Изменения должны защитить права залоговых кредиторов в том случае, если земельный участок и объект незавершенного строительства переданы фонду, действующему в целях защиты прав обманутых дольщиков. Ситуация с нарушением имущественных прав, связанных с залогом, возникла сразу в нескольких регионах страны. По действующему закону имущественные претензии таких кредиторов погашаются в четвертую очередь, поскольку на момент заключения соответствующего договора они были обеспечены залогом в виде имущества строительной компании.

Но если застройщик становится банкротом, а привлечение средств он начал до 1 июля 2019 года без использования эскроу-счетов, передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

Подобные дела уже разбирались арбитражными судами в Перми, Башкортостане, Краснодарском крае. По делу пермяков запрос о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и положений ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" направил Верховный суд РФ.

- Правила о прекращении залога в делах о банкротстве при передаче объектов приобретателю отсутствовали на момент заключения сделок, а потому не могли быть учтены кредиторами, не охватывались их разумными ожиданиями, - полагает ВС.

- Придание соответствующим правилам обратной силы лишило кредиторов, предоставивших финансирование, возможности получить приоритетное удовлетворение своих требований, на что они справедливо рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком.

Судьи КС признали оспоренные нормы не соответствующими Конституции. В решениях КС не раз подчеркивалось, что законодатель должен руководствоваться принципом поддержания доверия граждан к закону.

- Указание в законе на сохранение бывшими залоговыми кредиторами своего права на удовлетворение требований за счет иного имущества должника не может быть гарантией соблюдения означенного принципа, поскольку залоговый приоритет относится к конкретному имуществу (предмету залога) и в случае его выбытия из имущественной массы должника без сохранения залога интерес бывшего залогового кредитора не может считаться обеспеченным в той же мере, - отмечается в постановлении.

При этом указанная позиция не означает, что залоговое право кредиторов должно быть восстановлено в полном объеме - это может помешать решению проблем конкретных обманутых дольщиков.

Поэтому до внесения изменений судам необходимо руководствоваться позицией КС.