Так, в Екатеринбурге не продано почти 42 тысячи жилых помещений, и дело не только в цене, которая, конечно, тоже играет роль: 125 тысяч рублей за метр при средней зарплате в 54 тысячи. Проблема в том, что больше половины новостроек - это студии и однокомнатные, а основной покупатель - семья с детьми. Еще несколько лет назад маленькие квартиры охотно брали как инвестиции, чтобы потом сдавать или перепродать с прибылью, сейчас люди покупают жилье, только когда им надо реально съехаться, разъехаться, расшириться.

Как возрастная структура населения влияет на спрос, рассказал председатель комитета по аналитике "Российской гильдии управляющих и девелоперов" Михаил Хорьков.

Михаил, главный демографический тренд Европы - старение населения. А что в России?

Михаил Хорьков: Я бы назвал это процессом взросления покупателей, и рынок жилья его должен учитывать. Не меняя текущие проекты, но принимая во внимание в стратегическом планировании. Возрастная структура города определяет многое: какие участки выбирать, для кого строить, какие планировки.

Согласно последней переписи населения, сейчас в стране около 30,8 миллиона человек моложе 20 лет - дети, которые живут с родителями, частично студенты. Это долгосрочный рыночный потенциал. Группа от 20 до 35 лет - покупатели первой квартиры - насчитывает 27,9 миллиона человек, причем в последние годы она заметно сжалась. Пока еще не везде: многие города продолжают активно привлекать молодежь, но база не бесконечна. Сложность в том, что молодые потребители не всегда самостоятельны, зависят от помощи родителей и условий по ипотеке.

Группа 35-49 лет, улучшающая свои бытовые условия, в стране самая многочисленная: около 35 миллионов человек. В основном семьи с детьми, но есть и одиночки, разведенные. Первую ипотеку в жизни многие уже выплатили и теперь хотят увеличить площадь или повысить качество жизни. Количество таких людей стабильно растет, и это хороший задел на будущее.

Есть еще группа населения 65+, которая на рынок практически не влияет, ну, разве что в виде передачи наследства внукам. Гораздо более перспективны как покупатели и продавцы квартир люди от 50 до 65 лет. Их довольно много, 29,5 миллиона человек, при этом массовый рынок пока не знает, как с ними работать, хотя если оптимизировать избыточную площадь после того, как дети выпорхнули из гнезда, можно повысить качество жизни. Проблема в том, что у этого поколения мало опыта переездов, а страхи сильны.

Инфографика "РГ"/ Леонид Кулешов/ Наталия Тихонова

Страна у нас большая, и даже соседние города, например, Тюмень и Екатеринбург, могут заметно отличаться по демографии...

Михаил Хорьков: Мы делим все российские города условно на "молодые", "зрелые" или "стареющие". Тюмень - типичный пример "молодой" территории: почти половина населения до 35 лет. Также к этой категории можно отнести Махачкалу, Казань, Иркутск, Красноярск. Города, где проживает много потребителей 35-50 лет, стремящихся к комфорту и разнообразию жилья, можно назвать "зрелыми". К ним относятся, к примеру, Екатеринбург, Воронеж, Владивосток, Новосибирск, Ростов-на-Дону. Если молодежь охотно едет в дешевые квартиры на окраине, то люди постарше предпочитают центральные районы с развитой инфраструктурой, соответственно, для этих территорий более актуальна реновация старых кварталов. А вот в Саратове, Рязани, Самаре, Ульяновске много людей, которые попадают в возраст "оптимизации жилья".

Способна ли затормозить старение города миграция?

Михаил Хорьков: Она может замедлить общий тренд на взросление, но полностью остановить - нет. Нас ждут медленные, но неизбежные корректировки рыночных процессов в течение ближайших 10-15 лет. Пора переосмыслить вчерашние новостройки как качественный продукт для предпенсионеров и пенсионеров.

Сегодня на окраины Екатеринбурга заселяются в основном молодые семьи с детьми. Там все заточено под них, но через 10-15 лет детсадовцы превратятся в подростков. Перестанет ли их устраивать район?

Михаил Хорьков: Родители тоже становятся старше с каждым годом, у них появляются другие интересы. Как следствие - в районах нынешних новостроек должна поменяться инфраструктура и акценты при благоустройстве. Начиная с 2015-2016 года по всей стране фиксируется снижение рождаемости. Пик спроса на детские сады уже пройден, а пик числа первоклассников будет в 2023-м, по некоторым городам эта точка может сместиться на 3-5 лет. Значит, роль детсада и школы в жилищных проектах тоже изменится: если раньше просто их наличие было огромным плюсом, то дальше капитализировать можно будет только качество.