Средний ипотечный "чек" в стране растет: по данным Национального бюро кредитных историй, в октябре 2022 года средний размер выданного ипотечного кредита составил 3,52 млн рублей, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 12% (в октябре 2021 года - 3,09 млн рублей).

Субсидированная ипотека позволяет снизить ежемесячный платеж, но завышает стоимость квартиры. Фото: Александр Корольков/ РГ

"Околонулевая" ставка приведет к росту проблемной задолженности на балансах банков-кредиторов, что может вызвать цепную реакцию в виде роста цен на жилье и инфляции. "В перспективе ипотека от застройщика - "пузырь", - полагает профессор Финансового университета при правительстве РФ Валерий Хоружий.

Банк России обратил пристальное внимание на рынок недвижимости летом 2022 года. Именно с этого момента в риторике регулятора появились тезисы о том, что низкие первоначальные взносы по ипотеке и платежи "под 0%" могут породить на рынке нездоровую ситуацию, напоминает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК "Fontvielle" Сергей Соловых. Затем регулятор стал предпринимать конкретные шаги: в частности, в декабре была введена надбавка к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве, где первоначальный взнос не превышает 10%. "Думаю, что и отмена льготной ипотеки укладывается в рамки общей программы по охлаждению рынка. Опасность низких первоначальных взносов и нулевых платежей кроется в том, что такие условия, как правило, привлекают заемщиков с определенным финансовым положением", - полагает эксперт.

Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин обращает внимание на то, что доля таких кредитов в выдачах, по данным Банка России, стала слишком высокой - в отдельные месяцы 2022 года доходила до 50% на рынке новостроек. Такая динамика может повлечь за собой необоснованный рост цен на остальное жилье.

Первоначальный взнос в размере не менее 10-15% мог быть стать хорошим "порогом" доступа заемщика к такому кредиту, считает руководитель проекта Народного фронта "За права заемщиков" Евгения Лазарева. "Наличие у заемщика средств на такой первоначальный взнос показывает правильное отношение человека к финансам, понимание принципов планирования и управления", - указывает она.

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная тоже видит риски образования "пузыря" на ипотечном рынке. "Если искусственно поддерживать необоснованно высокие цены и выдавать кредиты заемщикам, не обладающим возможностями их обслуживать, то будут созданы условия для полномасштабного кризиса на рынке недвижимости, который затронет и банковский сектор", - полагает она.

Во ВШЭ оценивают предложения ЦБ в части ограничения таких кредитов как правильные, но довольно мягкие. "Крайне важную роль играет сейчас скорость внедрения стабилизационных мер. Промедление в текущей ситуации могут привести к большим потерям для всех участников рынка недвижимости и бюджета страны", - подчеркивает Школьная.

Признаки ипотечного "пузыря" в России уже присутствуют, считает член совета молодых ученых РЭУ им. Плеханова Юлия Гейнц. "Чтобы он не лопнул, отменять льготную ипотеку нужно постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков", - предлагает она. Так как покупатели, даже имеющие возможность купить недвижимость, перешли в выжидательную позицию на фоне нестабильности - количество реальных сделок снизилось на 10-15% в 2022 году. "Но не стоит забывать о других льготных ипотечных программах, так что спрос на жилищные кредиты сбалансируется", - считает Гейнц. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, наоборот, считает такой сценарий развития ситуации маловероятным, ведь объемы рынка ипотеки для "пузыря" крайне малы, а ЦБ отстроил комплексное регулирование, благодаря которому система имеет запас прочности. К тому же платежная дисциплина в этом сегменте строгая: доля просрочки составляет всего лишь 0,5%, говорит аналитик "Финама" Игорь Додонов.