Рейтинг составлен на основе данных Росстата. Доходность за три года (2019-2021-й) высчитывалась исходя из роста стоимости квартиры (однокомнатной площадью 35 квадратных метров) и прибыли от сдачи ее в аренду. Аналитики учли при расчетах выплату НДФЛ и налога на имущество физических лиц, а также платежи за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Из размера среднегодовой доходности вычли потребительскую инфляцию.

"В России достаточно популярна идея инвестирования в недвижимость. Зачастую обеспеченные граждане заранее приобретают дополнительную квартиру для ребенка, также недвижимость покупается с целью перепродажи или получения арендного дохода. Несколько лет цены на недвижимость показывали значительный рост. Таким образом, те, кто инвестировали в нее в начале этой волны, немало выиграли", - отметили в агентстве.

Примечательно, что лидером рейтинга стала Бурятия, где с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести 18,3 процента годовых. Как отмечают аналитики агентства, такой показатель - результат довольно резкого подорожания квартир в республике. При этом Санкт-Петербург занял седьмое место с доходностью в 16,4 процента годовых, а Москва расположилась на девятой строчке (14,8 процента).

- В сфере недвижимости доходность инвестиций зависит от размера вложений (порога входа) и роста цены квадратного метра. За год в среднем стоимость "квадрата" на рынке жилья Москвы увеличилась на 17,2 процента, в сегменте апартаментов - на 13,3, - сообщила корреспонденту "РГ" генеральный директор агентства недвижимости "БОН ТОН" Наталия Кузнецова. - До апреля 2022 года средний рост цен на столичном рынке составлял 22-24 процента, а в аналогичный период 2021-го - 35. Такие показатели связаны с рядом факторов, одним из которых стало снижение ипотечных ставок. Также рост цены зависит от размера и емкости рынка, особенно в регионах, где объем строительства невелик и существует дефицит новых предложений.

Она добавила, что в субъектах, которые заняли первые строчки рейтинга (это Бурятия, Магаданская и Амурская области), большую роль сыграло введение дальневосточной ипотеки. На фоне небольшого предложения дешевая ипотека подстегнула рост цен, поэтому и доходность от инвестиций в жилую недвижимость в данных регионах выросла.

Интересно, что в Кабардино-Балкарии этот показатель оказался немногим меньше, чем в Москве, - 13,3 процента против 14,8. В северокавказской республике почти половину дохода владельцам жилья принесла сдача его в аренду. По словам руководителя департамента московской недвижимости Moscow Sotheby.s International Realty Валерии Мороз, существуют две основные стратегии инвестирования в недвижимость - Rise & Resale (быстрая перепродажа) и Rentals.

- Судя по опубликованным данным, рейтинг основан на второй стратегии - получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. В данном случае доходность складывается из арендной платы за объект с вычетом всех накладных расходов - налогов, платежей, связанных с обслуживанием квартиры, и так далее, - пояснила эксперт. - Москва находится ниже в рейтинге из-за соотношения стоимости квадратного метра и арендной ставки. В регионах (особенно с невысоким уровнем жизни) ипотека часто локально субсидируется и может составлять три-пять процентов. В Москве такой опции для инвестора нет - рынок слишком активно развивается. Поэтому в регионах даже с учетом более низкой арендной ставки соотношение стоимости квадратного метра и доходности сдачи жилья будет выше.

Кстати, в 19 субъектах России аналитики зафиксировали отрицательную доходность от инвестиций в недвижимость (если не учитывать прибыль от сдачи в аренду). К ним относится Чечня, Северная Осетия и Ставропольский край, то есть в этих регионах покупка недвижимости в инвестиционных целях в 2019-2021 годах была отнюдь не лучшей идеей, доход владельцам квадратных метров могла принести только аренда. Перепродажа была бы убыточной.

Как считает руководитель отдела масштабирования в сети апартов и отелей Sokroma в Санкт-Петербурге, Владимире и Хибинах Людмила Фролова, на доходность недвижимости в первую очередь влияет стоимость входа в инвестиционный проект. На перегретых рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи она значительно выше, чем во многих регионах страны. Кроме того, по мнению эксперта, на доходность также влияют стоимость земли, строительства объекта и инженерных коммуникаций, наличие инфраструктуры, профиль инвестиционного проекта. Чем ниже стоимость входа, тем выше прибыль при наличии понятного доходного потока, на который влияют характеристики региона, в том числе присутствие генераторов спроса.

- Инвестор при работе с недвижимостью должен учитывать множество факторов, в том числе начальную стоимость объекта. Если средняя цена квартиры в Бурятии будет около трех миллионов, то в Москве - около 10 миллионов. Так что чистая прибыль, а не ROI (доход от вложений - Ред.) в столице иная, - разъяснила корреспонденту "РГ" ведущий эксперт по продаже недвижимости BuyBuyHouse Марина Лашкевич. - Доходность зависит от особенностей локации, развития инфраструктуры, создания рабочих мест и так далее. Инвестор на стадии приобретения недвижимости может влиять только на ее конечную стоимость. Например, флипперы приобретают жилье, проводят ремонт и делают квартиру бизнес-класса. Конечно, лучше всего работать с лотами до их приобретения, анализировать ситуацию, держать руку на пульсе рынка и диверсифицировать вложения. Для этого надо обладать определенными знаниями и компетенциями или же обращаться за помощью к профессионалам.

Может ли сам инвестор увеличить прибыль от недвижимости? По словам Валерии Мороз, он может повлиять на будущий доход на этапе входа в проект. Для этого, во-первых, нужно выбрать локацию, где спрос превышает предложение. Во-вторых, отдать предпочтение районам с развитой инфраструктурой. И в-третьих, обязательно учесть перспективы развития локации и изучить градостроительный план района.

Между тем эксперты РИА Рейтинг считают, что резкий рост процентных ставок в 2022 году и общая неопределенность в экономике ставят под сомнение дальнейшее увеличение стоимости недвижимости. Кроме того, прогнозируется очень существенный рост инфляции, поэтому инвестиционное жилье в ближайшие несколько лет может оказаться убыточным.

Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ:

- В регионах, где наблюдаются приток населения и устойчивый спрос на недвижимость, доходность может быть ниже, но инвестиции выглядят надежнее. Хотя возможна и обратная ситуация. В регионах, где происходит отток населения и есть опасения, связанные с перспективами реализации недвижимости, жилья строится меньше, поэтому есть шанс получить значительно больший доход в случае изменения положения дел на этой территории. Бывает, что в городе строится только один новый дом, и заранее сказать, насколько удачным окажется проект, сложно. Иногда квадратный метр дорожал вдвое за время строительства, но сейчас это уже редкость. Также в ряде случаев наблюдается эффект "низкой базы", когда высокая доходность обеспечена недооценкой недвижимости в прошлом.

Если жилищный инвестор хочет достичь максимальной доходности, то ему нужно обратить внимание на прогноз социально-экономического развития региона, на демографическую ситуацию в субъекте, посмотреть строительные планы и проекты развития транспортной инфраструктуры и курортных территорий. Например, строительство туннеля из Архыза в Сочи, если оно начнется, вызовет рост стоимости недвижимости, но больше в Архызе, чем в Сочи, хотя позитивный эффект будет наблюдаться в обоих муниципалитетах. Ускоренное развитие горных курортов в Чечне, пляжных и горных туркомплексов в Дагестане на фоне роста популярности отдыха в этих республиках вполне может привлечь новых покупателей недвижимости, что тоже скажется на росте доходности таких инвестиций.