Поделиться
- Сегодня на офисном рынке три миллиона квадратных метров, из них 1,4 миллиона качественных площадей. Все, кто решил уйти, скорее всего, уже сделали необходимые шаги. Удар оказался сравнительно мягким: высвободилось около 25 тысяч квадратов, их быстро заняли те, кто стоял в листах ожидания, - комментирует ситуацию президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова. - Наблюдается небольшой спад спроса на офисы с отдельным входом в жилых домах, но этот сегмент давно проваливается, особенно во вторичном фонде, а вот спрос на качественные бизнес-центры стабилен.
В классе "А" количество пустующих помещений в течение года колебалось в пределах одного-трех процентов от общего объема. В классе "В" пик пришелся на лето, когда освободилось почти шесть процентов, но к декабрю вакантные площади сократились до четырех. Эксперты оценивают ситуацию как рабочую. Для сравнения: в Москве пустует восемь процентов качественных офисов, в Санкт-Петербурге - 12.
Соответственно средняя арендная ставка в столице Урала подросла. Так, в классе "В+" она поднялась за год на шесть процентов, в "А" - на десять, в "С" - на 20. Единственное, что подешевело, - класс "В" (на два процента). Возможно, это объясняется дефицитом качественных предложений: арендаторы вынуждены идти туда, где свободно, либо тем, что прирост относительный: раньше аренда в "С" была довольно дешевой, и даже незначительный плюс в рублях обеспечивает серьезную динамику в процентах. Кроме того, на ставках могло сказаться то, что предприятия ОПК, которые в основном и предоставляли помещения класса "С", перешли на шестидневный график работы, а арендаторам пришлось переезжать в другие места, предполагают в РГУД.
Смогут ли насытить спрос новые проекты? По словам представителя гильдии в Екатеринбурге и Свердловской области Алексея Караваева, сейчас в стадии строительства находится до 200 тысяч квадратных метров, но с учетом общего объема офисного фонда это капля в море. Причем инвесторы охладели к этому виду недвижимости не вчера: еще в пандемию цены на стройматериалы выросли на 30-40 процентов, на оборудование - до 50, после начала спецоперации примерно до июля подрядчики были озабочены импортозамещением. Когда ставка кредитования превышает ставку капитализации (стоимость актива на основе потоков доходов), вкладываться в стройку желающих мало.
Отметим, что на рынке Москвы договоры аренды всегда были долгосрочными: до 2008 года - 10-летними, после - 3-5-летними. Эксперты полагали, что рано или поздно на ту же модель перейдут регионы, но, похоже, случится обратное. Еще одной особенностью прошлого года стало возвращение к практике индексации арендных платежей. Это связано с ростом расходов на охрану, обслуживание инженерных систем, лифтов и т. д.