Поделиться
- В 2022 году в России ввели в эксплуатацию рекордное количество жилья, прирост составил 11 процентов к 2021 году, около 40 процентов новостроек - многоквартирные дома. И в Ростовской области тот же тренд: хотя жилья сдали ненамного больше (на 0,7 процента по сравнению с 2021-м), но все же это рекордный уровень. Такие данные приводятся в новом выпуске доклада "Региональная экономика", который накануне опубликовал Банк России.
Что касается спроса на недвижимость, то тенденции в донском регионе схожи с общероссийскими. Во втором квартале 2022 года после резкого изменения экономической ситуации спрос на жилищном рынке снизился. Однако уже летом отмечалось его постепенное восстановление. Во многом на это повлияло обновление параметров льготной ипотеки и снижение рыночных процентных ставок.
Напомню, что в июне 2022 года максимальную процентную ставку по ипотеке с господдержкой уменьшили до семи процентов годовых. На таких условиях программа действовала до конца 2022 года. Банк России, в свою очередь, в апреле прошлого года начал снижать ключевую ставку и к сентябрю опустил ее до 7,5 процента годовых. Это привело к уменьшению процентных ставок по рыночным продуктам.
Кроме того, летом прошлого года начала работать новая льготная ипотека для ИТ-специалистов, возобновилось финансирование сельской ипотеки, а застройщики в партнерстве с банками разработали собственные программы с низкими процентными ставками. Это также способствовало повышению активности покупателей на рынке жилья.
Однако осенью ситуация изменилась: на фоне общей неопределенности продажи недвижимости в регионе, как и в целом по стране, снизились. А в конце года мы увидели новую волну спроса на рынке жилья. Стимулом стала информация о возможном пересмотре с 2023 года условий льготной ипотеки либо ее полной отмене. Многие покупатели стремились успеть взять кредит по низкой ставке, и в результате в декабре по сравнению с ноябрем количество сделок существенно выросло.
Строительные компании активно использовали собственные программы стимулирования спроса: увеличили продолжительность рассрочки, ввели скидки и дополнительные бонусы (ремонт под ключ, кухня в подарок, скидка на квартиры от трех комнат), предложили ипотеку с субсидированной практически нулевой ставкой и траншевую ипотеку. Например, в Ростовской области крупный застройщик совместно с федеральным банком предложил программу ипотеки за один рубль - таков платеж в период строительства дома, но после его сдачи он увеличивается.
Банк России неоднократно отмечал, что ипотечные программы с низкими ставками искусственно завышают цены на квартиры и тем самым увеличивают сумму кредита, которую берет заемщик. Это значительные дополнительные риски как для клиента, так и для банка. Траншевая ипотека также имеет свои минусы. Для застройщиков - это медленное наполнение счетов эскроу и более высокая ставка по кредиту. Для покупателей - резкий рост платежа по кредиту после сдачи дома.
Чтобы снизить риски заемщиков и банков, Банк России планирует ужесточить регулирование ипотечных кредитов по низким ставкам.
В целом портфель ипотечных кредитов в Ростовской области в 2022 году вырос почти на 19 процентов и к 1 января превысил 302 миллиарда рублей. При этом остаток средств на счетах эскроу за 2022 год в регионе практически не изменился. К этому привело раскрытие счетов эскроу по мере ввода объектов в эксплуатацию в конце года. В целом за 2022 год почти 57 миллиардов рублей после завершения проектов были перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов. Это в два раза больше, чем годом ранее. Всего к началу текущего года было раскрыто почти 32 тысячи счетов эскроу. За 2022 год их количество увеличилось в 2,4 раза.
В нынешнем году ипотечный портфель жителей Дона продолжает расти. По состоянию на 1 марта 2023 года он превысил 310 миллиардов рублей, увеличившись за год почти на 18 процентов. Поддержку спросу на жилищном рынке оказывает ряд уже принятых мер: увеличение материнского капитала, продление основной льготной программы и расширение семейной ипотеки. Льготная ипотека теперь действует до июля 2024 года по ставке восемь процентов годовых, а семейная ипотека стала доступна для родителей, у которых есть два несовершеннолетних ребенка.
В Ростовской области продолжают разрабатывать региональные ипотечные программы. Например, в текущем году на Дону открылся проект для выпускников - отличников вузов, а врачи и учителя могут получить кредит под один процент годовых.
Что касается работы строительных компаний, то в 2022 году они столкнулись с увеличением издержек на стройматериалы, импортные запчасти для строительной техники и транспортные услуги.
Из-за ухода с рынка европейских производителей материалов и оборудования застройщики ищут альтернативные каналы поставок и выстраивают новые логистические цепочки. Некоторым компаниям удалось наладить ввоз оборудования через параллельный импорт. Например, крупный донской застройщик теперь приобретает радиаторы на Ближнем Востоке.
Еще один тренд - строительные организации начинают сами производить материалы. Например, в Ростовской области открылся завод железобетонных конструкций. Такая продукция востребована не только на Дону, но и в соседних регионах, где сохраняется высокий спрос на жилье.
При этом у застройщиков есть трудности с наймом персонала: не хватает и разнорабочих, и высококвалифицированных специалистов. У трудовых мигрантов выросли требования к оплате труда. В результате в строительной отрасли наблюдается повышение заработной платы. Решить проблему с кадрами может помочь подготовка в ближайшие пять лет порядка миллиона рабочих, в том числе строителей. Такая задача поставлена президентом.