Потенциальный спрос оставался все это время высоким: необходимость улучшения жилищных условий, миграционные потоки в крупные города - все это осталось неизменным, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Но брать кредит под повышенный процент в условиях, когда зарплата не выросла, а рынок ожидает снижения стоимости квартир, решались не многие.

Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, что усилилось к лету, когда традиционно рынок городской недвижимости замирает. Поэтому объявленное снижение ставки понемногу вернет интерес к приобретению новостроек, и осенью это должно проявиться в статистике, считает эксперт.

Очевидно, что возрождение спроса на новостройки поддержит строительную отрасль, что важно с учетом ее значения для российского ВВП и количества занятых в ней и смежных отраслях (производстве стройматериалов, транспорте и т.д.), подчеркивает он.

Наблюдаемый в апреле-мае значительный спад спроса на новостройки был вызван, в том числе, ожидаемой корректировкой льготной ипотеки, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Многие клиенты решили дожидаться, пока льготная ставка снизится до приемлемого уровня и только потом выходить на сделку. Поэтому вполне вероятно, что спрос по итогам июня начнет плавно восстанавливаться, а доля ипотечных сделок уже к концу июня - началу июля как минимум вернется к показателям конца 2021 года (например, до 62% в "старой" Москве и до 68% в Новой). При этом повторение прошлогоднего рекорда по количеству и сумме жилищных займов в текущих условиях маловероятно, считает эксперт. На первичном рынке сейчас представлено полноценное ипотечное меню, которое охватывает широкий круг потенциальных заемщиков - от IT-специалистов до желающих построить загородный дом. Однако пока сдерживающим фактором выступает снижение уровня благосостояния на фоне кризиса. Без роста уровня доходов за счет восстановления экономики сложно ожидать высокой активности на рынке недвижимости.

Не стоит ожидать возврата в прошлогодним рекордным выдачам, соглашается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Помимо ставки необходимо обеспечить рост реальных доходов населения, а они находятся под давлением высокой инфляции. По прогнозу НКР, объем выдач по итогам года вполне может преодолеть планку в 3 трлн руб., что, однако, будет существенно ниже рекорда 2021 года в 5,7 трлн руб.

Фактически стоимость кредита возвращается на уровень второй половины 2021 года, говорит совладелец "Группы Родина" Владимир Щекин. Однако разница со ставками на покупку вторичного жилья (около 11,3%) пока остается значительной, отмечает он. С учетом значительного роста цен на квартиры (на 30-40% за два года) ставка на вторичное жилье не очень привлекательна. А без снижения ставок на вторичное жилье позитивный эффект от льготной ставки будет ограниченным, считает он.

При этом взрывного роста цен на жилье, причиной которого часто называли льготную ипотеку, ожидать тоже не стоит, считают эксперты. Это маловероятно, говорит Коркка. В 2020-2021 годах одной из причин удорожания первичного жилья выступил дефицит предложения. Сейчас, напротив, наблюдается постепенное восстановление экспозиции. Например, в мае этого года в массовом сегменте "старой" Москвы началась реализация 3 новых комплексов (еще в одном проекте возобновились продажи) и 16 корпусов в уже строящихся ЖК. Объем предложения за месяц вырос на 2,3% (до 16,7 тыс. квартир), а в домах на начальном этапе - сразу на 25%.

Основным фактором, определяющим стоимость квадратного метра, выступит дальнейшее увеличение девелоперских издержек. Снижение ключевой ставки позволит оптимизировать расходы на обслуживание кредитов по проектному финансированию и по займам на текущую деятельность. Однако рост цен на стройматериалы труднопредсказуем, а ряд предприятий может оказаться в непростой ситуации из-за исчерпания запасов импортируемых материалов, присадок, а также сложностей с обслуживанием оборудования и обновлением программного обеспечения, отмечает Коркка.

Как показывает практика, снижение ставок по ипотеке ведет к увеличению цен на жилье, говорит Щекин. Но в этот раз уровень ставки в 7% нельзя назвать беспрецедентно низким, поэтому ажиотаж среди покупателей уже не будет таким же мощным, как в 2020-2021 годах. Цены будут расти, но не столь быстро, считает он. Ускорить подорожание может лишь увеличение себестоимости строительства, добавляет он, которое только за последний год выросла на 30%.

Напомним, на Петербургском международном экономическом форуме президент РФ Владимир Путин предложил снизить льготную ипотечную ставку с нынешних 9% до 7% (под 7% льготные кредиты выдавали с июля 2021 по конец марта 2022 года). Минфин уже внес в правительство проект постановления о снижении ставки.