27.11.2022 18:47

Эксперты рассказали, рискованно ли покупать жилье в ипотеку у ЗПИФ

Новый вариант распространения льготной ипотеки на вторичное жилье представил Минфин. Ведомство предлагает скорректировать некоторые правила целого ряда льготных ипотечных программ.

Илья Наймушин/РИА Новости
Илья Наймушин/РИА Новости

В частности, предлагается разрешить в некоторых случаях покупать с помощью дешевой "Семейной ипотеки" готовое вторичное жилье. Должны соблюдаться два условия - во-первых, семья воспитывает ребенка-инвалида, во-вторых, в данном регионе не строятся многоквартирные жилые дома. По данным системы наш.дом.рф, на конец ноября таких регионов всего три - Ингушетия, Ненецкий АО и Чукотка.

Предусмотрено и распространение программ "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Льготная ипотека", "ИТ-ипотека" на граждан, приобретающих жилые помещения у управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Такое расширение возможно, если жилые помещения входят в состав имущества ЗПИФ и если управляющими компаниями фондов было получено разрешение на строительство объекта и в последующем разрешение на ввод его в эксплуатацию. Это окажет существенное влияние на улучшение жилищных условий граждан и позволит увеличить объемы ввода жилья в среднесрочной перспективе, отмечается в пояснительной записке к документу.

ЗПИФ привлекает средства пайщиков, чтобы построить недвижимость, поясняет президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. После завершения строительства квартиры продаются, и пайщикам возвращаются только деньги, нельзя отдать им недвижимость. На эту схему не распространяется закон о долевом строительстве, поскольку ЗПИФ продает уже готовые квартиры, отмечает Косарева. Покупка жилья у ЗПИФ - вполне безопасная схема, считает она, поскольку квартиры продаются, когда дом уже построен. Но в целом на рынке она не слишком распространена, занимает не более 5%, доминирует долевое строительство.

Покупка жилья у ЗПИФ - вполне безопасная схема, но она занимает не более 5% рынка

Другой эксперт видит в этой схеме хотя и небольшие, но риски. ЗПИФ - вполне законный вариант управления недвижимостью, который в ряде случаев используется для облегчения жизни застройщика, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. При переходе на счета эскроу часть застройщиков решила обойти это правило и реализовала свои квартиры в специально созданные ЗПИФ, которые затем уже продавали квартиры по договору переуступки прав требования, а не ДДУ. Соответственно, на договоры с ЗПИФ не распространяются все правила защиты прав дольщиков, нет гарантирования средств в Агентстве по страхованию вкладов, предусмотренного для счетов эскроу, появляются риски недействительности переуступки и двойной продажи.

Но если дом готов и квартиры зарегистрированы (а только так можно будет оформить на это жилье льготную ипотеку), то риски снижаются. Остается риск путаницы в документах, когда не было должным образом оформлено согласие на переуступку или совершена двойная продажа. "Эти риски близки к криминальным. Проблема оформления согласия на переуступку может стать высокой в случае банкротства застройщика, когда будут разыскивать и стараться вернуть имущество", - говорит Цыганов.