Поделиться
Однако эксперты не спешат радоваться и говорят о возможных скорых проблемах в отрасли. К тому же такой бешенный рост темпов возведения жилья в регионах СКФО объясняется, помимо прочего, обычным эффектом низкой базы. Так, в КБР в январе нынешнего года строители сдали 26 тысяч квадратных метров, а в январе 2021-го -лишь тысячу. Отсюда и такой впечатляющий рост. В Северной Осетии соответственно 31 тысячу и 64,6 тысячи, а в Ингушетии - четыре и девять тысяч. А, например, в соседнем Краснодарском крае, по данным минстроя РФ, в январе 2023-го в эксплуатацию сдали 906 тысяч квадратных метров жилья - почти вдвое больше, чем во всех регионах Северного Кавказа, вместе взятых.
Но, несмотря на эффект низкой базы, повод для радости все же есть - ведь положительная динамика в строительной отрасли налицо. Многоэтажки растут как грибы после дождя, люди покупают квартиры, решая свои жилищные проблемы. Крупнейшие застройщики региона главной причиной феноменальных темпов строительства называют льготную ипотеку, субсидируемую правительством РФ. Сейчас ставка составляет всего восемь процентов. Остальные расходы банков возмещает бюджет.
- В принципе, мы как строили, так и строим. Ничего особенно не поменялось, - рассказывает исполнительный директор компании "СТК-59", работающей в Северной Осетии, Олег Касохов. - Но, надо признать, во многом помогает льготная ипотека. Более 60 процентов всех продаж осуществляется с ее использованием. Сейчас почти никто не покупает жилье за наличные. Таких денег у большинства граждан нет.
И все же возникает вопрос: почему такой строительный всплеск произошел именно сейчас?
- Объяснение феномену, который мы наблюдаем, есть, - говорит директор федеральной компании "Финэкспертиза" Агван Микаэлян. - Чем меньше у строительных компаний незавершенных объектов, тем меньше денег им требуется на их строительство и обслуживание. В то же время, учитывая общую экономическую ситуацию в стране, никто сейчас не знает, как долго будет продлеваться льготная ипотека. А именно по ней покупается порядка 60-65 процентов жилья в новостройках. Если ее отменят - это будет колоссальный удар по строительному сектору. Из-за такой неопределенности бизнесмены стараются быстрее достроить объекты и ввести их в эксплуатацию. Это обстоятельство подстегивает предпринимателей похлеще кнута.
По мнению аналитиков, после того, как компании введут в строй ранее заложенные объекты, в отрасли может начаться спад. Первый сигнал уже поступил из Дагестана в декабре 2022 года. Там около девяти миллиардов рублей, выделенных по госзаказу, оказалось не освоено и возвращено в бюджет. И хотя возведение гособъектов не связано напрямую с жилищным строительством, причины невыполнения госзаказов аналогичны тем, что могут повлиять на строительство жилья.
- Мы наблюдаем резкий рост цен на строительные ресурсы, - рассказывает гендиректор Гильдии строителей СКФО Запир Акаев. - Сметы составляются исходя из цен 2021 года, но сейчас стоимость материалов выросла в несколько раз. Соответственно, компании, выигравшие тендеры, будут работать себе в убыток. Кроме того, допускаются ошибки при проектировании объектов, так что инжиниринговые расчеты надо полностью переделывать. А это меняет и стоимость строительства. Также компании, стремясь выиграть тендеры, предлагают выполнить работы на 20-30 процентов дешевле, пытаясь обогнать конкурентов, а потом не могут выполнить контракты, поскольку они становятся убыточными. Это приводит к разрыву договоров.
Акаев посетовал и на то, что госорганы, являющиеся заказчиками объектов, не выплачивают аванс подрядчикам и отдают эти деньги только после проведения части работ. Таким образом, предпринимателям приходится брать кредит, чтобы начать работы и выполнить свои обязательства. Но в нынешних условиях доступность займов значительно снизилась, и не всем удается их получить. Это опять-таки приводит к невыполнению госконтрактов, разрыву договоренностей и к поиску новых подрядчиков.
- Из положительного можно отметить, что на строительном рынке много предложений, - рассказывает исполнительный директор компании "Строй Автодор" Шамиль Мухтаров. - Для предприятий нашей отрасли это, конечно, хорошо. Но нередко фирмам приходится отказываться от заказов из-за неразвитой материально-технической базы, а также из-за того, что в смету при выполнении госконтрактов закладывается слишком низкая оплата труда сотрудников. Если в среднем работнику предлагают 13-15 тысяч рублей в месяц, то разве это можно назвать зарплатой? Техники тоже не хватает, а та, что есть, - старая и изношенная. Логистика хромает. Например, расходы на строительство объекта в Махачкале и в горах оценивают одинаково, хотя на практике траты совершенно разные.
Участники рынка признаются: сложившаяся экономическая ситуация привела к тому, что и новые жилые дома практически не закладываются. Активно строятся только те, которые начали возводить в 2020 и 2021 годах. Их стараются достроить максимально быстро - пока позволяют время и ресурсы. Прогнозы будущего никто не делает. .
В Северной Осетии на первое января 2023 года раскрыто, то есть разблокировано для перевода денег застройщику, 488 счетов эскроу на сумму 1,4 миллиарда рублей. "Средства на этих счетах защищены: застройщик получает к ним доступ только после сдачи объекта в эксплуатацию. Дополнительной гарантией служит то, что средства на счетах участников долевого строительства в сумме до 10 миллионов рублей защищены Агентством по страхованию вкладов", - отметила управляющая Отделением Банка России по РСО - Алания Ирина Дзиова. В прошлом году в республике участники долевого строительства открыли 765 счетов. Таким образом, их общее количество увеличилось до 1281.
Механизм проектного финансирования предполагает, что строительные компании для возведения новых домов не могут использовать деньги граждан, им доступны только собственные или заемные средства. В Осетии застройщики пользуются возможностью получить банковское финансирование: на первое января 2023 года сумма действующих кредитных договоров достигла почти 4,7 миллиарда рублей, что более чем в пять раз превышает показатель на аналогичную дату прошлого года.
А в Дагестане на первое января 2023-го жители открыли 382 счета эскроу. Их количество за год увеличилось на 154. Будущие владельцы квартир хранят на них порядка 221 миллиона рублей. Вместе с тем в республике нет раскрытых счетов эскроу, то есть на начало года все средства участников долевого строительства хранятся в банках и не переведены застройщикам. Кстати, в республике с момента вступления в силу закона возможностью получить банковское финансирование воспользовался только один застройщик. Сумма кредитного договора составляет порядка двух миллиардов рублей.
На Ставрополье с начала внедрения проектного финансирования (первое июля 2019 года) раскрыто более 15,2 тысячи счетов эскроу, 40,4 миллиарда рублей перечислены застройщикам или направлены на погашение ими кредитов, полученных под строительство объектов.