сделок у застройщиков близко к нулю. При средней зарплате в 35-40 тысяч рублей далеко не каждый калининградец может позволить себе "однушку" за 4,5 миллиона.

- На рост цен повлиял возросший поток туристов из Москвы, северных регионов страны и Сибири, многие из которых решили после отдыха купить недвижимость в Калининграде, - отметил калининградский риелтор Андрей Самойлов. - Первый ощутимый скачок произошел в 2020 году, когда на фоне пандемии и закрытых границ наш регион стал чрезвычайно популярным. Тогда многие застройщики переориентировались на более состоятельных клиентов, готовых покупать жилье по новым ценам. К привычному для самих калининградцев уровню они уже не вернулись. Ожидать существенного снижения стоимости квартир пока не стоит. Однако рост цен на фоне стагнации рынка все же замедлится или вовсе остановится.

Похожим образом ситуация обстоит и на рынке подержанных квартир - количество предложений уже несколько месяцев подряд растет. Цены ощутимо штормит. В среднем по региону они выросли на 30-40 процентов. Многие собственники намеренно завышали стоимость, пытаясь приравнять ее к быстро меняющемуся валютному курсу. При этом "вторичка" все же пользуется более устойчивым спросом, поскольку представляет собой готовый продукт. Эксперты отмечают, что качественных предложений на рынке немного, однако люди готовы переплачивать за квартиру, в которую можно сразу заехать и начать жить.

Если говорить о других регионах Северо-Западного федерального округа, то наименьший рост цен на недвижимость наблюдается в Новгородской области. Стоимость "квадрата" в новостройках региона за пять месяцев 2022 года увеличилась на девять процентов, во вторичном жилом фонде - на пять. Дешевле всего новую квартиру можно купить в Пскове и Вологде - по 78 тысяч рублей за квадратный метр. Самое дорогое жилье, ожидаемо, - в Санкт-Петербурге. Медианная цена на квадратный метр превысила в апреле 243 тысячи рублей.

Улучшить положение и оживить спрос на рынке недвижимости СЗФО могут федеральные меры поддержки. Одна из них - сниженная с 12 до 9 процентов ставка по льготной ипотеке. Новые условия начали действовать с 1 мая, а саму программу продлили до конца 2022 года. При этом россиянам разрешили сочетать льготную ипотеку с рыночной, повысив кредитные лимиты. Многие финансовые аналитики посчитали это нововведение спорным. Раньше максимальный размер льготной ипотеки, который выдавали банки, составлял 12 миллионов рублей для квартир в новостройках Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и шесть миллионов - для остальных регионов страны. Если покупатели хотели приобрести жилье подороже, остальные деньги они должны были найти самостоятельно и внести в качестве первого взноса.

Теперь же, согласно новому постановлению правительства РФ, взять такую ипотеку можно до 30 миллионов рублей в четырех столичных регионах и до 15 миллионов - в остальных. Хитрость состоит в том, что льготная ставка все равно будет распространяться на прежние лимиты, а остальное придется возвращать банкам по рыночной ставке или по другим субсидированным программам.

- По сути, размеры льготных кредитов остались прежними - на уровне шести миллионов для регионов Северо-Запада, за исключением Санкт-Петербурга и Ленинградской области, - отметила менеджер одного из банков Калининграда Анна Аверина. - Разница заключается в том, что теперь вы можете сочетать его с другой субсидированной или рыночной ставкой, а не вносить сразу превышающую лимит сумму в качестве первоначального взноса, как это было ранее.

С рынком вторичной недвижимости все несколько сложнее. Эксперты полагают, что высокий уровень ипотечных ставок на "вторичку" может тормозить продажи квартир в новостройках. Ведь не секрет, что в качестве первоначального взноса при покупке нового жилья часто используют средства от продажи старой недвижимости. Желающих купить по ипотеке квартиру в старом фонде сегодня немного. Получился замкнутый круг. В правительстве уже заявили о готовности ввести меры поддержки для вторичного рынка, если ситуация в ближайшее время не изменится к лучшему.

Это особенно важно для регионов, где темпы строительства нового жилья оставляют желать лучшего. В СЗФО, например, это Мурманская область.

В регионах Северо-Западного федерального округа также возобновили прием заявок на сельскую ипотеку. Ставка по ней по-прежнему составляет три процента годовых, однако появились новые ограничения. Теперь программа практически полностью переключила внимание на индивидуальное жилищное строительство или покупку готового загородного дома с участком. Так, в Псковской области максимальная сумма кредита составила три миллиона рублей. При этом если покупатель приобретает дом у частника, то объект недвижимости не должен быть старше пяти лет. При покупке у застройщика - не старше трех лет. Одно из обязательных требований получения сельской ипотеки - постоянная регистрация в приобретаемом доме, которую затем нужно регулярно подтверждать.