Где будут новые "метры"
Алексей Игоревич, какие настроения сейчас преобладают на строительном рынке? Как изменился спрос?
Алексей Белоусов: В целом настрой у застройщиков позитивный. Показатели ввода жилья в Петербурге не сокращаются, не падает и спрос. Вообще, если говорить о спросе, то по стране он снижается в небольших городах, где объемы строительства невысокие, а доходы у населения скромные. Миллионники эта тенденция не коснулась. Таким образом, строительный комплекс Санкт-Петербурга сегодня чувствует себя уверенно.
Очень важным фактором поддержания спроса стали различные виды субсидирования процентных ставок по ипотеке, что является основным рычагом помощи строительной отрасли. Со своей стороны застройщики также вводят рассрочки, позволяющие снизить сумму платежа, - компании как могут сдерживают рост цен на квадратные метры и поддерживают спрос.
Судя по рейтингам агрегаторов по продаже недвижимости, цены на жилье в Петербурге выросли за последние полтора года в среднем на 30 процентов.
Алексей Белоусов: Причины удорожания объективны и на марже застройщиков не сказываются, скорее наоборот. За счет роста стоимости топлива растут затраты на логистику, цены на электроэнергию. Выросли в цене стройматериалы. Стали больше затраты на механизмы и оборудование, притом что у многих компаний техника находится в лизинге и по условиям договоров платежи осуществляются в иностранной валюте. Когда в прошлом году курс доллара и евро сильно вырос по отношению к рублю, то затраты на обслуживание лизинга резко возросли.
Отмечу, что на фоне всей этой ситуации было принято постановление Правительства России N 1315, разрешающее увеличить стоимость контрактов до 30 процентов для объектов, возводимых по госзаказу.
Кстати, про соцобъекты, в Петербурге у строителей много обязательств перед городом. Они возводят садики, школы, выезды, благоустраивают территорию. Часто соцобъекты городу передаются бесплатно. В нынешних условиях застройщики смогут выполнять все эти обязательства?
Алексей Белоусов: Тактика социально ответственного бизнеса появилась в период, когда бюджет Петербурга был достаточно скромным, а возможности города - значительно ограничены. Подчеркну: фактически объекты социальной инфраструктуры строители возводят из средств дольщиков. Сейчас с квадратного метра жилья в среднем на строительство соцобъектов и благоустройство территории уходит более 20 тысяч рублей. Причем люди платят даже за то, чем не будут пользоваться. Например, детский сад: его цена заложена в цене квадратного метра для всех покупателей, в том числе и тех, у кого детей нет. Мало того, люди за этот объект платят дважды. Не секрет, что одним из основных источников наполнения бюджета регионов является НДФЛ. Со своей зарплаты граждане уже заплатили налог на доходы, потом купили квартиру, и вот они снова платят за социальный объект.
Помимо детсадов, школ, офисов врачей общей практики, строители еще иногда строят дороги. А это и ливневая канализация, и светофоры. Все это ложится на плечи застройщиков, а значит, и жильцов. Моя позиция в этом плане неизменна: если мы хотим снизить себестоимость жилья, нужно менять подход к проблеме и строить школы, сады и дороги за счет бюджета субъектов Федерации.
Тут ведь вопрос не в том, что строители не хотят строить детские сады или школы. Компании все равно это делают, хотя бы потому, что строительство социальной инфраструктуры они могут вести одновременно с возведением жилья. Но есть нюансы. Например, компания заканчивает первую очередь крупного ЖК, и одновременно, по городским правилам, она должна тогда же сдать и школу. Как это выглядит на практике: первый корпус ЖК бывает поначалу заселен на треть. Многие делают ремонт, поэтому пока не переезжают, в самом корпусе еще не все квартиры проданы. Из трети людей, которые реально переселились, дети школьного возраста есть от силы у половины. Они и идут в новую школу, а учреждение-то строилось для того, чтобы мест хватило жильцам из всех очередей, даже тех, которые еще не возведены. И получается, что школа не заполнена. Если бы строителям разрешили сдавать социальные объекты чуть позже, то они наполнялись бы более равномерно, что существенно поддержало бы отрасль, плюс были бы снижены затраты города, ведь даже полупустое здание все равно нужно отапливать и содержать штат сотрудников.
Не получится ли так, что строительные компании Петербурга массово уйдут в Ленобласть, где затрат меньше, да и спрос там растет?
Алексей Белоусов: Ситуация на строительном рынке Петербурга и Ленобласти немного напоминает качели. Как спрос, так и интересы застройщиков сосредотачиваются то на одном регионе, то на другом. В Ленинградской области несколько лет назад застройщикам стали давать скидку по налоговым платежам при строительстве соцобъекта. На школе, например, можно было сэкономить порядка 500 миллионов рублей: притом что стоит такой объект 1,5 миллиарда, сумма очень существенная. И конечно, это влияет на стоимость квадратного метра. Соответственно, у застройщиков появляется больше возможностей создать интересный проект или снизить цену, он идет в Ленобласть. Но оснований для того, чтобы сказать: все, теперь застройщики делают ставку на Петербург или, наоборот, на Ленобласть, нельзя. Точно так же перемещаются волны покупательского спроса. В определенные периоды повышенный интерес будет к локациям в Ленобласти, потом - к объектам в Петербурге.
Сейчас в Петербурге довольно горячо обсуждают тему реновации хрущевок. А есть ли у застройщиков к ней интерес?
Алексей Белоусов: В России есть один успешный пример реновации, в Москве. Но в столице этот процесс проходит при участии городского бюджета. В Петербурге казна значительно меньше, поэтому такая модель не может быть реализована. Фактически все затраты несет только застройщик. А это не только снос и строительство домов, но и решение вопросов расселения. Определенные шаги для повышения привлекательности проекта для бизнеса город сделал. В частности, был принят закон, что расселять людей можно в границах города, а не только по микрорайону. Но пока все это исключительно лежит в теоретической плоскости. Инвестор в первую очередь должен просчитать экономику проекта и все риски. Нужно сопоставить все затраты на снос, расселение, посмотреть, какой высоты можно построить дома, какой плотности будет застройка. При этом важно ведь соблюсти и все городские нормативы по количеству парковочных мест или по озеленению. Если расчеты покажут, что застройщик будет в хорошем плюсе, то проект жизнеспособен. Дело в том, что проекты комплексного развития территорий долговременные. Застройщику также нужно рассчитать, сколько средств ему потребуется привлечь в банке, спрогнозировать, как может измениться рентабельность проекта реновации.
Сейчас эти расчеты затруднены вследствие общей неопределенности. Когда строится обычный жилой дом, горизонт планирования составляет три года. Но даже в этом временном промежутке сложно дать точный прогноз, сколько будет стоить та же арматура. А здесь сроки намного больше.
А редевелопмент застройщикам интересен?
Алексей Белоусов: Редевелопмент более чем актуален. Буквально на прошлой неделе в Петербурге была совершена сделка, когда застройщик приобрел бизнес-центр и участок под ним с одной целью - снести здание и построить на его месте жилой комплекс. Ведется редевелопмент территорий на Малой Невке и на Выборгской набережной. Но здесь все определяет локация. Если сама территория перспективна, то бизнесу она интересна.
За счет чего будет дальше расти Петербург? Какие территории будут развиваться?
Алексей Белоусов: Те, которые заинтересуют инвестора. Поэтому все зависит от того, какие локации решит развивать бизнес. Нельзя директивно сказать: вот, "развиваем север" или "завтра строим на юге".
А с ценами что будет? Имеет ли смысл покупать жилье сейчас или, может, стоит подождать?
Алексей Белоусов: Жилье надо покупать, когда в нем есть необходимость и есть возможность его приобрести. Но я бы предложил не тянуть, в первую очередь из-за того, что инициативы прекратить льготную ипотеку или ужесточить условия ее получения звучат регулярно. В принципе, сейчас в городе доступно много вариантов приобретения квартир, есть как готовые ЖК, так и объекты на старте. Риски покупки недвижимости на этапе котлована практически сведены к нулю за счет перехода на проектное финансирование. Поэтому выбор есть. Ну а если говорить о ценах, то нет ни одной причины, чтобы они стали снижаться. Хотя и резкого роста тоже ожидать не стоит.
Накануне в городе стартовал ежегодный конкурс "Строитель года": что интересного в этом году?
Алексей Белоусов: Конкурс проводится в Санкт-Петербурге с 2003 года и всегда вызывает большой интерес со стороны строительных и проектных компаний. В свою очередь, мы стремимся к тому, чтобы "Строитель года" был всегда актуальным, чтобы "не забронзовел". Поэтому вводятся новые номинации, применяются разные варианты голосования. Это единственный строительный конкурс в городе, где победителей определяет как профессиональное сообщество, так и жители города. Эксперты выбирают "Компанию года", а также победителя в номинации "За заслуги перед строительной отраслью". Кроме того, в этом году появились еще три экспертные номинации: "Эффективный менеджер года", Лидер импортозамещения" и "Лучшая компания в сфере исполнения госзаказа". Горожане будут выбирать проект года, лучший проект по благоустройству и смогут проголосовать в номинации "Ожидание года".