20idei_media20
    29.06.2022 12:44
    Рубрика:

    Что крупным девелоперам мешает работать в Крыму

    Востребованность крымской недвижимости растет с каждым годом, однако предложение совершенно не поспевает за спросом. Отсюда продолжающееся подорожание жилья. На федеральном уровне ставится задача повысить обеспеченность жильем и увеличить номерной фонд гостиниц, но крупные девелоперы на полуостров не торопятся.

    По данным аналитиков, в регионе строится только 0,5 квадратного метра жилья на человека в год, в то время как в соседнем Краснодарском крае - 1,35. В числе причин гендиректор консалтинговой компании Илья Володько называет "родовую травму рынка", которая возникла из-за сложностей при вхождении Крыма в состав РФ.

    - Это приведение в соответствие правоустанавливающих и других юридических документов, разработка генеральных планов и ПЗЗ территорий и связанных с этим ограничений и прочее, - говорит эксперт.

    С правоустанавливающими документами и регистрацией сделок в последнее время все чаще возникают проблемы, которые и отпугивают крупных материковых инвесторов. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного среди игроков крымского рынка недвижимости Республиканским институтом политических и социологических исследований (РИПСИ).

    Среди самых распространенных проблем девелоперы и риэлторы назвали высокую вероятность оспаривания сделки купли-продажи объекта в суде третьим лицом (с этим сталкивались не менее трети участников опроса). Еще одна - невозможность эксплуатировать приобретенный участок из-за того, что местные власти или суд изменили вид разрешенного использования земли уже после совершения сделки (с таким сталкивались более четверти респондентов). Третье препятствие - невозможность регистрации права собственности на участок из-за самостроев (эту проблему обозначил каждый пятый участник опроса).

    Все перечисленные проблемы часто возникают из-за попыток оспорить украинские документы на недвижимое имущество, хотя федеральный закон о принятии РК и Севастополя гласит, что все имущественные права, оформленные до 2014 года, сохраняются. "Документы, полученные на недвижимость при Украине, в том числе на землю, полностью признаны и имеют равную юридическую силу, как и российские", - неоднократно заявляли крымские власти.

    Тем не менее оспаривать украинские бумаги пытаются не только частные лица, но и чиновники. Большое распространение эта практика получила при изъятии участков в госсобственность во время строительства важных объектов инфраструктуры, в частности дорог.

    В Нотариальной палате Республики Крым подчеркивают незаконность подобных действий. Согласно 61-й статье Гражданско-процессуального кодекса РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариальных действий, не требуют доказывания. Поэтому нотариально оформленные сделки украинского Крыма не должны оспариваться в суде.

    - Все ранее возникшие права признаются, - подчеркивает президент палаты Елена Стусь.

    Руководитель практики недвижимости и строительства "Прецедент консалтинг" Евгения Завацкая рассказала о судебной тяжбе, которую ведут ее специалисты. Инвестор через уступку аренды приобрел право пользования муниципальной землей для строительства многоэтажного дома. Первая очередь уже готова, и вдруг муниципалитет выдвинул претензии.

    - Разногласия возникли после проверки законности переоформления аренды украинского договора на новый, составленный в соответствии с законодательством России. Причина разногласий в дополнительных соглашениях украинского периода, о которых новому арендатору не было известно, - говорит Евгения Завацкая.

    Другой случай из ее же практики. Органы власти вдруг решили построить детсад на участке, который уже занят коммерческой недвижимостью, и отказали в продлении договора предприятию, арендующему эту землю десять лет. Причем случилось это как раз на этапе привлечения инвестора. Естественно, чем больше подобных прецедентов - тем меньше желания у крупного бизнеса строить что-либо.

    На недавно состоявшемся заседании Госсовета по вопросам строительной отрасли и ЖКХ федеральные власти потребовали не снижать темп строительства в 2022 году. Но чтобы привлекать крупных застройщиков, Республике Крым и Севастополю крайне необходимо как можно скорее разобраться с правовыми вопросами.