Как российские торговые центры ищут новые концепции и арендодателей
Напомним, что, по подсчетам экспертов, за последние месяцы в нашей стране приостановили или окончательно завершили работу порядка 160 иностранных компаний.
Однако многие эксперты верят в скорое возвращение большинства из них, ведь фактически они еще не ушли - они платят зарплату своим сотрудникам и не вывозят товарные запасы. По опросам, только 25 процентов из них в настоящий момент не вносят арендную плату. При этом в ситуации простоя большие бренды вообще ничем не рискуют, объясняет Марина Харитонова, гендиректор Accent Capital.
- Многие крупные мировые производители одежды не платят арендодателям фиксированную арендную плату, они рассчитываются процентом от товарооборота. В договорах аренды у них не прописаны штрафы за то, что торговая точка не работает, ведь для торгового центра это всегда ущерб. Такая ситуация продиктована тем, что крупные международные бренды значительно повышают трафик в торговых центрах, поэтому сейчас, поскольку нет товарооборота, нет и оплаты, - комментирует Харитонова.
Взять и просто заменить одних арендаторов другими не получится. Компании из Азии и с Востока на наш рынок пока не спешат, а небольшим российским брендам сложно выдержать ценовую конкуренцию с гигантами, поэтому, чтобы цена на продукцию не выросла сразу после открытия магазина в торговом центре, необходимы гибкие условия аренды, поясняет Илья Гольдин, сооснователь петербургского бренда аксессуаров из кожи "Верфь".
Да и сколько этих крупных отечественных брендов, которые захотят увековечить себя в сетевой рознице и смогут пойти на крупные операционные расходы? Поэтому эксперты и начинают говорить о том, что сейчас самое время переосмыслять и воплощать новые концепции торговых центров.
Технологически для перестройки ТЦ нет никаких препятствий, поясняет Игорь Наумов, гендиректор "Веста". Все они построены по современным технологиям и рассчитаны на 50 лет жизни минимум. Все они оснащены современными инженерными системами, позволяющими оперативно переоснастить объекты под паркинги, производства, склады, офисы, коворкинги, коливинги.
К тому же торговые центры уже проходили несколько волн перерождения, напоминает Денис Колокольников, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД. В 2000-е в ТЦ существовала мода на боулинги, которые около десяти лет назад начали переформатировать в зоны игровых автоматов, батутные центры, веревочные парки. Вместо боулинга в новых ТЦ стали массово проектировать кинотеатры. Сейчас начался новый виток, в тренде фитнес, спортивные активности разной направленности. Помимо новых форматов, которые появились недавно или еще появятся, эксперт прогнозирует и возрождение старых: тот же боулинг или роллер-холл сейчас не распространены и способны снова стать точкой притяжения, как и двадцать лет назад.
Верит в торжество физической активности для радости, позволяющей любому взрослому почувствовать себя ребенком, и Никита Канторов, сооснователь сети спортивно-развлекательных центров doaflip.
Никита Канторов уверяет, что с уходом популярных ретейлеров концепцию торговых центров нужно менять. Рост онлайн-торговли, отсутствие развлечений - первоочередная причина, влияющая на снижение трафика, а кинотеатры "уже не те", и пора им уже уступить свое место скалодромам, баскетбольным и футбольным площадкам.
Число сценариев не ограничено, и задача оператора центров постоянно удивлять пользователей, чтобы сохранять у них интерес, уверяет эксперт.
При этом времени на раздумья у владельцев ТЦ немного - до осени, считает Евгений Ким, эксперт компании Alfio Bardolla Training Group Rus. Те, кто не справится с задачей, будут снесены, а на их площадках вырастет жилье.
- Нужно дождаться осени. Пока пройдена первая фаза. Если переориентация с европейских рынков на страны Азии и СНГ произойдет достаточно быстро, малый бизнес в очередной раз подтвердит свою жизнестойкость, - резюмирует Аскар Рахимбердиев, CEO облачного сервиса "МойСклад". - Пока же предприниматели не ощущают на себе влияние кризиса, скорее наоборот, для них уход крупных игроков открыл новые возможности.
В петербургском торговом комплексе "Невский центр" открывается универмаг с товарами российских дизайнеров. На площади 400 квадратных метров представлено более 40 брендов из разных регионов страны. С 2015 года точки продаж Slava работали в формате временных прилавков и тематических ярмарок. С 2020 года компания перешла к формату постоянной аренды. Магазин в "Невском центре" стал пятым универмагом подобного рода, открытым на постоянной основе. Инвестиции в его открытие составили семь миллионов рублей. В ближайшие два года компания планирует запустить не менее 20 новых универмагов.
Отто Шварц, композитор:
- Если государство поспособствует переходу общества от потребительской модели восприятия мира к созидательной, тогда проблем с наполнением торговых центров не будет. Коворкинги, центры инновационного творчества, точки перспективного образования, детские центры, представительства НКО - всегда есть чем занять пространство, и с монетизацией будет порядок.
(Комментарий подготовлен партнером "РГ" - газетой "Тагильский рабочий")
Илья Кондратенко, и.о. заведующего кафедрой логистики и коммерции Уральского государственного экономического университета (УрГЭУ):
- Чтобы найти хороших арендаторов, торговый центр должен, на мой взгляд, сделать для российских бизнесменов льготные условия. Российским брендам если будет по карману аренда, они активно займут помещения. Потом, когда ситуация стабилизируется, можно будет плавно возвращаться к нормальной рыночной стоимости аренды.
(Комментарий подготовлен партнером "РГ" - газетой "Тульские известия")
Вячеслав Романов, министр промышленности и торговли Тульской области:
- В Тульской области осуществляют деятельность порядка 190 торговых центров. В крупных ТЦ Тулы и области зарубежные арендаторы занимали от 22 до 34 процента площадей. Фактически арендаторы продолжают занимать арендуемые площади, платить аренду и зарплату своим сотрудникам. В ряде торговых центров отмечается снижение посещаемости до 20 процентов по отношению к аналогичному периоду прошлого года. До конца года по крупным ТЦ ожидается снижение выручки в среднем на 20-30 процентов. Для поддержки организаций, имеющих в собственности торговые центры, планируется предоставлении ряда льгот: продление на 3 месяца уплаты авансовых платежей по налогу на имущество организаций, снижение суммы налога на имущество за 2022 год на сумму льгот, предоставленных ими арендаторам, снижение в 2 раза ставки земельного налога.
(Комментарий подготовлен партнером "РГ" - редакцией сайта "Нижегородская правда")
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга ГК "IDEM - консультанты по недвижимости":
- Торговые центры будут серьезно переформатированы. Какие-то ТЦ так и останутся шоппинг-центрами, другие же поменяют свою концепцию на общественно-деловой или досуговый формат.
Так или иначе, замена на пустующие площади будет найдена, скорее всего, в формате услуг - спортивные и медицинские центры, досуговые и образовательные площадки.
Основная сложность текущей ситуации заключается в различной вариативности развития событий, причем все возможные варианты предполагают кардинально отличающиеся решения. В настоящий момент многие международные ритейлеры закрыли свои магазины в торговых центрах. Арендную плату по контрактам некоторые магазины платят в ограниченном формате, а некоторые не оплачивают вовсе. Такая ситуация не может продолжаться долго, торговый центр должен получать прибыль от аренды, поэтому вопрос замены арендаторов становится как никогда актуальным. Но возникает другой вопрос - на кого заменить известные международные бренды, которые являлись мощным магнитом и тянули покупательские потоки в торговые центры? Если ситуация сложится так, что ритейлеры возобновят свою деятельность в России, то в выигрыше, скорее всего, останутся более терпеливые собственники.