Возведение 15% домов с эскроу-счетами затягивается
Около 15% домов, строящихся через счета эскроу, находятся в зоне риска, рассказал на пресс-конференции главный управляющий директор Фонда развития территорий Константин Тимофеев. Фонд проводит автоматизированный мониторинг строящегося жилья. Дома входят в категорию риска, если динамика строительства слабая и есть просрочки в графике. Сейчас в России возводится более 9 тысяч жилых многоквартирных домов. Из них 7773 - через проектное финансирование и 1044 - на средства дольщиков (по старой схеме). По данным фонда, среди домов с эскроу сроки строительства сдвинуты у 1225 домов, это 15,7%.
На данный момент порядка 15% строящихся домов со счетами эскроу уже перенесли сроки ввода в эксплуатацию и еще порядка 10% остановили работы на последнем этапе строительства, приводит аналогичные данные и гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская.
Насчитывается 63 дома с эскроу (около 10 тысяч квартир), которые должны быть введены в этом году, где все квартиры были проданы до декабря 2021 года, и за последние четыре месяца нет динамики строительства. У них высокая стадия строительства, но явно недостаточная для ввода в эксплуатацию в заявленные сроки. Практически во всех объектах, подошедших к красной черте, реализовано более 90% квартир. То есть финансирование закончилось или приостановлено, кредит невозможен, так как продавать больше нечего и отдавать не с чего, полученные от граждан деньги "заморожены", стройка остановлена, отмечает Кошеверская.
Среди причин этой ситуации, по ее мнению, - занижение рядом застройщиков себестоимости строительства при получении банковских кредитов из-за неготовности банков работать с низкомаржинальными проектами. Застройщики надеялись перекредитоваться на заключительном этапе, но никто не ожидал такого увеличения себестоимости. Кроме того, проектное финансирование "вынудило" застройщиков стремиться к максимальной продаже квартир на раннем этапе строительства ради уменьшения процентов по кредиту. Это не дает возможности скорректировать цены при росте себестоимости.
В ДОМ.РФ считают, что ситуация с проблемными домами сейчас намного лучше, чем до введения проектного финансирования. Только 42 дома, в которых хотя бы одна квартира продана с использованием счетов эскроу, включены в Единый реестр проблемных объектов (из-за задержек по вводу на 6 месяцев и более), это 0,5% от общего числа таких домов, сообщили в госкорпорации. При этом среди домов, которые строятся с применением других механизмов, "по старым правилам", в число проблемных входят более 50%. "Таким образом, механизм проектного финансирования на практике показал свою эффективность в части защиты прав граждан, приобретающих жилье на стадии строительства. Напомним, что на момент перехода на новую систему финансирования насчитывалось более 200 тысяч обманутых дольщиков", - подчеркивают в ДОМ.РФ.
Стоит отметить, что до начала 2023 года действует мораторий на включение домов в число проблемных, введенный весной для поддержки строительной отрасли. Однако в связи со стабилизацией ситуации Минстрой планирует досрочно отменить мораторий. После этого число проблемных домов может вырасти.
Если дом строится по старой схеме, на средства дольщиков и с уплатой взносов в компенсационный фонд, то в случае возникновения серьезных проблем им займется Фонд развития территорий, дольщики получат компенсации. Если же строительство идет через проектное финансирование (средства покупателей в неприкосновенности лежат на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию, а дом возводится на банковские кредиты), то есть два варианта: либо банк возвращает деньги покупателям, либо самостоятельно достраивает дом. Дольщики домов, которые строятся по старой схеме, в некотором смысле оказываются в выигрыше по сравнению с дольщиками по эскроу: они получают компенсации в размере рыночной стоимости аналогичных квартир. С эскроу же могут вернуться лишь те суммы, которые были положены на них несколько лет назад, при этом только за 2021 год жилье, по данным Росстата, подорожало на 26%.
Так как деньги покупателей находятся на счетах в банках, они не пропали, подчеркивает Тимофеев, данных о возврате гражданам денег со счетов эскроу пока нет. Банкротств застройщиков по этим домам пока не наблюдается, добавил он.
Предположения о риске недостроя домов с эскроу преувеличены, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Проектное финансирование требует обязательную защиту застройщиком бизнес-модели каждого проекта. "Да, эти бизнес-модели наверняка не предусматривали такого большого роста цен на стройматериалы, какой состоялся в 2021 году и начале 2022-го. Но они и не предусматривали такого роста цен на новостройки. Поэтому с трудом представляю ситуацию, чтобы у 15% проектов реальная бизнес-модель оказалась убыточной", - говорит он. Застройщики могут переносить сроки ввода домов не только из-за финансовых сложностей, отмечает Холопик. "У застройщиков много контрагентов, по вине которых возможны переносы сроков. Чаще всего это нерадивые подрядчики. Нередко застройщиков подводят ресурсоснабжающие организации, которые в срок не подвели сети к границам земельного участка. Бывают случаи, когда коррумпированные чиновники, вымогая взятку, умышленно тормозят прохождение процедур. Встречаются срывы сроков из-за некачественных строительных изделий. Могут быть и ошибки в проектировании, выявившиеся на стадии строительства", - говорит он. Кроме того, реализовывать все квартиры на ранней стадии строительства застройщики не заинтересованы, отмечает эксперт: они продают столько, чтобы средства на счетах эскроу перекрывали сумму кредита, чего достаточно для получения минимальной ставки.
В худшем случае банк заберет проект и достроит дом, уверен Холопик. "Никто не позволит просто вернуть деньги дольщикам со счетов эскроу. Все понимают, что эти деньги в значительной мере обесценились", - говорит он. Такая схема может работать только при отсутствии роста цен.
Скорее всего, банки не будут допускать банкротства застройщиков, получивших у них кредиты на строительство, поскольку это ухудшает показатели банка и означает, что сотрудники банка неверно оценили застройщика и проект перед выдачей кредита, считает Тимофеев. Кроме того, есть тенденция переподписания договоров между застройщиками и дольщиками на новый срок, добавил он. При продлении сроков дом в реестр проблемных не попадает.
Основной стратегией Банка ДОМ.РФ по работе с проблемными домами является завершение строительства, сообщили в пресс-службе банка. Так, например, произошло с жилым комплексом "Лампо" в Ленинградской области. После возникновения у компании финансовых трудностей Банк ДОМ.РФ, кредитовавший проект, взял его на свой баланс и достраивает силами другого подрядчика. Это пока единственный широко известный прецедент с проблемным домом с эскроу. При этом в банке отметили, что доля проблемных домов, возводимых с механизмом счетов эскроу, незначительна в общем портфеле. Проблемы возникают из-за удорожания себестоимости строительства, есть единичные случаи ошибок планирования и злоупотреблений со стороны менеджмента застройщиков, сообщили в банке.
В пресс-службах Промсвязьбанка и ВТБ сообщили, что в банках нет проблемных кейсов по проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Остальные банки на запрос "РГ" не ответили.
Как сообщили "РГ" ранее в Банке России, на тот момент не было зафиксировано ни одного случая, когда деньги со счетов эскроу возвращались бы дольщикам из-за недостроя объектов.