И это так. Старые дома, которые смотрят на мир пустыми глазницами окон из-под проваленной крыши, есть как в небольших деревнях, так и в большинстве российских городов. Практически у всех таких домов-призраков и заросших палисадников есть хозяева.

Можно ли получить участок под разрушенным домом, у которого нет ни крыши, ни окон, ни дверей, - такой вопрос встал перед судами в одном из дел, которое заметил портал Право.ru. В этом споре собственница развалины оспаривала отказ местной администрации отдать ей землю в собственность. Местные суды встали на сторону чиновников, но Верховный суд с ними не согласился.

Есть общее правило, по которому юридические и физические лица - собственники зданий и сооружений имеют исключительное право приобрести землю под ними в собственность или аренду без торгов. Такая норма содержится в статье 39.20 Земельного кодекса, и она касается участков в государственной или муниципальной собственности. А можно ли воспользоваться этим правом, если здание непригодно для использования по назначению?

Наша героиня, жительница Воронежской области, имела в собственности дом площадью 50 квадратных метров в райцентре. Правда, в нем нельзя было жить после пожара. Разрушенное здание стояло на участке размером 585 квадратных метров с назначением "Для индивидуального жилищного строительства". Вот этот участок наша героиня и хотела получить в собственность. Она обратилась в департамент имущественных и земельных отношений области с заявлением о предоставлении ей участка бесплатно.

Но чиновники ей отказали из-за того, что в доме нельзя жить. Как показала их проверка, в этом доме не было крыши, дверей, окон, а внутри валялся мусор. Гражданка с отказом не согласилась и пошла обжаловала его в суд. Там она не оспаривала состояние дома, но уверяла, что не может привести дом в порядок, как раз из-за отсутствия у нее прав на землю.

Спор рассмотрел Железнодорожный районный суд Воронежа и встал на сторону городской администрации. "Системное толкование статей 35, 39.20 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации уже имеющихся в натуре объектов", - сказал судья. А если речь о жилом доме, он должен быть пригоден для постоянного проживания граждан, отвечать санитарным и техническим нормам. Таким образом, разрушенный дом истицы не дает ей права получить участок в исключительном порядке согласно статье 39.20 ЗК, даже несмотря на то, что он зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимого имущества, написал в своем решении суд.

Воронежский областной суд согласился с таким решением и добавил, что собственник поврежденного объекта недвижимости может претендовать на землю только после того, как объект будет восстановлен и его можно будет использовать. Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил эти решения без изменений.

Вот тогда гражданка и обратилась в Верховный суд. Там дело прочли и не согласились с коллегами из нижестоящих инстанций. ВС сказал, что для приватизации участка достаточно права собственности на сам объект. И добавил, что право гражданки на дом зарегистрировано в ЕГРН, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Пусть он поврежден после пожара, нет крыши, окон и дверей - это не говорит о том, что объект перестал существовать и не влияет на право гражданки приватизировать землю*.

Кроме того, Верховный суд подчеркнул, что оформление прав на участок нужно для восстановления дома. В итоге судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила решения нижестоящих судов и обязала департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области повторно рассмотреть заявление нашей героини.

Юристы напомнили, что здесь проявилась старая проблема нашего законодательства: отсутствие ясного, однозначного понимания того, что такое "здание" и "сооружение" и что такое жилой дом как их разновидность? По мнению экспертов, участок можно выкупить потому, что дом без крыши, дверей и окон имеет тесную связь с землей, его невозможно переместить без разрушения.

*Определение ВС N 14-КАД22-4-К1