31.05.2022 03:00

Верховный суд объяснил, как поступать владельцам жилья, которые не уживаются

Очень распространенную житейскую ситуацию изучил Верховный суд РФ, когда приступил к разбору проблемы нескольких собственников одной маленькой квартиры. В таких жилищных условиях тяжело жить даже близким людям, что уж говорить о чужих.

Суд объяснил, что за собственника, который не может жить в квартире, надо платить коммуналку и аренду его части жилья. / Istock
Суд объяснил, что за собственника, который не может жить в квартире, надо платить коммуналку и аренду его части жилья. / Istock

Чаще всего такие сособственники одного небольшого жилья, если не могут сосуществовать вместе, идут в суд и пытаются решить вопрос о праве пользования жилым помещением. Но даже подобное решение суда - не всегда выход из сложившегося положения. Поэтому для многих граждан, оказавшихся в схожей ситуации, может быть очень полезно разъяснение Верховного суда. Высокий суд объяснил, на какую компенсацию может рассчитывать не проживающий постоянно собственник и на что еще имеют право стороны такого спора.

До Верховного суда дошел гражданский спор двух собственниц одной небольшой квартиры. История началась в Московской области, где в однокомнатной квартире жила пенсионерка. Пожилая женщина страдала психическим заболеванием, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но собственников у этой квартиры было двое. Поначалу квартира принадлежала отцу этой пенсионерки. После смерти собственника в квартире остались пожилая женщина. А ее сводный брат продал свою долю чужим людям. Но они жить в квартире так и не смогли.

Покупательница доли в "однушке" должна была предвидеть, что жить там она не сможет

За прошедшие почти десять лет было немало судов, но спокойной жизни новым собственникам они не принесли. В итоге они продали свою часть нашей героине. Собственниц в квартире стало две. Обе - с равными долями. Новая хозяйка уже через год после покупки отнесла в суд иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты "коммуналки" пропорционально долям. В иске указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только пенсионерка.

Первая инстанция требования отклонила. Суд заявил, что истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Несогласная истица обжаловала это решение в Московский областной суд. И апелляция обязала пожилую женщину ежемесячно выплачивать второй собственнице 11 500 рублей за пользование чужой долей и "коммуналку" по счетчикам. Такую сумму "арендной платы" судьи рассчитали исходя из заключения некой фирмы, которая делает экспертизы. Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости - однокомнатным квартирам, которые сдавали по цене 23 000 рублей.

С таким решением не согласилась пенсионерка - ответчица. И обратилась в Верховный суд. Как заявил ее представитель в ВС, вся пенсия его клиентки составляет всего 12 700 рублей в месяц и платить второй собственнице она не может.

ВС в своем решении заявил, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в этой квартире, наша героиня должна была предвидеть, что не сможет поселиться в "однушке". Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. "Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве", - отметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных "однушек", но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении. Вот с такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.

Специалисты по такого рода спорам утверждают, что не проживающий в маленькой квартире собственник может потребовать в своем иске либо вселить его в жилое помещение и не чинить препятствий, либо обязать платить проживающего собственника.

А еще юристы, которые специализируются на такого рода делах, утверждают, что собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций. Это можно сделать, добившись того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить ее. Главный критерий в таких ситуациях - не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. У Верховного суда были подобные споры, когда признавалась незначительной даже доля в 1/3.

Некоторые специалисты предлагают еще один, но очень сложный вариант - доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было желание ущемить права проживающих в ней граждан. В судебной практике применяют ст. 10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский горсуд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами.