06.09.2022 21:13

Почему управляющие компании не могут эксплуатировать большинство "умных" новостроек

Подавляющее большинство новостроек, оснащенных цифровыми системами, становится так называемыми "цифровыми заброшенками", отмечают участники рынка. Решения, внедренные девелопером, не обслуживаются управляющей компанией и не используются жителями в полной мере.

Алексей Майшев / РИА Новости
Алексей Майшев / РИА Новости

Этому статусу соответствует порядка 99% домов, где уже внедрены цифровые решения, утверждает директор по развитию "Лаборатории цифровизации жилья" Илья Лебедев. Речь идет в первую очередь об общедомовых системах и относящихся к ним интеллектуальных системах и приборах учета, не об устройствах "умной" квартиры. Такая ситуация складывается из-за тесного сотрудничества разработчиков цифровых платформ с девелоперами, но без участия управляющей компании (УК). Дом создается инновационным, но управлять и эксплуатировать его управляющая компания не может, так как ей не хватает на это ни бюджета, ни компетенции.

В целом существующие в России IoT-платформы ("интернет вещей") покрывают максимум 60% необходимого функционала управления многоквартирным домом, отмечается в исследовании компании, изучившей десять наиболее продвинутых решений, представленных в России. Функции платформ можно поделить на несколько групп - телеметрия (приборы учета ресурсов), системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, лифтовое оборудование (доступ для удаленного управления, функции распознавания лиц), "умная" квартира, "умная" парковка, Building Management Systems (автоматизация работы систем отопления и кондиционирования, сигнализация и пр.)

Девелоперы внедряют цифровые технологии с опережением

Практически все платформы работают с видеонаблюдением, системами контроля доступа и телеметрией. Лишь небольшая доля платформ учитывает необходимость интеграции с внешними системами (ГИС ЖКХ, Безопасный город), лифтовыми системами, парковками.

Разработчики часто плохо понимают специфику управления домами, отмечают авторы исследования. Системы не работают идеально из-за уникальных характеристик жилого комплекса, несовместимости оборудования и относительно небольшого опыта игроков рынка. Только у 3 из 10 платформ есть собственная платформа для УК, отмечает Лебедев. В остальных случаях происходит сборка различных решений, и наладить бесшовный процесс передачи данных сложнее. Чтобы системы работали эффективно, должна быть налажена их сквозная интеграция с системами УК и оборудованием в домах. То есть, например, данные от счетчиков должны передаваться без ошибок и без участия человека в УК, далее - в ресурсоснабжающие организации, автоматически должна рассчитываться сумма платежа и должна быть возможность тут же ее оплатить.

Проблема "цифровых заброшенок" в первую очередь касается домов, которые обслуживает управляющая компания, недружественная с застройщиком, говорит директор "Философт" Иван Власов. Также тут есть проблема, связанная с некачественным оборудованием или проектированием, тут можно посоветовать заключать договора поставки оборудования только с организациями, которые готовы обеспечивать гарантийные обязательства

Застройщики стараются передать свои объекты, оснащенные "умными" системами, управляющим организациям, у которых имеются специалисты и необходимое программное обеспечение, говорит директор ассоциации НП "Национальный жилищный конгресс" Татьяна Вепрецкая. Но в дальнейшем собственники вправе переизбрать любую управляющую организацию, даже если у нее нет компетенций для эксплуатации такого оборудования. Сейчас главные требования в оснащении новых многоквартирных домов - это умный учёт коммунальных ресурсов, диспетчеризация лифтового оборудования. При этом в большинстве новых домов собственники заключают прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, а при такой схеме единая система интеллектуального учёта не всегда применяется.

Степень цифровизации и повышения интеллектуальных начинок жилых домов постоянно растет, говорит руководитель Комиссии по цифровизации Общественного совета при минстрое, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов. В результате возникает проблема, когда дом, начиненный высококлассной техникой и большим количеством умных сервисов, не находит должного высококвалифицированного управления. Более того, многие девелоперские компании, в первую очередь крупные федеральные, внедряя подобного рода стандарты при проектировании и строительстве, работают на опережение блока эксплуатации. НОТИМ вместе с Общественным советом минстроя работают в этом направлении, подбирая пул программ обеспечения, которые могут соответствовать растущему уровню цифровизации. Это важно также для формирования планов гарантийного и аварийного обслуживания, создания материальных запасов, что особенно актуально сейчас при импортозамещении.

"Хочу отметить низкую степень информированности ресурсников и УК об имеющихся цифровых возможностях, ПО и так далее. Остро стоит вопрос и подготовки кадров, которые могут работать в цифровой системе управления объектами, причем уровень квалификации должен расти постоянно, потому что компании должны будут научиться работать еще и с цифровой моделью объекта. Дистанционный датчик по теплу или свету - это небольшая стоимость, а вот лифт, который тоже нужно поставить на цифровой баланс, куда более весомая составляющая", - говорит Викторов. Без информирования и обучения специалистов и инженерного состава УК путь к цифровой зрелости ЖКХ будет долгим, подчеркивает эксперт.