Прогноз на возрождение: Рынок недвижимости КНР вернется к росту в середине 2023
В минувшем месяце Народный банк Китая сообщил об отсрочке на 12 месяцев погашения просроченных кредитов для оказавшихся в затруднительном положении застройщиков. По линии крупнейших государственных банков были выделены новые кредиты для девелоперов объемом более триллиона юаней ($140 млрд). Власти подтвердили продолжение политики по поддержке потребительской активности на рынке жилья за счет снижения процентных ставок на ипотеку и сокращения объемов первичных взносов при покупке квартир. Подтверждена свобода правительств на местах принимать дополнительные меры по стимулированию рынка недвижимости. Местные власти уже активно пользуются этой свободой: с января по ноябрь правительства на местах ввели 925 мер по стимулированию продаж недвижимости. Это на 75 процентов больше, чем в прошлом году, подсчитали в консалтинговой компании Centaline Property.
По мнению наблюдателей, все эти меры дадут положительный эффект к середине следующего года. Именно с этого момента продажи недвижимости в КНР вернутся к росту, прогнозирует консалтинговая компания Zhuge Real Estate Data Research Center. Ей вторят аналитики из Great Wall Securities, которые ожидают роста продаж уже в мае наряду с замедлением падения цен на жилье: по итогам 2023-го в среднем по Китаю они упадут не более чем на пять процентов. Эксперты из Guosheng Securities Co. Ltd. ожидают, что в 2023-м продажи недвижимости в КНР вырастут до 14,9 трлн юаней по сравнению с ожидаемыми 13,5 триллионами в году нынешнем.
Основной причиной нынешней турбулентности экономисты называют существовавшую долгие годы практику слишком быстрой экспансии девелоперского бизнеса за счет стремительного наращивания объемов привлечения заемных средств. По состоянию на середину 2020 года соотношение задолженностей к активам у крупнейших застройщиков достигало 80 процентов. Именно в это момент государством был введен триединый потолок кредитования девелоперов. Постановлением властей, соотношение обязательств к активам у застройщика не должно превышать 70 процентов долгов к капиталу - 100 процентов, а объем наличных средств должен быть не меньше размеров краткосрочных долговых обязательств.
На фоне этих ограничений девелоперы не смогли привлечь достаточно средств не просто для развития, но даже для обслуживания уже имеющихся долговых обязательств. Такая ситуация привела к резкому падению уверенности банков, которые еще сильней ужали кредитование девелоперов. Чтобы привлечь капитал, застройщики начали ронять цены в целях увеличения продаж. Однако это, в свою очередь, повлекло падение уверенности покупателей, которые заняли выжидательную позицию.
Результат оказался плачевным: с осени 2020-го объем продаж и цены на недвижимость ушли в пике, которое продолжается до сих пор. По итогам 10 месяцев нынешнего года продажи недвижимости по стране упали на 22,3 процента в физическом и на 26,3 процента в денежном исчислении.
Проблемы сектора недвижимости больно бьют по китайской экономике в целом, ведь строительный сектор вкупе со смежными отраслями (производство строительных и отделочных материалов, мебели и т.д.) обеспечивает до 30 процентов национального ВВП. В смежных секторах падение прибылей иногда выше, чем в строительном. Так, за три квартала прибыль производителей стройматериалов в Китае упала на 32 процента.
В такой ситуации новые меры властей по финансовой поддержке сектора названы экономистами "спасательным кругом" не просто для застройщиков, но и для экономики в целом. Впрочем, по мнению наблюдателей, решить все проблемы в секторе недвижимости просто финансовыми вливаниями невозможно. Куда важнее восстановление уверенности потребителей, просевшее на фоне коронакризиса и сохраняющейся на его фоне низкой экономической активности.
По мнению аналитиков, рост потребительской активности и уверенности последует в следующем году за либерализацией политики "динамической нулевой терпимости" к коронавирусу. Китай практически полностью снимет антиковидные ограничения в третьем квартале 2023 года, после чего последует резкий скачок в показателях национального экономического развития, прогнозирует аналитик UBS Global Wealth Management Ху Ифан.
Ей вторят аналитики из Bloomberg, которые предсказали значительную либерализацию политики "динамической нулевой терпимости" к коронавирусу к середине следующего года.
Ху Ифан ожидает, что меры дальнейшей либерализации политики "динамической нулевой терпимости" к COVID-19 будут очерчены на предстоящей в марте сессии Всекитайского собрания народных представителей - высшего органа государственной и законодательной власти КНР. Их полное введение ожидается к третьему кварталу. К этому моменту вернется жизнь и в китайский сектор недвижимости.