Маркарьян: Теперь собственники машино-мест имеют права на земельный участок

Рубен Маркарьян, заместитель президента Гильдии российских адвокатов:

Идея авторов закона, вносящего поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации, состоит в наведении порядка в отечественном законодательстве о недвижимости и систематизации различных норм. А значит, ждать надо именно этого - порядка и системности вместо хаоса и страданий от сложности правоприменения.

Из плохих новостей для людей, занимающихся разного рода хитростями и махинациями в сфере недвижимости: теперь в кодексе дается характеристика зданий и сооружений как объектов недвижимости, созданных непосредственно в результате строительства. Это важно для прекращения случаев регистрации права собственности на такие объекты, которые использовались недобросовестными участниками рынка для захвата чужого земельного участка. Например, можно было зарегистрировать в Росреестре яму под септик или кусок уложенной плиткой дороги как сооружение. И тогда владелец такого объекта, не имевший права на земельный участок, вдруг получал основания для притязаний на него, раз уж воздвиг целое сооружение. Такая же история и с легковозводимыми конструкциями: сборка павильона - это не строительство, поэтому теперь поставить легкий ангар на чужом участке и получить право на землю не получится.

Из хороших новостей для добросовестных владельцев: со вступлением в силу выше указанных поправок в ГК РФ их перестанут мучить налоговые органы, имевшие привычку начислять налоги на тяжелое промышленное оборудование, какие-нибудь колонки для топлива или печи, как на недвижимое имущество. Проще станет и собственникам помещений и машино-мест разбираться по поводу общего имущества в здании или сооружении. Раньше в спорных ситуациях приходилось применять аналогию закона, то есть Жилищный кодекс, где есть нормы, регулирующие вопросы общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. А это, согласитесь, не одно и то же с собственниками нежилых помещений в офисном центре или в гаражном кооперативе.

Кроме всего прочего, новые нормы установили, что в случае систематических нарушений собственником помещения прав соседей или при совершении действий, влекущих разрушение такого помещения (а значит, и разрушение здания, в котором оно находится), нарушитель предупреждается уполномоченным органом о необходимости устранить все нарушения, в противном же случае помещение по решению суда реализуется на торгах с соответствующей выплатой его стоимости собственнику-нарушителю. И кстати, теперь собственники помещений и машино-мест имеют права на земельный участок (где расположено здание).

Пока я не совсем понимаю, является ли новая статья об определении объектов недвижимости индульгенцией для так называемых апартаментов. Проблема легализации апартаментов и приравнивания их к жилью обсуждается давно и в разных вариациях, но если прочесть определение, то апартаменты вполне подходят под жилые помещения, исходя из целевого назначения. Вот как звучит норма в п. 1 ст. 141.1 ГК РФ: "Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях".

То есть "апартаменты", построенные с целью проживания, хоть и с нарушением норм, могут претендовать на легализацию. Ведь иначе придется всех владельцев или выселять, или обязать "использовать в соответствующих целях", хотя других целей у большинства апартаментов и нет, кроме проживания. Предусмотрено, что образование помещений в объектах незавершенного строительства не допускается. Так что не получится продавать "помещения", пока стройка здания не закончилась. А то ведь бывало в результате сдачи объекта госкомиссии либо пропадали целые куски от помещений, либо наоборот, появлялись "ничьи" пятна. Был случай, когда помещение в "незавершенке" было приобретено для магазина одежды, а потом "пятно" в 4 кв. м внутри - владельцем рыбного киоска. Сочетание негармоничное. И еще: теперь владельцу не стоит волноваться по поводу случайной гибели здания, расположенного на чужом земельном участке. Он вправе восстановить сгоревшее при пожаре имущество, т.к. право на землю не теряет, только должен приступить к восстановлению в течение 5 лет.