На рынке коммерческой недвижимости возможна стагнация

Несмотря на лидирующие позиции по инвестициям в складскую недвижимость в последние годы, в ближайшее время в этом сегменте возможна стагнация.

Объем инвестиций в склады по итогам первого квартала 2022 года достиг отметки 9,5 миллиарда рублей, увеличившись по отношению к тому же периоду прошлого года сразу на 22 процента, подсчитали аналитики компании "Джонс Лэнг ЛаСаль". Это максимальное значение за аналогичные периоды последних восьми лет. Однако, есть в этой бочке меда и ложка дегтя. Доля инвестиций в складскую недвижимость по отношению ко всей торговой и офисной недвижимости за первые три месяца этого года сократилась до 9 процентов год к году. В то время как в 2021 году на такие сделки приходилось 23 процента от общего объема вложений в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что еще в начале года на ближайшие 12 месяцев эксперты давали самые разные прогнозы. Так, например, предполагалось, что инвестиционная привлекательность складов будет расти в силу того, что на эти помещения высокий и стабильный спрос, плюс долгосрочные договоры аренды и продолжение интенсивного развития сегмента онлайн-торговли. Ограничивающим же фактором может стать то, что цена объекта при рыночной сделке дает сроки окупаемости на уровне 11 лет, при том, что в начале 2020 года они составляли 8-9 лет.

Из-за ряда факторов, однозначно констатировать привлекательность складов для инвестиций сегодня нельзя, рассказал "РГ" гендиректор консалтинговой компании "Этерна", эксперт в сфере складской недвижимости Дмитрий Томилин. "Это утверждение было справедливо в 2020-2021 годах, рост стоимости в этом сегменте составил от 35 до 42 процентов и драйвером был e-commerce (электронная коммерция, онлайн-торговля. - Прим. ред.)", - напоминает эксперт.

Дело в том, что инвестиции в складскую недвижимость являются рынком "длинных договоров", которые заключаются на пять-семь лет и сектор e-commerce, который активно рос во время пандемии, мог перекупать склады при окончании договоров с другими операторами.

"Они были вынуждены переплачивать, так как нуждались в площадях, в результате рост стоимости и доходов в этом сегменте был во многом спекулятивным. Как факт - сразу началось спекулятивное строительство, а построить склад можно всего за год-полтора", - продолжает Дмитрий Томилин.

Окупаемость складской недвижимости при рыночной сделке сегодня может составить в среднем 11 лет. В начале 2020 года этот показатель был на уровне 8-9 лет

Сегодня ситуация изменилась, часть западных брендов ушла с рынка и можно наблюдать освобождение площадей. Это однозначно приведет к корректировке стоимости и доходности от вложений в складскую недвижимость.

"Спекулятивная составляющая не будет столь острой. И по сути, сейчас мы находимся на определенной развилке. Снижение стоимости складов, конечно, не достигнет отметок, допустим, 2019 года, но весьма вероятно, цены снизятся", - предполагает эксперт.

Динамика падения стоимости находится в прямой зависимости от целого ряда сдерживающих факторов, в частности, от того, как долго будут длиться санкции и насколько серьезными они станут для российского и иностранного бизнеса в нашей стране.

"Предполагаю, что доходность в сегменте складской недвижимости будет примерно такая же, как по офисам и торговым центрам, другим объектам коммерческой недвижимости", - резюмирует Дмитрий Томилин.