02.03.2023 18:01
Кому из двух покупателей достанется квартира? Разъяснения Верховного суда
Очень интересный спор о праве двух покупателей на одну квартиру рассмотрел Верховный суд РФ. Два гражданина - мужчина и женщина доказывали в судах, что они купили жилье, на которое непонятно почему претендует их соперник.
Эксперты на рынке по продаже жилья утверждают, что подобные факты, к сожалению, большой редкостью не являются. Более того, два претендента на одну квартиру практически неизбежно появляются в тех случаях, когда один и тот же дом начинает строить один застройщик, а заканчивает другой. И оба в этом случае продают жилье, не оглядываясь на предыдущие договора купли-продажи.
А еще подобные коллизии случаются и при мошеннических схемах продажи жилья. В этих случаях граждане также не могут понять, кто должен стать в итоге настоящим собственником оплаченных квадратных метров. Вот и наша история началась с того, что в Краснодарском крае одну квартиру продали двум покупателям. Местные суды разбирались, кто из двоих получит квартиру, а кто - только право требовать возмещения убытков.
Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, обязательство которого было первым
Этот спор первым заметил портал Право.ru. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил: нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности - его*. Наша героиня оплатила квартиру в строящемся доме. Застройщик, он же индивидуальный предприниматель, должен был через два с половиной года передать ей ключи. Но не передал.
Он заключил договор о совместной деятельности с неким ООО. По договору фирма стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Еще через два года Армавирский горсуд Краснодарского края признал за этой фирмой право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться нашей героине.
Но на эту квартиру фирма нашла своего покупателя. Он заключил договор купли-продажи, по которому ООО должно было сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее ему. Но фирма этого не сделала. Покупатель пошел в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.
Армавирский горсуд так и сделал. Но наша героиня, узнав об этом, тоже пошла в суд. И жилье отдали ей. В Верховный суд отправился второй покупатель. ВС напомнил, что по статье 398 Гражданского кодекса, если фирма не исполнила свою обязанность и не предоставила вещь в собственность, то гражданин может потребовать отобрать ее и передать ему. Если есть несколько претендентов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то тот, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность. Был еще и Пленум ВС (№ 10/22 от 29.04.2010 года). Он сказал, если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того, кому недвижимость уже передана во владение. Этого не учел краевой суд, не проверил, была ли передана спорная квартира во владение кому-то.
*Определение Верховного суда № 8-КГ21-16-К4.