На каждого россиянина приходится по 0,26 кв. м складских помещений, в Западной Европе - 3,5-4 кв. м

Рост онлайн-торговли в последние несколько лет вызвал небывалый ранее интерес к складам. Однако сейчас в западных странах у компаний, которые делали ставку исключительно на онлайн-торговлю, начинаются проблемы: покупатели, по крайней мере перед крупными покупками (например, мебели), стремятся посетить офлайн-магазин, чтобы увидеть предмет своими глазами.

В России такой тенденции пока не наблюдается и упадка складов в ближайшем будущем не ожидается, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Константин Фомиченко. Онлайн-торговля остается основным драйвером спроса: по итогам девяти месяцев 2022 года на сегмент пришлось 49% от общего объема сделок. В регионах РФ классический ретейл вышел на первый план, опередив сектор e-commerce, добавляет он. В Санкт-Петербурге основной спрос на качественные складские площади формировали компании сферы транспорта и логистики. На них пришлось 66% от общего объема сделок продажи и аренды (с учетом крупной сделки по аренде в первом квартале). На компании-дистрибьюторы и компании розничной торговли пришлось 12% и 10% спроса соответственно.

Банкротство онлайн-ретейлеров, безусловно, оказало бы влияние на рынок складов, вакансия в этом случае может вырасти, говорит директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. Однако офлайн-ретейлерам в любом случае необходимо где-то хранить свой товар, поэтому они будут использовать освобождающиеся площади. "В данном случае речь идет не столько об онлайн- или офлайн-операторах, сколько о факте сокращения потребительской активности, которая влияет сейчас на все сегменты", - добавляет он.

Тот ажиотажно высокий рост ставки аренды, который был в складской недвижимости в 2021 году, вызванный спросом на рынке и инфляционными процессами, безусловно, сейчас не фиксируется, говорит инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. При этом вакансия складской недвижимости (как прямая, так и скрытая в формате предлагаемой субаренды), фиксируемая в начале этого года и вызванная событиями начала года, близится к ничтожно малым значениям.

Сегодня, по оценке партнера IPG.Estate Филиппа Чайки, превалирует онлайн-торговля, люди привыкли пользоваться маркетплейсами. Отмечается закрытие магазинов в стрит-ретейле и рост числа пунктов самовывоза и выдачи заказов. Под такой формат, несомненно, нужны складские мощности, говорит он.

На все это накладывается и другой аспект - освобождение складов иностранными компаниями, которые заявили о приостановке деятельности в России. Тем не менее даже при потенциальном освобождении площадей на них довольно быстро находятся новые арендаторы, говорит Фомиченко.

На фоне ухода международных компаний игроки рынка ищут новые возможности, бизнес адаптируется к меняющимся условиям, говорит Кротенков. Спрос все еще остается под давлением, до конца года совокупный объем сделок может составить около 1,1 млн кв. м, и это станет минимальным значением за последние 11 лет. "На основании прогноза минэкономразвития и опыта прошлых кризисов мы ожидаем, что нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, рост бизнес-активности мы увидим во второй половине 2023-го, однако в заметном приросте сделок по аренде, продаже и строительству это отразится только в 2024 году", - говорит он.

"С самого начала очередного кризиса мы говорили, что уход заграничных брендов и компаний не сильно повлияет на рост вакансии, поскольку очередь из желающих занять площади на хороших складах была всегда, однако лучшие из них всегда были заняты, да и приоритеты по расширению обычно отдаются текущим арендаторам. Однако то, что некоторые компании решили покинуть Россию, дало возможность всем в очереди ожидания заполучить вожделенные локации. Мы даже наблюдаем ситуацию, когда западный бренд еще ничего не объявил о своих планах, а его уже начинают "атаковать" вопросами на тему высвобождения площади", - говорит директор "Ricci | Склады" Дмитрий Герастовский.

При этом объем ввода на столичном рынке складской недвижимости до конца года, по словам Кротенкова, может составить 1,6 млн кв. м, что станет рекордным значением за последние восемь лет, добавляет эксперт. Однако в 2023 году ситуация изменится: объем нового строительства составит не более 900 тысяч кв. м. Это связано со снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой ряда проектов на фоне сохраняющейся внешней неопределенности. Достраиваться будут объекты под заказчиков, договоры по которым были подписаны в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся сейчас в фазе активного строительства.

На фоне слабой коррекции вакансии и высокой инфляции запрашиваемые ставки аренды будут стабильны, считает Кротенков.

Про насыщение рынка России складскими площадями пока говорить рано, считает исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. Пока наблюдается дефицит качественной индустриальной инфраструктуры. "Для понимания ситуации, по данным аналитиков, общий объем складских площадей в России по итогам III квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м, это примерно 0,26 кв. м на душу населения. Для сравнения: этот показатель в Америке составляет 4 кв. м, в Китае - 0,5 кв. м, в Западной Европе - 3,5-4 кв. м. Так что потенциал для роста довольно велик", - говорит Вальков.