В пандемию, когда начала бурно развиваться онлайн-торговля, склады стали самым быстрорастущим сегментом коммерческой недвижимости. В прошлом году в стране было построено 2,43 млн кв. м складов, это стало рекордом отечественного рынка. При этом во всех регионах остался острый дефицит таких площадей.

Сейчас же склады пустеют. Очевидно, что происходящее в мире отразилось и на складском сегменте, говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании IBC Real Estate Евгений Бумагин. Многие проекты строительства складов - как под конкретного заказчика, так и под сдачу в будущем - были поставлены на паузу. И если в конце года в московском регионе вакантность была в районе 0,5%, то сейчас свободно, с учетом предложений по субаренде, около 4,2% складов, а по итогам года может освободиться около 7% площадей.

Субаренда в складах стала одним из самых заметных трендов 2022 года, ранее она упоминалась лишь при обсуждении офисного сегмента недвижимости, говорит замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. После того, как некоторые международные ретейлеры объявили о приостановке деятельности или желании покинуть российский рынок, вопрос сдачи высвобождающихся площадей стал очень актуальным. Крупные компании заключают долгосрочные договоры аренды, выйти из которых невозможно без больших штрафов. Второй источник пополнения предложения - арендаторы, бравшие площади "на вырост", под интенсивное развитие. Сейчас они оптимизируют складские мощности. Еще один фактор роста субаренды - сбои в цепочках поставок и, как следствие, сокращение товарных запасов и высвобождение площадей.

В конце 2021 года в субаренду в крупнейших городах России предлагалось, по данным Knight Frank, 124 тысячи кв. м складских площадей, в мае же их количество выросло до 565 тысяч.

Чаще всего предлагают площади в субаренду представители онлайн-торговли. В то же время уменьшение ассортимента может и поддержать онлайн-торговлю: в мае был небольшой рост онлайн-заказов: люди ищут пропавший с прилавков товар в интернете, говорит Шакола. При этом основной спрос сейчас - также со стороны онлайн- и фуд-ретейлов бюджетного ценового сегмента, отмечает коммерческий директор компании "Ориентир" Александра Селезнева.

Сложности с поставками могут привести и к росту востребованности складов. Еще в конце 2020 года ряд игроков перешли от модели just in time (оперативное распределение товара) к модели just in case (хранение большого объема товара на всякий случай), отмечает Шакола. Но главным драйвером рынка 2022-2023 годов скорее всего станут производственные компании: на волне импортозамещения будут очень востребованы площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства.

В то же время компании, сдающие склады в субаренду, далеко не всегда являются конкурентами девелоперов, говорит Селезнева: на рынок субаренды выходят небольшие лоты площадей, что сохраняет спрос на прямую аренду крупных лотов от 40-50 тысяч кв. м, которых на рынке субаренды не найти.