Поделиться
На "Дне недвижимости", прошедшем в Екатеринбурге, собралось больше 850 человек, и каждый мог проконсультироваться по всем тонкостям сделок.
Мы выбрали наиболее интересные вопросы и задали их вице-президенту Нотариальной палаты Свердловской области Наталье Сидоркиной, старшему консультанту палаты Наталье Щетниковой и исполнительному вице-президенту "Российской гильдии риелторов" Наталье Михайлюковой.
С 1 сентября вступили в силу изменения в статью 30 Жилищного кодекса РФ, которые не допускают микродолей меньше шести квадратных метров общей площади жилья. Это распространяется на все виды сделок?
Наталья Сидоркина: Практически на все сделки с недвижимым имуществом, но есть исключения. К примеру, если недвижимое имущество было приобретено с привлечением материнского (семейного) капитала (МСК), то владелец сертификата обязан наделить долями всех членов семьи. В этом случае образование доли меньше шести квадратных метров допустимо, так как ее размер исчисляется не от общей стоимости квартиры или дома, а от размера МСК.
Уточняем: купить сейчас жилье площадью 30 квадратных метров по долям, где две - по десять квадратных метров и две - по пять, нельзя. А вот приобрести целый объект с использованием средств маткапитала и потом наделить членов семьи долями, в том числе меньше шести квадратных метров, можно.
Когда еще закон позволяет остаться владельцем микродоли?
Наталья Сидоркина: При приватизации, наследовании имущества. Также запрет на микродоли не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, то есть продать микродолю в праве собственности на склад, магазин и т.п. допустимо.
Предположим, уже после того, как всех наделили долями, в семье родился третий ребенок - нужно и его включать в число собственников?
Наталья Сидоркина: Нет, потому что обязательство уже исполнено, и несовершеннолетние, которые имели право на долю в имуществе, уже ею наделены. А вот если ребенок появился до заключения соглашения об определении долей, то придется делить на всех членов семьи: родителей и троих детей.
Замечу, что договоры по отчуждению долей в праве общей собственности (в том числе отчуждение сособственнику), договоры ипотеки долей в праве общей собственности, сделки по приобретению супругами в общую долевую собственность имущества с установлением долей, сделки с несовершеннолетними либо недееспособными гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Даже если бабушка продает квартиру внуку?
Наталья Сидоркина: Возмездные сделки, то есть за определенную плату либо предоставление встречного имущества, между несовершеннолетним (недееспособным) и близкими родственниками запрещены законом. Вот подарить бабушка может. Хотя и к таким договорам, где одна из сторон - пожилой человек, мы относимся с повышенным вниманием. Государство не требует их обязательного нотариального удостоверения, но надо убедиться, что человека не вводят в заблуждение. Даже если объект отчуждается сразу несколькими собственниками, среди которых - старики, нотариус всегда поинтересуется, есть ли у них другое жилье, какие отношения в семье? При необходимости просим справку о психическом здоровье.
Где еще можно споткнуться о сделки с долями?
Наталья Сидоркина: Очень аккуратно надо подходить к договорам с лицами, находящимися в процедуре банкротства. С даты признания гражданина банкротом распоряжаться имуществом, входящим конкурсную массу, имеет право только финансовый управляющий. Если должник сам заключает договор по отчуждению имущества, он будет признан недействительным. Исключить из конкурсной массы можно единственное жилое помещение, где банкрот проживает постоянно. При этом недостаточно просто заявить, что это жилье у тебя единственное, должно быть соответствующее определение Арбитражного суда.
Нотариусы проверяют на банкротство всех участников сделки, а также на наличие исполнительных листов на большие суммы, то есть такой человек с большой вероятностью в ближайшее время может объявить себя банкротом либо кредиторы обратятся в суд за этим. И тогда могут быть оспорены все договоры по отчуждению его имущества, заключенные за три предшествующих года. В том числе в конкурсную массу попадет доля в общем имуществе мужа и жены, если, к примеру, банкротом признан только один из супругов.
Переходит ли ипотека по наследству?
Наталья Щетникова: Да, наследуется как актив (квартира), так и пассив (долг по кредиту). Проценты продолжают начисляться даже после смерти заемщика, график выплат не меняется, запись об обременении квартиры ипотекой вносится в свидетельство о праве на наследство. Наследство либо принимают целиком, либо от него отказываются целиком, то есть нельзя так: машину беру, а ипотечное жилье - нет. Если наследников несколько, они становятся солидарными должниками в пределах всей стоимости перешедшего к ним имущества. Другими словами, могут что-то из активов продать и закрыть кредит. Вместе с тем это не означает, что гасить его надо досрочно, можно вносить дальше платежи по графику.
До принятия наследства кредитор предъявляет свои претензии к наследственному имуществу, после - к наследникам, причем при солидарной ответственности кредитор вправе требовать погашения долга как от всех сразу, так и от каждого в отдельности. Выплатив всю сумму, потом этот человек может предъявить регрессные требования к остальным. А вот если долг окажется больше всей наследственной массы, то кредитор будет вынужден часть его списать.
Можно ли отказаться от доли детей в наследстве, если долг очень большой, и нет сил платить?
Наталья Щетникова: Только с согласия опеки, причем отказ нужно оформить в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В практике нотариуса был случай, когда семья занялась получением приказа органов опеки очень поздно, поэтому оформить отказ от имени детей уже было невозможно.
При отказе от наследства или непринятии наследства всеми наследниками имущество становится выморочным и переходит в муниципальную собственность. В этом случае банки взыскивают долг по ипотеке с муниципалитета - такая судебная практика уже сложилась. Кстати, банки могут предлагать наследникам заемщика оформить свидетельство, которое подтвердит их право унаследовать обязанности по кредитному договору, в том числе по возврату средств. Чтобы заранее определить круг таких лиц.
Кому принадлежит квартира, если в договоре покупателем записан один человек, а деньги за него на счет продавца перечислил другой?
Наталья Михайлюкова: Если квартира приобретается на подаренные деньги, даже на деньги близких родственников, у вас должно быть заключено соглашение, где прописывается, когда, кому и на какие цели перечисляются средства. Это аргумент для суда в случае оспаривания сделки.
Конечно, не стоит забывать, что жилье, купленное в ипотеку, до полного погашения ссуды находится в залоге у банка. Даже если второй супруг не выступает созаемщиком, квартира все равно считается совместной собственностью. За исключением случаев, когда составлен брачный договор, соглашение о разделе совместно нажитого имущества или есть решение суда. Но должник обязан уведомлять своих кредиторов о заключении, изменении или расторжении таких соглашений, иначе вторая половина будет отвечать по долгам независимо от содержания брачного контракта. Подчеркну, что семья ипотечников не вправе делить свои долги без согласия банка-кредитора.