Поделиться
В 2021 году крымские застройщики и риелторы не успевали менять ценники. Возник ажиотажный спрос. Многие вкладывали сбережения в недвижимость у моря, свою роль сыграла льготная ипотека, а малое количество предложений на рынке новостроек лишь подогревало цены. Только за второе полугодие цены на малогабаритные квартиры в Крыму подскочили на 40 - 50 процентов. В начале 2022 года в Севастополе и Ялте однокомнатные квартиры в новых домах стоили от восьми миллионов рублей. Однако с началом СВО рынок изменился.
- Цена росла с января 2021 до марта 2022 года. На февральские события прошлого года рынок отреагировал скачком цен. Но когда паническая атака у потребителей прошла, он замер, - рассказала на региональной конференции, посвященной рынку новостроек Крыма, гендиректор консалтинговой компании IDEM Екатерина Гресс.
По ее словам, с марта прошлого года количество сделок сократилось, к концу 2022 года договоров было заключено на 60 процентов меньше, чем годом ранее. Это отразилось и на ценах. Если элитное жилье в Крыму продолжало понемногу дорожать, то цены на комфорт-класс с весны 2022 года практически не изменились. А некоторые застройщики, выводя на рынок новые проекты, начинали продажи с более низкой цены.
Более половины квартир в 2022 году в Крыму было продано в ипотеку. В декабре их доля составила 70 процентов. В основном покупали однокомнатные и студии, а средний бюджет покупки составил 7,1 миллиона рублей.
- Покупательский спрос сегодня смещается в сторону жилья низкой стоимости с комфортной суммой ежемесячного платежа, - отметила Гресс. - По каждой сделке мы судим, насколько критичны эти показатели. Это основной тренд, так как доля ипотечных клиентов велика, и покупатели чувствительны к размеру ежемесячного платежа.
Эти данные подтверждают и сотрудники банков. По их словам, недвижимость в Крыму потеряла инвестиционную привлекательность, и сейчас ее покупают в основном те, кто хочет расширить жилплощадь или впервые обзаводится собственной квартирой.
- В 2022 году мы наблюдали отклик рынка на каждое событие в политической и экономической жизни страны, - сообщила руководитель отдела ипотечного кредитования симферопольского филиала АБ "Россия" Наталья Кузьменцова. - В Крыму и Севастополе из-за закрытия аэропорта, инцидента с Крымским мостом инвестиционная привлекательность отошла на второй-третий план. Люди покупали квартиры, чтобы жить. Спрос сместился на жилье меньшей площади. На полуострове невысокая средняя зарплата, и жители могут себе позволить лишь квартиры более низкого класса комфортности и меньшей стоимости. Более 50 процентов ипотечных кредитов на квартиры в новостройках Крыма на общую сумму свыше миллиарда рублей мы выдали по льготным программам.
Банкиры отмечают, что цены на жилье оказались слишком высоки для крымчан. При средней зарплате 36 - 40 тысяч рублей семья не сможет купить в ипотеку квартиру стоимостью 8 - 10 миллионов, ежемесячный платеж будет неподъемным.
- Спрос, как и рост цены, подпитывается потенциальными покупателями, живущими за пределами Крыма, - говорит управляющий севастопольским филиалом ПАО "Промсвязьбанк" Арсен Тананян. - Как правило, это жители Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов за Уралом, которые планируют переехать на полуостров или в летние месяцы здесь отдыхать. Сейчас этот спрос практически сошел на нет. Рынку надо адаптироваться к новым реалиям.
В Крыму по-прежнему строят мало, и это тоже подстегивает цены, отмечают аналитики IDEM. В Ялте возводят около 300 тысяч квадратов, в Симферополе - 270 тысяч, а в Севастополе, самом крупном городе полуострова, лишь 200 тысяч. Итого: на всем полуострове строят около 1,2 миллиона квадратных метров жилых домов. А в Краснодаре, для сравнения, - около шести миллионов. При этом многие крымчане нуждаются в жилье, и застройщики могли бы ориентироваться на внутренний спрос.
- Спрос будет смещаться в сторону комфортных квартир для жизни, а не инвестиционных, - считает Тананян. - Нужны квартиры от застройщиков с разными вариантами отделки, которую можно включить в общую стоимость жилья при получении ипотеки. Иначе придется искать внушительную сумму на ремонт.
По мнению застройщиков, цены на квадратные метры в Крыму в 2023 году будут расти, потому что дорожают строительные материалы. Если квартиры не будут раскупаться, компаниям придется брать кредиты, чтобы расплатиться с поставщиками и рабочими. Долги надо погашать, поэтому цены не снизятся.
- Цена должна позволить застройщику заработать 30 - 40 процентов чистой маржи, - отметил директор проектного офиса группы компаний "Монолит" Дмитрий Гонтарь. - При себестоимости строительства 80 - 90 тысяч рублей за квадратный метр продаваться он будет по 130 - 140 тысяч в Симферополе и примерно по той же цене - в Севастополе. Пока в Крыму в год сдается около 0,7 квадратных метра жилья на каждого живущего в регионе. Один квадрат на человека был бы хорошим показателем. В Краснодаре, например, строят два-три квадрата в год на человека.
Участники рынка отмечают, что в Крыму формируется отложенный спрос на все виды недвижимости, многие покупатели ждут окончания СВО и решения проблем с логистикой. В итоге это может привести к всплеску продаж и новому скачку цен.