Какие проблемы решит фиксированная стоимость капремонта для каждого региона

Согласно Стратегии развития строительной отрасли, до 2030 года Минстрой планирует зафиксировать стоимость капремонта для каждого региона. Единые правила для каждого российского региона должны быть проработаны ведомством до 2024 года. Корреспондент "РГ" решил выяснить у экспертов, каким образом это поможет решить проблемы в отрасли.

Сегодня каких-либо единых требований к капремонту не существует, что снижает его качество. Жильцы зачастую не понимают, как расходуются их средства. Поэтому главный вопрос, который возникает в этой связи: как сделать так, чтобы все расчеты, сроки и качество работ стали прозрачными для всех?

Возможно, потребуется разработка смет, учитывающих особенности жилого фонда в регионах: в каждом из них он сугубо различен, предполагает эксперт Леонид Хазанов.

В условиях рынка сделать это не так просто: нормативы нужно будет регулярно пересматривать, чтобы учесть изменения стоимости материалов и работ. Останутся вопросы о нетиповых случаях, аргументах о повышении и снижении норматива, а также о тарификации платежей, их сохранности и целевого использования, что особенно важно для жителей новых домов и покупателей новостроек, перечисляет Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета.

Нераскрытым в стратегии остается и другой вопрос - как быть, если дому понадобился внеочередной ремонт?

- Из текста стратегии не следует явного заключения, что фиксированная стоимость капитального ремонта позволит сформировать "резервный фонд" средств, которые могут быть востребованы на проведение нештатных работ, устраняющих последствия локальных чрезвычайных ситуаций, - предупреждает Юлия Зубарик, руководитель градостроительного бюро MASTER"S. Гипотетически подобная нагрузка ляжет на региональный бюджет, который может быть не готов к такому сценарию, что приведет рынок к состоянию "до регуляции" - то есть подрядчики будут избираться "старым путем", а не в соответствии с новыми требованиями, поскольку бюджет оказался не готов к такой нагрузке. Так, механизм предлагаемой регуляции гипотетически работает только вне шоковых ситуаций разной природы, тогда как региональный опыт показывает крайне редкое соответствие таким сценариям.

При этом введение фиксированных цен, с одной стороны, позволит более жестко контролировать условия исполнения контрактов по капитальному ремонту, но, что немаловажно, с другой стороны, может выглядеть менее привлекательным для подрядной среды, в особенности для контрактов длительного цикла исполнения (более года). А это, в свою очередь, скажется на уровне конкуренции при проведении соответствующих закупок, уверен Виктор Баранов, руководитель управления развития отраслевых проектов федеральной электронной площадки РТС-тендер.

В этом же документе Минстрой должен уточнить условия отбора подрядчиков для проведения ремонта. Эксперты же предупреждают: сегодня с исполнителями работ на рынке все непросто.

- В отдельно взятых регионах существует дефицит квалифицированных подрядчиков, выполняющих работы по капитальному ремонту. Унифицирование рынка и наложение дополнительных ограничений логично могут привести к тому, что ряд компаний перестанет существовать. Необходимо понимать, что цель любого бизнеса - это получение прибыли, без наличия которой он просто закрывается. Поэтому если государство усиливает контроль над подрядными организациями в условиях их дефицита, то логично предусмотреть и меры для развития рынка подрядчиков капремонта, - комментирует Анатолий Нестеров, генеральный директор Торговой Сети Технониколь.

По словам Юлии Зубарик, инициатива введения фиксированных цен больше защищает интересы власти и граждан, нежели бизнеса.

- Во-первых, это сузит все локальные рынки: выполнение работ по местной стоимости возможно только местными компаниями, что исключает наем подрядчиков из других регионов. Это поднимает вопрос о текущих компетенциях в регионах. Во-вторых, актуализирует логистические трудности в труднодоступных районах: стоимость работ напрямую зависит от доступности материалов, которая редко в полной мере обеспечивается региональными запасами. В-третьих, такая мера осложнит масштабирование бизнеса из крупных региональных центров: при прочих равных подрядные организации из городов-миллионников могли бы оказывать услуги в других регионах, где общая квалификация участников рынка недостаточна, однако фиксация стоимости капитального ремонта исключает это, поскольку такая бизнес-модель для крупных неместных компаний сулит убытки, - уверяет эксперт.

Альтернативой фиксированным ценам может стать вовлечение сообщества жителей в принятие решений по капремонту их дома. Они должны стать заказчиком капремонта и принимать работу у подрядчика. Потому задача государства - дать им инструменты, которые позволят выполнять функцию заказчика работ грамотно, уверен Илья Сотонин, гендиректор Doma.ai. По мнению эксперта, для эффективного проведения капремонта нужно соединить три вещи:

1. Инструменты финансирования. Необязательно для того, чтобы сделать капремонт в своем доме, копить деньги на специальном счете 10-20-30 лет. Можно привлекать льготные кредиты, делать ремонт сейчас, а платить по кредиту те же деньги, которые житель и так сдает ежемесячно как взнос на капремонт, но проживать в современном удобном доме.
2. Биржа решений для капремонта. Жителю сложно разобраться, какие технологии капремонта применимы к его дому, какие лучше, какие хуже. Тут нужна помощь. В России такую биржу решений создать легче, потому что в советское время было построено много типовых зданий. И подходы к капремонту таких зданий тоже могут быть типовыми.
3. Биржа подрядчиков, которые могут качественно и по нормальной цене реализовать выбранные на бирже решения. Тут может пригодиться опыт банков по работе с эскроу-счетами, который уже помогает контролировать строительство новых домов и может помочь контролировать проведение работ по капитальному ремонту.

Если все они качественно заработают, то искусственная фиксация цен не понадобится.

Справка "РГ"

В настоящее время бюджет на проведение капитального ремонта формируется из отчислений, размер которых устанавливается региональными властями. Соответственно, минимальный объем отчислений разнится в зависимости от региона. Например, в Москве он составляет 20,99 рубля за квадратный метр, в Екатеринбурге - 14,81 рубля за квадратный метр, а во Владивостоке - 8,78 рубля за квадратный метр. Методика установки взносов была разработана Минстроем с учетом доступности платежей для граждан в каждом конкретном регионе.

При этом в рамках капитального ремонта возможно провести пять видов работ - ремонт крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений и внутридомовых инженерных систем (водоснабжения, водоотведения, систем отопления и электропроводки).