За 2022 год средняя площадь квартиры в новых проектах строительства жилья, по данным ДОМ.РФ, вновь уменьшилась - до 49,2 квадратных метра. И если в целом по стране квартиры "съежились" на 1 процент, то в столице эта тенденция более заметна. Средняя площадь жилья в московских новостройках за год снизилась на 7 процентов, а за два года - на 11, до 49,7 квадратных метра в 2022 году.

При этом заметнее всего уменьшаются квартиры, которые и ранее были небольшими. Например, столичные "однушки" всего за год "похудели" на 13 процентов (с 37,2 до 32,5 квадратных метров), "двушки" - на 10 процентов, "трешки" - только на 1 процент. Это обусловлено, как поясняют эксперты, ростом доли небольших квартир и студий площадью до 35 "квадратов" в структуре запусков: с 37 процентов по Москве в 2021 году до 55 в 2022-м.

Застройщики снижают площадь квартир в новых проектах для поддержания спроса на жилье в условиях падающих доходов населения, поясняют в ДОМ.РФ. Кроме того, растет популярность малогабаритных квартир и студий (площадью до 35 квадратных метров), которые приобретаются в том числе в инвестиционных целях. В 2022 году более половины купленных однокомнатных квартир в новостройках Москвы (54 процента) были малогабаритными, годом ранее - 41 процент.

Однако, несмотря на снижение среднего размера строящегося жилья, бюджет покупки все же увеличился на 6 процентов, поскольку стоимость квадратного метра и квартиры в целом в Москве выросла. И сильнее всего - опять же на "однушки".

Лидерство по квартирам "мелкой нарезки" среди регионов с большими объемами строительства уверенно держит Ленинградская область - сейчас 74 процента квартир здесь - "однушки". Догоняют ее Приморский край - 69 процентов, Санкт-Петербург - 67 и Краснодарский край - 64 процента однокомнатного жилья. Более позитивная ситуация в Красноярском и Пермском краях - здесь на "однушки" приходится лишь 34 и 38 процентов строящегося жилья соответственно.

Во многих регионах небольшие квартиры не слишком популярны, утверждает член Генсовета "Деловой России", застройщик, владелец ГУ "Удача" Владимир Прохоров. "Однокомнатные квартиры и студии даже с большой натяжкой сложно назвать семейным жильем. Свою популярность они получили в Москве и городах-миллионниках, где квадратный метр стоит очень дорого, - отмечает он. - Для студентов или одиноких граждан это допустимый формат жилья, с точки зрения возможностей. Но с точки зрения комфорта, сложно представить, как будет чувствовать себя человек в такой квартире. В Москве были лоты 8-метровых апартаментов, вряд ли такое предложение могло появиться в регионах. В субъектах РФ большую часть предложений составляют двух- и трехкомнатные квартиры. Таких лотов больше, чем "однушек".

Растет количество малогабаритных квартир и на вторичном рынке Москвы, отмечает руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Если весной 2020 года 6 процентов квартир на рынке были площадью менее 35 квадратных метров, то в нынешнем марте их уже 10 процентов. В то же время экстремально маленького жилья (менее 15 "квадратов") на рынке не так много - в последние три года цифра не меняется - лишь 1 процент. Причем сюда можно отнести и так называемые "квартиры-конструкторы" - когда из двух- или трехкомнатного помещения на первом этаже "нарезают" до пяти отдельных квартир-студий. "Низкие цены в них легко объяснимы - комфорт проживания тут заметно ниже, чем в полноценной "однушке". Помимо вопросов к эргономике помещения в них есть объективные сложности со звукоизоляцией и освещенностью", - говорит Алексей Попов.

Кроме того, в столице увеличилось число проектов, где жилые помещения появляются в процессе реконструкции бывших общежитий, офисных зданий, промышленных объектов. Новые собственники "нарезают" их на мелкие лоты в 15-20 метров и продают дешевле рынка, отмечает эксперт.

Если брать в расчет апартаменты, то на рынке можно найти лоты и гораздо меньших размеров. Например, недавно в продаже появилась студия в новостройке (переделанной под жилье школе) площадью 8,8 квадратных метра. Ее называют самым компактным лотом за всю историю наблюдений. На вторичном рынке в прошлом году было и меньшее жилье - в 7,6 "квадрата" и... без окон.

Понятно, что причины тенденций и на вторичном, и на первичном рынках одинаковы - рост стоимости жилья и снижение доходов заставляют покупателей экономить на метрах.

С другой стороны, процесс не может быть бесконечным. Если молодой паре или даже семье с маленьким ребенком в студии или "однушке" еще можно разместиться более-менее комфортно, то семье с двумя или тремя детьми (а мы же надеемся на улучшение демографической ситуации) требуется жилплощадь попросторнее.

Новым трендом через несколько лет может стать объединение квартир, отмечал ранее начальник управления развития ипотечных продаж банка "Зенит" Андрей Дьяков. Предложение небольших квартир на вторичном рынке может заметно пополниться - будут выставлять свои студии на продажу инвесторы, попытаются переехать в жилье побольше владельцы "однушек", ставшие семейными. Сейчас застройщики иногда делают по 16 квартир на этаже, что делает дом похожим на общежитие. В будущем же им придется делать корректировки, объединяя эти "лоты" и превращая их в двух- или трехкомнатные квартиры, отметил Андрей Дьяков.

Определенную роль может сыграть и расширение "Семейной ипотеки". Семьям с двумя несовершеннолетними детьми, которые с января этого года могут получить льготную ипотеку, "однушки" и студии не подходят - нужно жилье побольше. Некоторые застройщики уже отмечают рост интереса к многокомнатным квартирам. Пусть пока и не слишком существенный. Как сообщала, к примеру, Группа "Аквилон", увеличение спроса на квартиры большей комнатности наблюдалось в 2022 году в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске и Северодвинске.

ДОМ.РФ в прошлом году предложил ввести для больших квартир еще более льготные условия получения ипотеки. На встрече с президентом РФ Владимиром Путиным гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в числе прочего предложил рассмотреть возможность дополнительного снижения процентной ставки по "Семейной ипотеке" на приобретение жилья площадью более 55 квадратных метров. Эту идею поддерживает и Минстрой России. Пока все упирается в финансирование.

Инфографика "РГ" / Александр Чистов / Михаил Калмацкий