В январе традиционно можно ожидать сезонного спада продаж и количества регистрируемых сделок на рынке как городской, так и загородной недвижимости. Однако к весне спрос на жилье на фоне дополнительных инициатив законодателей и отсутствия эскалации геополитической напряженности может восстановиться до уровня начала 2021 года.
Основным инструментом поддержки рынка недвижимости на фоне сниженной платежеспособности населения в первом квартале будет оставаться льготная и субсидируемая ипотека, стимулирующие программы от застройщиков, а также новый драйвер - девальвация рубля, которая подогревает желание граждан сберечь свои накопления путем инвестиций в квадратные метры.
Даже при вводе Банком России ограничений на смену околонулевой, траншевой и комбо-ипотеке придут новые предложения и программы рассрочки от застройщиков и банков по объектам первичной недвижимости. Власти также будут выдвигать различные инициативы по поддержке спроса на первичном рынке жилья. Это могут быть и субсидии из госбюджета на приобретение квартир определенными категориями граждан (в том числе редкими, востребованными специалистами), и рассрочка за счет средств регионального бюджета, и расширение льготной ипотеки на территориях приоритетного развития.
Из-за снижения спроса на новостройки и роста конкуренции среди строителей девелоперы будут продолжать предлагать большие скидки на перегретом рынке первичной недвижимости, особенно тем, кто покупает квартиры за наличные деньги или в рассрочку. Эти дополнительные меры, принимаемые застройщиками в том числе совместно с банками, могут несколько подстегнуть продажи уже после февраля 2023 года. При стабилизации геополитического и экономического фона доля нераспроданных квартир в новостройках может снизиться.
Так как государство продолжит расширять программы общедоступной субсидированной ипотеки по заниженным ставкам, это будет поддерживать потребительский спрос на новостройки и не позволит стоимости нового жилья значительно упасть. Снижение цен на новые квартиры при этом продолжится. Падение цен на вторичном рынке будет ниже, чем на первичном. Темпы и объемы снижения здесь ограничены настроениями физических лиц - продавцов и отсутствием требований к маржинальности бизнеса (которые играют роль в случае с застройщиками на первичном рынке). Если не проявятся те или иные негативные факторы, то разрыв цен на объекты в старом и новом жилом фонде будет сокращаться.
Есть риск того, что доля нераспроданных девелоперами квартир начнет расти, если застройщики не будут снижать цен или предлагать покупателям выгодных рассрочек. Конкурентное ценовое преимущество квартир от застройщика может частично нивелироваться за счет снижения числа введенных в эксплуатацию домов. Вторичный рынок недвижимости может начать перетягивать потребительский спрос на себя, так как к покупке будет предлагаться все больше готовых квартир с ремонтом в новостройках на вторичном рынке. Однако далее рост доли нераспроданных квартир может замедлиться, особенно в сданных объектах. Этому будет способствовать продление программ семейной и льготной ипотеки.
В кризисное время лучше других сегментов рынка недвижимости чувствует себя элитное жилье и жилье экономкласса. Потому можно ожидать, что падение цен на этих сегментах рынка будет менее заметным, чем в категориях комфорт- и бизнес-класса.
Скорее всего, мы будем наблюдать, как все больше крупных девелоперов многоэтажного строительства начнут выходить на рынок бюджетного загородного малоэтажного и индивидуального строительства, причем с предложениями отделки под ключ. Спрос на загородном рынке сохранится на уровне 2022 года, при этом интерес к земельным участкам будет выше, чем к участкам с готовыми домами. С учетом появления новых льготных банковских программ, направленных именно на ИЖС, стоимость участков под застройку может вырасти сильнее, чем стоимость домов. Это обусловлено еще и девальвацией рубля. Ввиду нехватки накоплений и низкого уровня денежных доходов россияне с целью инвестирования и сохранения сбережений будут более активно приобретать земельные участки. Спрос на недорогую загородную недвижимость, возможно, даже вырастет ввиду отсутствия большого количества ликвидных, привлекательных объектов, которые бы отвечали запросам населения. Также способствовать этому будет развитие программ кредитования ИЖС.
В целом можно сказать, что на данный момент платежеспособный спрос населения удовлетворен, так как в 2020-2021 годах вкладываться в квадратные метры стали даже те, кто не планировал быть инвестором. В 2023-м рынок недвижимости будет постепенно возвращаться к своим нормальным значениям. Большинство тех, у кого не был решен квартирный вопрос и имелись сбережения, закрыли потребность в жилье в период пандемии. Остальные россияне будут в большинстве своем ждать стабилизации и прояснения ситуации на рынке недвижимости, а также разрешения геополитической и экономической неопределенности.