Верховный суд разрешил банкам требовать от должников регистрации новых построек

"Действительно, достаточно часто встречаются ситуации, при которых должники намеренно не регистрируют расположенный на земельном участке объект недвижимости, что не может создавать негативных последствий для кредитора, который не имеет возможности обязать должника зарегистрировать такой объект в установленном порядке, - рассказал вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - В обзоре Верховный суд РФ указал на то, что на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения должником действий по регистрации объекта недвижимости".

Проще говоря: банкир не должен терять деньги из-за того, что должник считает свой дворец недостроем и не спешит идти в Росреестр.

"Однако в данном случае следует учитывать и императивное требование Земельного кодекса РФ о невозможности разделения земельного участка и возведенного на нем здания, - продолжает Никита Филиппов. - Поскольку постройка всегда следует за судьбой земельного участка, то эта же постройка должна быть обременена залогом наравне с земельным участком".

Иными словами, если участок находится в залоге, то и построенный на нем дом автоматически станет заложенным. А значит, шансы, что кредитор увидит свои деньги, возрастут.

Также Верховный суд разъяснил некоторые нюансы, связанные с удержанием кредитором движимой вещи. Например, автомобиля. "По общему правилу допускается удержание вещи лишь в том случае, если такая вещь относится к предмету договора, - продолжает Никита Филиппов. - Например, если между сторонами имеется договоренность о выполнении ремонтных работ вещи или ее создании. То есть, вещь может быть удержана, если стороной по договору не исполняется денежное обязательство перед кредитором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства. Гражданский кодекс РФ допускает удовлетворение денежного требования за счет стоимости удерживаемой вещи. То есть, кредитор вправе претендовать на денежные средства, вырученные от стоимости удержанной вещи, в размере, совокупном неисполненному должником обязательству".

По его словам, по своей правовой природе удержание вещи и залог являются достаточно схожими способами обеспечения исполнения обязательства, при которых кредитор как бы гарантирует удовлетворение своего денежного требования за счет определенного имущества.

В свою очередь старший юрист практики банкротства Бюро адвокатов "Де-юре" Дарья Иванова полагает, что сам по себе обзор закрепляет правовую квалификацию давно существовавших проблем в правоприменительной практике и фактически устраняет разночтения в судебной практике, связанные с формальным или расширительным применением норм права о залоге. "Поэтому нельзя сказать, что обзор закрепляет какие-либо новые "революционные" к применению норм прав о залоге, - говорит она. - В частности, обзор косвенно формулирует стандарты добросовестного поведения для залогового кредитора, несвоевременно внесшего запись в реестр залогов или не внесшего ее вообще, а также устраняет пробелы в применении норм права о залоге при квалификации таких правоотношений, как возврат некачественной вещи или удержание вещи".

Она обратила внимание на одно из положений обзора: если предмет залога погиб (например, дом сгорел), то кредитор имеет право не только на сумму страхового возмещения, но и начисленные на эту сумму проценты.

"Поскольку сумма страхового возмещения взыскивается в счет оплаты долга по обязательству, обеспеченному залогом, кредитор вправе потребовать обеспеченные залогом проценты на эту сумму, как мог бы потребовать уплаты процентов за несвоевременное исполнение обязательства по договору залога, - говорит Дарья Иванова. - Именно по этой причине проценты по страховому возмещению также обременяются залогом".