Первое, что грозит ипотечному заемщику при просрочке платежей, - штрафные санкции (будет начисляться неустойка), отмечает Дайнеко. Если платежей нет, банк сначала начинает напоминать о просрочке через СМС или телефонные звонки. Позже - направляет предложение о досудебном урегулировании с указанием суммы долга, размера начисленной неустойки, сроке и возможных условиях погашения, а также сообщает о возможных негативных последствиях просрочки платежей.

Если после этого заемщик не идет на контакт, не ищет способов решения проблемы, кредитор направляет ему претензию с требованием выплаты ипотечного долга.

Дальнейшая перспектива для заемщика - стать ответчиком в суде. В отношении заемщика, нарушившего договорные условия ипотечного займа, с высокой вероятностью будет вынесено решение о принудительном взыскании всей суммы задолженности с учетом неустойки. Также есть риск, что придется компенсировать присужденные судебные расходы.

Далее в рамках исполнительного производства судебные приставы могут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга. Тут есть исключение: если сумма задолженности по ипотеке не превышает 5% от стоимости залоговой недвижимости или если у заемщика в течение года была просрочка не более трех раз, такая недвижимость для погашения долга не изымается и не реализуется. В этом случае на объект накладывается арест, а приставы будут искать у заемщика другое имущество или денежные средства для взыскания долга.

Изъятое для погашения задолженности жилье выставляется для продажи на аукцион. При этом не имеет значения, есть ли там зарегистрированные или проживающие люди, даже если жилье единственное. Цена объектов на таких залоговых аукционах часто ниже рыночной, и на этой стадии интересы заемщика-должника не учитываются. Средства от продажи жилья идут на оплату задолженности: сначала неустойки за просрочку и оплату исполнительного сбора приставам, а только потом - в счет погашения основного долга. Нередко вырученных таким способом средств не хватает на все и заемщик, потеряв жилье, остается еще и должен. Если же после погашения всех задолженностей останутся средства, они возвращаются заемщику, но на практике такое - большая редкость.

Помимо основного заемщика в неприятную ситуацию могут попасть близкие ему люди, выступающие поручителями или созаемщиками. Если заемщик не платит и не идет на контакт с кредитором, скрывается от него, то ответственность за платежи и просрочки ляжет на плечи поручителя или созаемщика.

Такого негативного развития событий все-таки можно избежать, даже находясь в сложной финансовой ситуации, подчеркивает Дайнеко. Главное - начинать действовать уже при первых признаках финансовых проблем.

Выходов из ситуации может быть несколько.

1. Реструктуризация. С 2019 года у ипотечных заемщиков есть возможность один раз потребовать предоставление кредитных каникул на срок до шести месяцев в отношении единственного ипотечного жилья. Потеря работы, болезнь более двух месяцев, рождение детей или сильное снижение дохода - основные основания для получения таких каникул. Если эти обстоятельства подтверждаются документально, банк не вправе отказать заемщику. Во время каникул можно не платить совсем или уменьшить размер платежа. Когда каникулы закончатся, заемщик возвращается к привычному графику платежей, а накопленная во время такой отсрочки задолженность переносится на конец срока кредитования, удлиняя его на срок взятых каникул. Кроме того, такие гарантированные кредитные каникулы не влияют негативно на кредитную историю заемщика.

Если нет документальных оснований для получения кредитных каникул "по закону", льготный период все равно можно и нужно просить, советует эксперт. Разница лишь в том, что в этом случае предоставление реструктуризации с льготным периодом - право, а не обязанность кредитной организации. В любом случае компромисс между кредитором и заемщиком может быть найден, поскольку банку также выгоднее договориться, чем обращаться к принудительному взысканию в последующем. В рамках реструктуризации можно получить более низкий ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования, изменить даты внесения платежей.

Принят закон о кредитных каникулах для мобилизованных - участников специальной военной операции.

2. Досрочное погашение ипотечного кредита. При наличии иного имущества (например, автомобиля или земельного участка) можно рассмотреть вопрос о его продаже и направлении вырученных средств на досрочное погашение ипотеки. Если для полного погашения средств недостаточно, можно сделать частичное погашение с сохранением срока кредитования, но уменьшением ежемесячного платежа. Это позволит снизить финансовую нагрузку, сэкономить на выплачиваемых процентах и не потерять жилье.

3. Продажа ипотечного жилья. Учитывая, что принудительная реализация залоговой недвижимости невыгодна для заемщика, можно продать жилье самостоятельно до того, как оно будет изъято. Это позволит выплатить задолженность и избежать накопления большой суммы просрочки и неустойки за нее. Сделать это можно только с разрешения банка-залогодержателя.

Продавая квартиру в ипотеке, нужно понимать, что при продаже может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в 13 %. Это может произойти, если срок владения менее минимального (менее 3 лет для единственного жилья). Уменьшить налог с продажи можно двумя способами: использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей или уменьшить сумму полученных от продажи доходов на сумму понесенных на приобретение жилья расходов. Кроме того, для продажи жилья, скорее всего, потребуются дополнительные расходы на услуги посредников (риэлтора, нотариуса и т. п.) для поиска покупателя и оформления сделки.

Учтите, что быстро продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не получится. Сбор документов, оценка недвижимости, подготовка и заключение договора займут несколько недель. Кроме того, если ранее в ипотеке использовался маткапитал, при продаже жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства, что тоже потребует времени.

4. Рефинансирование ипотечного кредита. Это фактически новый кредит в другом банке для погашения старого, но на более выгодных для заемщика условиях. После проведения рефинансирования может снизиться сумма обязательного платежа, а также измениться график оплаты. Рефинансирование может считаться обоснованным шагом, если ставка по кредиту уменьшается на 2% и более.

5. Обращение за страховым возмещением. При наличии полиса добровольного страхования жизни и здоровья имеет смысл внимательно изучить условия договора страхования, перечень рисков и порядок страховой выплаты. Возможно, что сложившаяся ситуация является страховым событием, по которому полагается страховая выплата (например, потеря работоспособности по причине длительной болезни).

6. Воспользоваться налоговыми вычетами и мерами поддержки. Заявив к возврату неоформленные ранее налоговые вычеты (нередко они копятся не один год - не только имущественные и по ипотечным процентам, но и социальные), а также обратившись (при наличии оснований) за мерами соцподдержки в виде детских пособий, субсидии на оплату жилья и т.п., можно получить дополнительные средства для улучшения финансовой ситуации. Совокупно с оформлением льготного периода по ипотечному займу это позволит облегчить финансовое состояние семьи, получить передышку и найти способ решения ипотечной проблемы.