Почему не всем удается освоить "дальневосточный гектар"

Уже шесть лет работает программа "Дальневосточный гектар". Множество людей, благодаря ей, безвозмездно получили землю от государства. Некоторые из историй освоения наделов стали известны на всю страну. Проект определенно успешен. Однако есть и обратная сторона. На карте вновь появляются участки, которые ранее были оформлены в пользование. Почему же не всем удается сохранить такой подарок?

Актив, который не ценят

Правила получения гектаров просты: выбрать территорию для освоения, оформить ее в пользование, в течение первого года определить, для чего будет применяться земля, через три года заполнить декларацию, а через пять - оформить участок в собственность или долгосрочную аренду. Главная трудность в том, чтобы справиться с ответственностью, которая лежит на тебе как на пользователе.

- Вокруг моего дома в поселке Кругликово есть несколько участков, которые брали по программе, но люди поняли, что не могут их освоить. И теперь, когда прошло пять лет, масса хороших гектаров начинает высвобождаться, - замечает житель Хабаровского края Павел Кочетков.

Он сам был одним из первых участников проекта. Взял землю для строительства дома. Теперь это история успеха. Однако Павел не понаслышке знает, что за удачей кроется тяжелый труд.

- Еще когда выбираешь участок, нужно обязательно его осмотреть. Не на космических картах, а вживую. Свой мы сначала увидели в интернете: полянка, лесочек, небольшой прудик. Потом приехали, а там болото, - вспоминает гектарщик.

Правда, Кочетков этот участок все же взял. Уж очень понравилось, что земля находится прямо в центре поселка. Избавились от болота, расширили пруд.

- Сейчас, бывает, у старожилов участки подтапливаются, а у меня все сухо, - гордится хозяин.

Чаще всего проблемы с освоением случаются у тех, кто изначально не рассчитывает свои силы. Или считает, что им "все должны".

- "Гектар" - это неплохой актив, который тебе дали бесплатно. Для сравнения: еще до начала программы я и супруга собирались покупать землю под строительство дома. В районе поселка Мирное нашли неплохой участок. Он стоил 250 тысяч рублей. Под наши задумки надо было три таких. Это уже 750 тысяч. 24 сотки земли. По программе я взял гектар. Поставил забор, и это обошлось мне в те же 750 тысяч. Только на выходе я получил не голые 24 сотки, а гектар, огороженный забором, - вспоминает Павел. - Люди почему-то думают, что, если берут надел, государство им должно во всем помогать. Но тебе уже дали возможность получить этот актив бесплатно. Используй ее грамотно.

Утонули в законах

Даже к сделке с бесплатной землей надо готовиться, изучая нормативные акты. Иначе можно столкнуться со множеством неприятных сюрпризов. И если ты ищешь надел под конкретные цели, то нужно заранее узнать, сможешь ли ты их там реализовать.

- У нас ситуация достаточно смешная и грустная одновременно. Брали "гектар" под Уссурийском. Хотели создать фестивальную площадку для проведения исторических мероприятий. Сам участок получили без проблем, власти отработали четко, все оформили и зарегистрировали за пару месяцев. А дальше оказалось, что невозможно выбрать вид разрешенного использования (ВРИ), который мы хотели: категория земли не подходит, - рассказал участник программы Дмитрий Рыбель. - В федеральном законе (№ 119-ФЗ) все описано очень обтекаемо, мол, бери надел и делай что хочешь. На практике необходимо учитывать кучу других актов - от земельного кодекса до местных правил землепользования и застройки. Обычный гражданин, слабо понимающий детали права, рискует взять участок по программе и не суметь ничего с ним сделать.

Фото: Инфографика "РГ"/Рафаэль Зарипов

"Гектар" Дмитрий пока оформил как пастбище. Там косят сено, туда пускают пастись местных животных. А вот работать в том направлении, в котором планировали, сложно.

- Когда получили участок, начали его стремительно осваивать. Ровнять площадку, городить стену. А потом выяснилось, что ВРИ блокирует такую деятельность. Руки связаны. Пока земля остается в пользовании, со временем будет видно, удастся ли что-то с ней сделать, - признается собеседник.

Если ты ищешь надел под конкретные цели, то нужно заранее узнать, сможешь ли ты их там реализовать

Еще один законодательный нюанс, о котором не мешает подумать заранее, - необходимость через пять лет, получив землю в собственность, платить за нее налог. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а ставка определяется видом использования и различается в разных регионах. Практически минимальными - от 0,1 процента - могут быть налоги у тех, кто использует участок для личных нужд. Если на наделе решили зарабатывать, ставка может достигать 1,5 процента. Чтобы не удивиться, выяснив, что за участок придется платить несколько сотен тысяч рублей в год, и не потерять его из-за отсутствия таких средств, стоит заранее выяснить кадастровую стоимость земли. А заодно подумать, точно ли нужен именно гектар или достаточно будет нескольких соток, которые обойдутся дешевле.

Поделиться опытом

- Если бы я сам не работал проектировщиком, то обязательно пригласил бы специалиста, выбирая себе "гектар". Иначе можно столкнуться со множеством проблем, - замечает житель Мурманской области Сергей Шумаков.

Он стал одним из первых участников программы "Арктический гектар", которую по аналогии с "дальневосточным" запустили в 2021 году. Готовясь брать участок около озера Канентъявр под туристическую базу, изучал пятилетний опыт жителей ДФО. Благодаря этому, а также профессиональным знаниям избежал многих ошибок. Например, от одного из участков отказался, понимая, что будут проблемы с подъездными путями. Сейчас сам делится опытом с будущими гектарщиками. И даже помогает подобрать и оформить участок, подходящий под конкретные цели.

- Если ты берешь землю, например, под садовый дом, то тебе нужно просто уведомление. Начал строиться там-то. Все просто. А когда речь о туристическом объекте, надо готовить полную проектную документацию. Это пять разделов. Для разрешения на работу нужны топосьемка, геологические изыскания, генплан, проект организации строительства с архитектурной и конструктивной частями, обеспечением доступной среды для маломобильных групп населения… Это чтобы построить одно здание! А их может быть много. Разумно сразу привлечь проектировщика, - объясняет Сергей. - Очень много моментов нужно понять заранее. Как будет электрифицироваться участок? Откуда станет поступать вода? Сделать и зарегистрировать скважину, которая будет использоваться для коммерческих нужд, - это миллионы рублей. Нужно получить разрешения, пробурить, целый год сдавать анализы, чтобы тебе подтвердили, что вода действительно подходит для использования... А можно взять ее, например, из реки или озера. Это легче. Просто заключить договор водопользования и обеспечить очистку воды.

Трудности логистики

Гектарщик из Сахалинской области Сергей Крылов решил взять землю под торгово-развлекательный центр. Участок начал подбирать через полгода после старта программы. К этому моменту в родной Охе почти не было занятых территорий. В процессе освоения мужчина отлично понял почему.

- Возникли сложности уже на этапе проектирования, потому что на Дальнем Востоке не так много архитектурных бюро, которые берутся за эти работы. Проектировщика нашли во Владивостоке. Приходилось неоднократно туда летать, - говорит Сергей. - Потом встала проблема поставки материалов и оборудования. А логистика у нас ужасная. От областного центра город находится в 840 километрах, из которых 200 - грунтовые дороги.

Собеседник отмечает, что завозить надо практически все. Но он был готов к сложностям.

- При этом знаю несколько историй о том, что люди не смогли освоить участок, - говорит Крылов. - Одна из причин кроется именно в проблемах с логистикой. Большие расстояния не позволяют быстро и четко контролировать доставку грузов и выполнять какие-то проекты. Возникает масса трудностей.