Будущие новоселы должны понимать, что права собственности на жилье они получат лишь тогда, когда их квартиры станут реальностью. По единодушному выводу статистиков, экспертов и юристов, главным доводом у наших граждан при покупке жилья является его низкая стоимость - они обязательно выберут квартиру дешевле, чем аналогичная у конкурентов.

Безусловно, граждане прекрасно помнят, где лежит бесплатный сыр - в мышеловке. Но напрочь забывают, что дешевый сыр располагается очень недалеко от бесплатного. Вот почему непорядочный застройщик все еще имеет преимущества при продаже людям подозрительно дешевого жилья. Поэтому наши суды буквально завалены исками от граждан, которым продали не квартиру, в которой можно жить, а бумажку, в которой об этом написано. В реальности же их, уже оплаченное, жилье так и не было построено.

Подобные иски несостоявшихся новоселов, как правило, тянутся годами и морально, и материально становятся очень большой проблемой для местной власти и для правоохранителей.

Но в первую очередь, конечно, для самих граждан. Поэтому решение Верховного суда РФ по одному из таких характерных дел исключительно важно, так как призвано не только защитить дольщика, но и соблюсти закон.

Из материалов этого гражданского спора, на который первым обратил внимание портал "Право.ru", становится ясно, что проблема началась, когда в Самаре застройщик стал возводить дом просто так - то есть без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров.

Но вот беда - на его низкие цены купились сотни граждан. Финал оказался закономерным - получить свои квартиры люди не могут до сих пор. Застройщик уже разорился, а новый еще не достроил проблемный дом. Граждане, которые годами наблюдали за этим, решили не ждать, а действовать. И несколько дольщиков посчитали правильным "застолбить" жилье уже сейчас. Они и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.

Три местных суда пошли гражданам навстречу. Но когда спор дошел до Москвы, Верховный суд отказал истцам и объяснил, в чем ошибка. Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, посчитал Верховный суд. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на "доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир".

В нашем случае восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом. Этот несчастный объект застройщик начал возводить еще в начале 2000-х годов фактически без разрешительных документов, но "выгодные условия" привлекли клиентов.

Как потом выяснилось, он умудрился в этом доме еще на стадии котлована продать одну и ту же виртуальную квартиру по два-три раза.

Через восемь лет вялотекущее строительство совсем заглохло. И через год застройщика признали банкротом со всеми вытекающими последствиями. Стройка замерла. А работы на этом объекте возобновились только спустя девять лет.

Был в этом деле и еще важный момент: новый застройщик много чего поменял в плане дома. Причем так, что одни квартиры стали на бумаге "наползать" своими границами на другие.

Когда это новшество с квартирами у нового застройщика стало известно тем, кто уже заплатил бывшему за будущее жилье, люди решили судиться. Сначала суды отказали гражданам в таком иске, но Арбитражный суд округа велел нижестоящему суду пересмотреть спор по-новому. После этого Арбитражный суд Самарской области признал за этими гражданами права на "долю в праве общей долевой собственности на жилой дом" в виде квартир.

Это решение позже было поддержано в апелляции и кассации. Вторая и третья судебные инстанции объяснили, что своим решением они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Апелляция и кассация хором заявили, что право дольщиков надо защитить независимо от того, завершено строительство дома или нет.

Итак, суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Но согласны с подобным решением оказались далеко не все.

Во время рассмотрения этого гражданского спора в местных судах другие участники строительства, такие же дольщики, стали возражать.

Эти несогласные заявили, что на непостроенные квартиры предъявляют права другие дольщики. Несогласные с решениями судов граждане пытались обратить внимание местных судов на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга.

Но почему-то местные суды никак не отреагировали на такие важные факты. Суды просто отклонили эти аргументы. И сделали это с формулировкой - "за недоказанностью".

Вердикты местных судов были оспорены в Верховном суде. Там материалы дела внимательно изучили и сказали, что с решениями предыдущих судов согласиться никак нельзя.

Итак, Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда РФ напомнила своим коллегам, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.

Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре попросту не существует, то и право собственности на них получить невозможно.

А еще важно, что высокая судебная инстанция раскритиковала решение местных судов признать за гражданами право именно на "долю в общей долевой собственности".

Верховный суд РФ подчеркнул, что ни действующий закон, ни договор граждан на строительство жилья не предусматривают, что такая доля вообще возникает.

Судьи сказали, что понимают: измученные граждане обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства. Поэтому Судебная коллегия по экономическим делам ВС констатировала, что дольщики могут обратиться к новому застройщику с требованием гарантий своих прав.

А вот если новый застройщик в этом засомневается - дольщики на законных основаниях могут просить суды обязать его сделать это.

В своем решении ВС уточнил, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.

Эксперты в вопросах долевого строительства объясняют, что вопрос с правами граждан в подобных домах - это довольно частая проблема.

Совсем не редкость, когда застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом застройщик банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендуют сразу несколько человек.

Это решение Верховного суда, по мнению многих юристов, важно еще и тем, что на деле показывает главное - суд оставил всех дольщиков в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими, то есть исключил будущие конфликты.

Ведь новый застройщик переделал проект. Это встречается в аналогичных ситуациях повсеместно. И даже если бы за дольщиком было признано право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает стопроцентной гарантии, что гражданин получит свою квартиру. Ему бы потом пришлось судиться с соперником - таким же, как он, несостоявшимся собственником.

В России с января по май 2022 года 14,9 тысячи обманутых дольщиков получили квартиры или деньги за покупку жилья в домах, признанных проблемными. Но еще 119,4 тысячи дольщиков все еще нуждаются в восстановлении прав.

Летом этого года Фонд развития территорий, который занимается этой проблемой, заявил, что планирует восстановить права почти 12 тысяч обманутых дольщиков до конца 2022 года. Еще 19 тысяч граждан получат помощь от региональных властей.

- Сейчас в работе фонда еще более трехсот объектов, по которым необходимо восстановить в правах 11,9 тысячи человек. Эту работу мы планируем завершить до конца 2022 года благодаря слаженному и оперативному взаимодействию с регионами, - заявил директор фонда Константин Тимофеев. Кроме того, вопрос еще более 19 тысяч обманутых дольщиков по 267 долгостроям до конца года предстоит решить самостоятельными силами региональных властей, уточнила пресс-служба. В первом квартале 2022 года с применением механизмов субъектов в правах были восстановлены 5,9 тысячи граждан.

В целом за все время работы фонда уже были приняты решения по защите 106,9 тысячи обманутых дольщиков. Тимофеев летом этого года заявил, что в зоне "высокого риска" сейчас находится 141 строящийся дом. При этом с начала года количество таких объектов сократилось на четверть.

Восстановление прав дольщиков требуется по 1,3 тысячи долгостроям в 65 регионах России.