Против продления льготной ипотеки на прежних условиях выступал ЦБ, указывая, что в результате на рынке возникли дисбалансы. Отчасти эти соображения учтены, условия модифицированы (о надобности модификации говорил и Минфин). В то же время учтены и соображения стройкомплекса, который является одним из движителей российской экономики: это миллионы рабочих мест, в том числе в смежных отраслях. Если из-под этого комплекса вынуть резко подпорку в виде льготной ипотечной программы, то он рухнет, похоронив под собой какую-то часть экономики. Любой врач скажет, что больного на кислороде надо выводить из такого состояния постепенно. Что и будет сделано.

Как и во всякой льготной программе, в ипотечной есть свои плюсы и минусы. Программа, безусловно, способствовала решению жилищного вопроса: наличие льготы подвигло многих купить жилье или улучшить жилищные условия. В прошлом году был установлен рекорд: объем выданных ипотечных кредитов составил 5,7 трлн рублей. На 30% больше, чем годом ранее, когда рост ипотечного портфеля тоже составил внушительные 25%. За тот же 2021-й год было введено в строй 92,6 млн кв. метров жилья. И это тоже рекорд.

В текущем году рост объема выдачи ипотечных кредитов может составить 27%, по оценкам ЦБ, что, учитывая, мягко говоря, непростую ситуацию, очень и очень много. И тут начинаются противоречия.

Девелоперы "со своей колокольни" утверждают, что доступность жилья, в том числе в результате действия льготной ипотеки, растет, хотя и признают, что доходы населения растут гораздо медленнее, чем цены на жилье. Так, если в январе текущего года площадь жилья, которое потенциально доступно было купить в ипотеку средней семье из двух человек, по некоторым подсчетам, составляла 92 кв. метров в новостройке или 81 кв. м на вторичном рынке, то к концу года - уже 112 кв. м и 85 кв. м соответственно. При условии, что заемщики будут тратить на обслуживание кредита половину дохода домохозяйства, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита - 25 лет.

Однако ЦБ "доступность жилья" считал иначе и решил, что она как раз упала, причем значительно. Прежде всего, потому, что выросли цены на жилье: за январь-октябрь текущего года на более чем 21%, при росте номинальных доходов населения (даже не реальных, которые не росли, а падали) лишь на 10% с небольшим. В прошлом году рост цен на жилье тоже опережал рост доходов населения не менее чем на 10 процентных пунктов. А всего цены на квартиры выросли за время действия льготной ипотеки более чем на 30%. Можно ли назвать это в полной мере "большей доступностью"? Ведь доходы населения явно не увеличились за тот же период на треть.

Также увеличился разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье (в Москве он сейчас составляет не менее 10% в пользу новостроек сопоставимой площади): в подавляющем большинстве городов первые дорожали опережающими темпами. Значит, продажа старой квартиры обеспечит уже меньшую, чем раньше, часть взноса за новую, остальное надо будет покрывать за счет кредита, который, правда, дешевле в обслуживании. Но дольше.

Рост цен на фоне отставания в росте доходов населения, а также общая тревожность в обществе и конкретная неопределенность по поводу судьбы льготной ипотеки, которую теперь снял президент, продлив ее на полтора года, привели к тому, что на рынке скопился рекордный объем нераспроданных квартир в новостройках - 66 млн кв. м (примерно 66% от строящегося жилья, на старте программы льготной ипотеки объем нераспроданных квартир составлял 62 млн кв. метров, но потом пошел на спад, вновь увеличившись в этом непростом году). Это самый высокий показатель нераспроданных квартир за постсоветскую историю. Так что решение "плавно сворачивать" - правильное. Есть основания полагать, что застройщики могут начать снижать цены на новое жилье, и "пузырь" начнет постепенно сдуваться. Общее финансовое состояние ведущих строительных компаний сейчас устойчиво, "антикризисный фактор" льготной ипотеки сработал. Банки, скопившие миллиарды на эскроу-счетах (когда дольщики покупают жилье на стадии строительства), тоже не бедствуют, несмотря на все известные остальные трудности. В то же время, убери льготную ипотеку сейчас - эти объемы в обозримом будущем просто не продать. Нарастающие убытки банков и застройщиков "растекутся" по остальной экономике.

Другая сопряженная с льготной ипотекой проблема состоит в том, что застройщики в сговоре с банками предлагают ставки по ипотеке близко к нулю. В каком-то смысле ипотека становится еще "доступнее". За чей счет? Нетрудно догадаться. По подсчетам ЦБ, "дешевые" программы льготной ипотеки с "субсидией" от застройщика, когда предлагаются экстремально низкие ставки (вплоть до 0,01%) достигаются за счет: завышения цены квартиры до 20-30%, каковая разница выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов; реинвестирования банком полученной от застройщика суммы такой "комиссии"; использования субсидируемой ставки от государства. Если рыночные цены не вырастут на вышеуказанные 20-30%, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности. Поэтому ЦБ уже пообещал, что будет нещадно бороться с такой "псевдо-халявой" что, по идее, тоже должно сработать на снижение цен на жилье. В любом случае, показатель доступности жилья не должен стать хуже.